(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
工商銀行的分析報(bào)告也指出，此次信貸調(diào)控措施是近年來監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場最為嚴(yán)厲的一次，并且有可能拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但令人擔(dān)憂的是，此次調(diào)控會否再成無效“空調(diào)”？
★ 本刊記者/郇麗
就在“十一”黃金周來臨之際，整個(gè)國慶期間各地樓市觀望氣氛開始濃厚起來。央行和銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合出臺的信貸調(diào)控措施，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔基準(zhǔn)利率的1.1倍。
此時(shí)，正值房地產(chǎn)市場銷售的“金九銀十”之際，房貸的調(diào)控成為關(guān)系銀行風(fēng)險(xiǎn)控制和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的左右手。
新政之威
房貸新政之下，“2007上海秋季房地產(chǎn)展示會”仍在國慶節(jié)期間如期舉辦，這成了一塊最及時(shí)的新政效應(yīng)試金石。
根據(jù)來自展會方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本次房展會共預(yù)售706套商品房，僅為去年秋季房展會房屋預(yù)訂數(shù)量的54.4%，甚至還不到2005年預(yù)售套數(shù)的四分之一。另據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站()上的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月4日～6日，上海市有實(shí)際成交記錄的商品房面積合計(jì)為12.81萬平方米，這3天的總交易量只相當(dāng)于節(jié)前一天的水平。
而在深圳，樓市表現(xiàn)得更是異常冷淡，黃金周最低單日新房成交量僅6套。
北京樓市的狀況同樣不容樂觀，許多樓盤出現(xiàn)了“退號”現(xiàn)象。10月7日，記者走進(jìn)南部衛(wèi)星城順馳領(lǐng)海的售樓處，五期9月初開盤，節(jié)前預(yù)訂達(dá)200套，但近日退訂的也不少。順馳領(lǐng)海的置業(yè)顧問告訴記者，根據(jù)《通知》的規(guī)定，不僅購買第二套房要提高首付和貸款利率，如果購買第三套住房甚至要求只能付全款，所以，許多購房者選擇了“退號”。
國都證券分析師鄒文軍分析稱，《通知》在政策配合方面，與《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》的調(diào)控思路一致。就是在加大保障性住房供給、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，抑制投資、投機(jī)性需求，防范風(fēng)險(xiǎn)，控制房價(jià)增長速度。
而在房地產(chǎn)開發(fā)商心中，同樣清楚，房貸新政趕在“十一”前出臺，就是要為樓市降溫！房地產(chǎn)職業(yè)投資策劃人賈臥龍也公開宣稱，房貸新政給購房者設(shè)定了一道門檻，經(jīng)濟(jì)能力較弱的購房者被擋在房市之外，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的購房者則是被分流。而一旦房地產(chǎn)市場只剩自住需求，市場活力將大大減弱，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)，開發(fā)商或?qū)⒉铰木S艱。
把第二套房子首付提高到四成，沖擊最大的是純投資的人群。中國銀行北京分行信貸處的段小軍告訴記者，一手房里，購買第二套以上住房者占到70%以上，提高一成首付比利率提高10%的殺傷力要大的多。因?yàn)樘岣呤赘杜c加息不同，加息效應(yīng)是緩慢的，因?yàn)槌杀緮偟矫總�(gè)月的很少。增加首付則不同，昨天準(zhǔn)備50萬，今天本來可以買得起這套房子，現(xiàn)在就買不起了。上海易居房地產(chǎn)發(fā)展研究所評論員楊紅旭也指出，新政主要打擊對象將是短線炒房的投資者，因?yàn)樗麄円话銉A向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。
據(jù)記者了解，新規(guī)“突現(xiàn)”，已讓一批“在路上”的貸款陷入尷尬。因?yàn)椋绻凑招抡撸芏噘彿咳说氖赘抖疾粔颍@部分人只得延遲甚至取消購房計(jì)劃，這是開發(fā)商不愿看到的。
首付多米諾
中國在1998年以后，住房的實(shí)物分配制度取消。同時(shí)，中國人民銀行相繼發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》及《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，按揭貸款開始實(shí)施。
