美國樓市進入了數十年來最嚴重的低迷時期，很多美國人如今迷惑了：是該觀望還是該逢低買入？是該賣出還是繼續持有房產？美國《財富》雜志指點迷津，為判斷未來的房價走勢提供了一點參考。

　　房價租金比例就像股票市盈率

　　斯拉塔拉在一個海濱城市購買了一處房產。隨著美國房地產市場降溫，她的房子價格不斷下滑。她幾乎每幾個小時就要上網，查看自己房子的市場價格，就在最近兩個月里，房價已經暴跌10萬多美元。

　　而年輕的馬特夫婦則把位于舊金山的房子賣了，幸運地賺了一筆錢，然后繼續租住原來的房子，希望等到房價跌至谷底再買回來。

　　美國樓市的瘋狂似乎還發生在昨天，美國有房一族如今又為市場的低迷困惑不已了：到底房價會跌到什么水平？什么時候才會見底？

　　《財富》雜志認為，決定房產價值的因素有很多，對于普通的美國家庭來說，房間數量、院落大小和附近學校的教學質量都是很重要的標準。而經濟學家評估一個城市的房產價值時，則會考慮利率水平、就業情況和人口增長速度。但從長期來看，最可靠的判斷指標則是租金水平。

　　房價沖高回落之后，房價和租金之間的比例關系就會恢復正常。對于房價而言，租金就像無法逃避的重力。耶魯大學經濟學家羅伯特·希勒說：“房價租金的比例很像股票的市盈率。”也就是說，雖然房價偶有暴漲，使房價租金比例異常高企，但這個比例遲早會回到歷史平均水平附近。

　　從人的心理角度分析，如果人們買房所需花費比租房多得多，而房產轉手時利潤不大，他們就不大會舍得花錢買房。從這個意義上說，美國近年的房地產泡沫主要是投機者推動的結果。

　　租金幾乎原地不動

　　上世紀90年代，美國的房價租金比一直保持在14到15的水平。進入新世紀，房價開始暴漲，盡管理由多多，但最重要的因素還是錢來得太容易。

　　2003年到2005年期間，利率水平極低，投資者蜂擁入市，而次級抵押貸款門檻很低，信用和就業狀況不佳者也買起了房，更是加劇了房地產供不應求的局面。美聯儲從2005年開始大力加息，力圖給市場降溫，但金融機構和證券市場仍然沉醉在這場地產盛宴中，直到今年夏天，供房者難以為繼，危機終于爆發。

　　而在另一方面，從2000年到2006年，美國的房屋租金變化很小，只上漲了10%左右，沒有跟上通貨膨脹的步伐。這樣一來，平均的房價租金比從2000年的15上升到了24,漲幅為60%。首都華盛頓的房價租金比從11漲到了26,包括奧克蘭在內的加州東海灣地區從28漲到了51,坦帕市從12上升到了21。

　　5年內房價將平均下跌16%

　　《財富》雜志聯合網站對樓市的調整幅度進行了評估，得出驚人的結論：如果房價與租金的比例要在5年內回落到正常水平，房產價格將平均下跌16%。

　　這項研究將美國54個大城市各類房產價格的中位數與租金水平相比較，得出目前的房價租金比，再找出過去15年房價租金比的平均值，以此計算出房價可能將平均下跌28%。

　　如果再考慮租金上漲的因素，過去5年內，上述54個區域的房租水平總共上漲了12%，如果保持這一速度，房價在未來5年內下跌16%才能夠使房價租金比回到歷史平均水平。

　　各地區情況不一，調整幅度有別，例如，佛羅里達州的奧蘭多、邁阿密等城市的房價可能會下跌28%到34%，而薩克拉門托市的房價可能會跌去26%。

　　老牌大城市房價依然堅挺

　　紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥等老牌大城市的房價已經上漲了不少，但炒房者不多，從長期趨勢來看，這些地方的房價還將繼續上漲，文化、經濟等方面的獨特優勢和吸引力是支撐高房價的重要因素。這些地方的房屋租金也在穩步上揚，從而減輕了房價短期回落的壓力。另外，這些大城市寸土寸金，已經幾乎無地可用，建新房極其困難，房地產市場的供給將不會大幅增加。

　　以紐約為例，紐約房地產委員會7日發表的報告顯示，今年第三季度，紐約市住房平均售價為78.2萬美元，比去年同期大增20%。

　　新興城市尤其脆弱

　　在拉斯維加斯、菲尼克斯、薩克拉門托、奧蘭多、坦帕等新興城市，房價調整的速度將更快，幅度將更深。

　　這些地方人口增長快，但炒房者多，可供開發的土地也多，開發商在高房價面前愿意大興土木，大賺其錢，容易導致供過于求。在樓市點巔峰時期，薩克拉門托、菲尼克斯、加州東海灣等地的業主中，有近40%是炒家和靠次級房貸買房者。

　　有開發商估計，炒房退潮之后，加州等地的住房需求減少了約20%。據統計，加州開發商手里的待售房產數量達4萬套，堪稱歷史之最，為了盡快售出以收回成本，降價已成不可逆轉的趨勢。

　　物業稅令房市回暖吃力

　　在美國，持有房產需交物業稅，這也會令房價的回暖顯得較為吃力。近年來，物業稅隨著房價水漲船高，從2000年到現在已經翻倍。美國每年的物業稅收入約為2000億美元，相當于房貸利息償還額的一半。未來幾年，物業稅稅率可能不會再大幅上漲，但也很難調低，這項負擔將長伴有房者。(小丘)