所謂住房貸款按揭成數(shù)是指貸款額度與房產(chǎn)價(jià)值的比例。住房按揭貸款開展初期，商業(yè)銀行為擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，按揭成數(shù)較高，甚至出現(xiàn)“零首付”。
但中國人民銀行在2001年6月印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》，又于2003年6月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》。這些政策的主要內(nèi)容之一就是調(diào)整了個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)，嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，規(guī)定房貸按揭成數(shù)最高不得超過80%，對購買第二套或兩套以上住房的，還須適當(dāng)降低按揭成數(shù)。
此后在2005年，中國人民銀行也曾提出，對第二套住房提高首付比例。但由于此后，整個(gè)房地產(chǎn)市場一下子變得有價(jià)無市，當(dāng)時(shí)北京不少高端樓盤銷售為零。因此，各商業(yè)銀行在后來的實(shí)際執(zhí)行中，仍只對第二套住房保持二至三成的首付控制。
據(jù)此，有專家預(yù)計(jì)，此次提高首付后，馬上會面臨市場需求的銳減。尤其北京上海南京等城市，隨著新政的執(zhí)行，需求至少減兩成以上，加上審核加緊、商業(yè)銀行房貸總額限制，可能需求會劇減30%。而這些被直接影響的30%，又將引導(dǎo)其他的購房者臨時(shí)改變原有的購房計(jì)劃，加速需求的下降。新政將改變銀行、地方政府的對房市走勢的判斷、態(tài)度及其作為，這將對整個(gè)房市產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。
工行北京分行有關(guān)人士對記者表示，從長遠(yuǎn)來看，房貸新政中最狠的還是利率，并且對于第二套房的利率大幅提高，也是之前沒有預(yù)料到的。因?yàn)椋凑漳壳八匈彿空咄ǔＯ硎?.5折的房貸優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期貸款7.83%計(jì)，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按《通知》規(guī)定，房貸利率將按照普通貸款利率的1.1倍執(zhí)行，房貸實(shí)際執(zhí)行利率提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27%的幅度加息7.4 次，第二套房購買者將因此導(dǎo)致年利息支出提高30%。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉告訴記者，房市投資客肯定會受到很大影響，譬如，投資客手里有100萬，要是買總價(jià)100萬的房子，全款購買，就只能買一套；而過去利用房貸，首付兩成，100萬元一次可以買五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能買兩套房了。
動搖市場預(yù)期
“房價(jià)絕對不會下跌，房子的剛性需求是存在的，原材料是在漲價(jià)的，中國經(jīng)濟(jì)是高速發(fā)展的，而且，中國的政策從來都是上有政策下有對策。”順馳領(lǐng)海年輕的置業(yè)顧問努力地試圖打消記者對北京房市的顧慮。
只是這樣的信心在目前的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)似乎并不十分堅(jiān)定。胡景暉表示，新政的實(shí)施，首先要對購買的住房是否是第二套進(jìn)行合理界定，其次是區(qū)別二次置業(yè)是自住還是投資，而目前各大銀行間、各銀行與房產(chǎn)登記管理部門都沒有實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息聯(lián)網(wǎng)的條件下，如何界定第二套住宅有很大困難，更遑論其他。
但根據(jù)國泰君安的一項(xiàng)測算，受居民收入和財(cái)富效應(yīng)等長期因素推動，很多第二套房需求首付比例本來就高于30%，很多都在50%以上，首付款比例提高預(yù)計(jì)不會影響大部分投資需求。北京陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖則表示，目前陽光100的主要業(yè)務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)到二三線城市，這些城市買房者自住的比例很高，他們?yōu)榱松俑顿J款利息，寧愿出五成的首付。
然而，新政終將如何影響市場？中國工商銀行城市金融研究所在《通知》發(fā)布后，也迅速撰寫了分析報(bào)告。報(bào)告指出，新政在短期內(nèi)有望遏制國內(nèi)房價(jià)過快攀升的勢頭，但從中期來看，房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求仍趨于上升，房價(jià)持續(xù)上升的勢頭恐難有改觀，房地產(chǎn)投資過熱和泡沫堆積的風(fēng)險(xiǎn)加大，監(jiān)管層進(jìn)一步實(shí)行調(diào)控的壓力增大。
上海易居房地產(chǎn)研究院評論員楊紅旭也認(rèn)為，提高購房門檻為膨脹的市場需求潑涼水，理論上可以如此，但能否真的使市場降溫，卻不能簡單蓋棺定論。因?yàn)橥苿臃績r(jià)上漲的因素很多，若其他因素都沒改變，單靠提高首付無異于杯水車薪。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對記者分析稱，導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因依然是供求不平衡，通過提高房貸來抑制需求，對于平抑房價(jià)上漲有一定效果，但這種效果可能是十分輕微的。
然而，在記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)人都表示能夠感受到，此次房貸新政反映了央行、銀監(jiān)會、部分商業(yè)銀行對目前樓市過熱所隱藏風(fēng)險(xiǎn)的憂慮，而且這一“間接效應(yīng)”可能會引發(fā)樓市心理預(yù)期發(fā)生改變。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，新政可能帶來全國房價(jià)的調(diào)整。之前不太愿意賣房的開發(fā)商、房東的出貨意愿會加大，而購房者在首付增加、房貸緊縮和房價(jià)上漲的壓力下，購房能力卻受限制，成交量將難以大幅上升。
銀行業(yè)的房市風(fēng)險(xiǎn)
就在不久前的一次會議上，一位來自浙江的房地產(chǎn)開發(fā)商無意中向記者透露，房地產(chǎn)商為何敢于捂盤，因?yàn)榉績r(jià)一定會漲，即便沒有真實(shí)的買家，地產(chǎn)商也可以通過反復(fù)自買自賣，反復(fù)從銀行套貸，銀行是目前房地產(chǎn)市場上最大的買家。
我國房地產(chǎn)市場融資以銀行間接融資為主，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已成為銀行最重要的資產(chǎn)之一，使得銀行的信貸頭寸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場的走勢息息相關(guān)。
在中國建銀投資證券有限責(zé)任公司研究所的一份宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究中分析指出，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，而大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；定金和預(yù)收款也有30%的資金來自銀行貸款。以此計(jì)算，截至2007年6月底，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在53%以上，銀行儼然已是中國房地產(chǎn)最大的埋單者。
據(jù)對中國銀行業(yè)的統(tǒng)計(jì)，截至2007年6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.3萬億元，同比增長24.5%；其中個(gè)人房貸余額2.6萬億元，同比增長23.9%。個(gè)人房貸由2005年的15.8%上升到2007年上半年的23.9%，提高8.1個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款比重從2004年的13%上升到2007年6月底的17%。
顯然，房地產(chǎn)貸款已成為銀行的重要資產(chǎn)之一，房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系，其貸款質(zhì)量將對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險(xiǎn)狀況產(chǎn)生深刻影響，增大了不良資產(chǎn)率上升的壓力。
投機(jī)炒作成風(fēng)，房價(jià)不斷上揚(yáng)，通脹壓力使得央行持續(xù)提升利率，這同危機(jī)爆發(fā)前的美國市場情況非常類似。
工商銀行發(fā)布的研究報(bào)告中稱，在目前房市中投資、投機(jī)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自住需求的情況下，房價(jià)的非理性高位上漲必然增大其回調(diào)的壓力，一旦購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。這從近期按揭貸款違約率有所上升的苗頭中可見一斑。
從央行監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看，房貸違約率與不良率均出現(xiàn)上升趨勢，央行、銀監(jiān)局多次警告。其中2005年，四大國有商業(yè)銀行的個(gè)人購房不良貸款余額為289.2億元，比2004年增加98.8億元；個(gè)人房貸平均不良率為2.1%，比2004年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
2006年10月，上海銀監(jiān)局披露的報(bào)告中，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢更加明顯，連續(xù)3個(gè)月以上違約的房貸客戶超萬人。今年8月，央行上海總部再次發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警告稱，房貸不良率單月上升0.89%。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容也表示，房地產(chǎn)市場投資者或炒作者，是不用自己的錢投資房地產(chǎn)的，都是在利用銀行的便利金融杠桿，因?yàn)椋绻績r(jià)上漲賺了錢，他們就能夠輕易退出，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，他們也不在乎，他們就不要房子了。
一位接近銀監(jiān)會人士對記者說，中國房地產(chǎn)信貸沒有信用分級和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少，信貸資產(chǎn)沒有證券化，這些都使得集中在銀行體系內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，缺乏被分流釋放出去的途徑。
啟動風(fēng)險(xiǎn)控制
但房價(jià)瘋狂上漲中風(fēng)險(xiǎn)的味道銀行并非聞不到！
據(jù)記者了解，9月21日，銀監(jiān)會研究局曾召集各大商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、資金、研究部門負(fù)責(zé)人以及穆迪公司、高盛、摩根的人士召開內(nèi)部研討會。其中重點(diǎn)討論的，正是美國次級抵押貸款危機(jī)對于中國銀行業(yè)的影響和啟示，會議全過程在銀監(jiān)會全系統(tǒng)內(nèi)部進(jìn)行直播。
近日，中國建設(shè)銀行也發(fā)布了房貸處于違約高風(fēng)險(xiǎn)期研究報(bào)告。令監(jiān)管層擔(dān)心的是，銀行成為新一輪房地產(chǎn)泡沫的埋單者。今年7月，銀監(jiān)會再次發(fā)緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險(xiǎn)自查，尤其是進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力的測試。銀監(jiān)會一位工作人員則告訴記者，其實(shí)銀監(jiān)會一直在研究提高首付比例的政策，但考慮到各大商業(yè)銀行的執(zhí)行難度，政策才一直拖延而沒有出臺。
段小軍坦言，新政幫銀行控制風(fēng)險(xiǎn)，但如果銀行嚴(yán)格執(zhí)行，完成任務(wù)的壓力將會很大。據(jù)悉，銀行零售業(yè)務(wù)的主要利潤絕大部分來自個(gè)貸，占比達(dá)到80%以上。在過去的兩年里，房貸業(yè)務(wù)的高速增長給銀行們帶來了滾滾財(cái)源。光大銀行信貸部有關(guān)人士對記者表示，眼下各家銀行都在向零售銀行轉(zhuǎn)型，住房貸款是零售業(yè)務(wù)中最好的產(chǎn)品，所以各家銀行每年的個(gè)貸增長都很快。收縮個(gè)人貸款無異于掐斷了銀行零售業(yè)務(wù)的源頭，銀行都希望“調(diào)控政策不會影響到正常的業(yè)務(wù)開展”。
據(jù)工商銀行北京分行個(gè)人信貸管理部的副總經(jīng)理儲成龍透露，深圳很多房子都已經(jīng)倒手六七次，不僅房價(jià)太高，而且有些銀行的房貸比例已經(jīng)占到了個(gè)貸的50%以上。這種局面，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，所積累的風(fēng)險(xiǎn)將在銀行系統(tǒng)內(nèi)都集爆發(fā)。
這正是銀監(jiān)會和央行多次發(fā)出警告的原因，在當(dāng)其他調(diào)控措施失效的情況下，銀行提高房貸首付就成為降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。按照房貸新規(guī)，各家銀行之前大力推動的房屋抵押貸款、加按揭、“隨借隨還”等業(yè)務(wù)品種都會受到限制。
工商銀行的分析報(bào)告也指出，此次信貸調(diào)控措施是近年來監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場最為嚴(yán)厲的一次，并且有可能拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但令人擔(dān)憂的是，此次調(diào)控會否再成無效“空調(diào)”。
中國人民銀行、中國銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)表示，目前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲較快，商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。再加上美國次貸危機(jī)出現(xiàn)，美國等國家已經(jīng)出現(xiàn)了房價(jià)下跌的影響。此次旨在遏制投機(jī)、防范風(fēng)險(xiǎn)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》出臺之后，不排除出臺其他后續(xù)措施。 ★
相關(guān)報(bào)道
