全年樓盤單價大幅上漲年底價格開始下降———

　　土地交易市場中兩個“最高”：土地成交總價最高的朝陽區(qū)西大望路27號地(總成交價17億元)由北京萬科中標(biāo)；樓面地價最高的是朝陽區(qū)大屯路224號地(樓面地價成交價13788元/平方米)由金融街控股中標(biāo)。

　　全年樓盤單價大幅上漲，無論價格還是漲幅均創(chuàng)歷史新高，1-11月份平均單價達(dá)11377元/平方米，較2006年漲幅達(dá)41.2%。但價格上漲主要集中在前三季度，四季度后，宏觀調(diào)控效力凸顯，價格開始下調(diào)，但價格降幅相對平緩。

　　2007年諸多政策涉及土地市場、供給市場、需求市場以及住房保障體系，影響著包括金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、投資者以及低收入人群，從各個環(huán)節(jié)對過熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。北京中原盤點(diǎn)2007樓市，展望2008———

　　土地市場保障性住房供地完成比例高于商品房

　　從住宅用地的實(shí)際供應(yīng)分析，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的用地供應(yīng)達(dá)到416公頃，大大超出了計劃供應(yīng)量，而“兩限”普通商品房用地供應(yīng)也差不多完成，規(guī)劃建筑面積已超過了300萬平方米的年度保障規(guī)劃，體現(xiàn)出了政府對住房保障供給體制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的實(shí)際供應(yīng)則比計劃差許多，還不到40%，也就是說還有多半以上的土地將在年底入市，多為商品住宅及商服用地。

　　土地供應(yīng)向五環(huán)外傾斜

　　從本年度1-11月份成交土地的環(huán)線分布看，五環(huán)內(nèi)的建設(shè)用地越來越少，成交面積只有總量的兩成。土地供應(yīng)繼續(xù)向五環(huán)外傾斜，今年接近六成土地成交位于五環(huán)六環(huán)之間，五環(huán)外以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣所占的比例已經(jīng)高達(dá)土地市場總體成交面積的79.7%。城八區(qū)五環(huán)內(nèi)范圍已經(jīng)沒有多少土地供應(yīng)了。

　　朝陽、昌平成為土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域

　　在八大城區(qū)中，作為住宅市場供應(yīng)的高房價區(qū)域及需求的熱點(diǎn)區(qū)域，朝陽區(qū)的土地市場最為各方關(guān)注，今年朝陽區(qū)土地成交規(guī)模占總成交規(guī)模的16.34%，仍然領(lǐng)先于其他區(qū)域。今年昌平區(qū)的土地成交規(guī)模僅次于朝陽區(qū)，占到了總成交的15.16%，主要是回龍觀居住區(qū)和科技園區(qū)較大規(guī)模的居住及配套用地，海淀、豐臺以及順義、通州新城等區(qū)域也有大量建設(shè)用地上市。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)地價大幅上漲

　　2007年1-11月份土地市場總體成交價格3040元/平方米，較2006年同期相比上升了6.78%。城八區(qū)商品房樓面地價的成交均價為5821.89元/平方米，比去年增長了25.55%。值得注意的是，其他郊縣商品房樓面地價成交均價為2271.61元/平方米，每平方米比去年上漲了1073.61元，增幅高達(dá)89.62%，在城八區(qū)土地日益稀缺的情況下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的土地價值大幅增長。

　　分析上表中不同區(qū)域不同用地的成交比例和價格可以得出，2007年土地成交平均價格拉低，主要原因有兩個：一是郊縣土地成交量較大而價格同城八區(qū)相比要低得多，二是占總成交量1/3的兩限房用地相對價格較低。

　　朝陽地價最高大興地價漲幅最大

　　由于去年沒有出現(xiàn)政策性商品房用地，在與去年地價相比較時我們采用不包括兩限房在內(nèi)的商品房用地成交的樓面地價進(jìn)行統(tǒng)計分析。總體來看，北京市土地成交均價3208元/平方米，比去年同期上漲了12.68%，地價上升速度很快。

　　從各區(qū)縣樓面地價成交均價來看，朝陽區(qū)最高為8461元/平方米，而該區(qū)常營鄉(xiāng)兩限房地塊樓面地價僅為2680元/平方米，大大拉低了區(qū)域整體的成交均價。大興地價去年僅為854元/平方米，今年平均每平方米上漲了2806元，漲幅高達(dá)328.57%。此外，通州、密云、延慶等區(qū)縣的地價上漲也比較快。

　　土地成交總價最高17億樓面地價最高13788元每平方米

　　本年度土地交易市場中兩個“最高”：土地成交總價最高的朝陽區(qū)西大望路27號地(總成交價17億元)由北京萬科中標(biāo)；樓面地價最高的是朝陽區(qū)大屯路224號地(樓面地價成交價13788元/平方米)由金融街控股中標(biāo)。住宅市場供應(yīng)下降成交價年終走低。

　　通過對近5年的住宅供應(yīng)量來比較可以發(fā)現(xiàn)，今年1-11月住宅市場上市面積總共為1368.06萬平方米，總套數(shù)為11.21萬套。對比去年供應(yīng)面積減少了137萬平方米，套數(shù)增加了0.2萬套，下降到了近年來的最低點(diǎn)。國家政策對于住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)初步在市場上得到體現(xiàn)，在總體供應(yīng)面積下降的情況下，住宅套數(shù)反而增加，可見，“90、70”政策已經(jīng)在市場上得到了初步的實(shí)施，中小戶型供給已經(jīng)大量增加。

　　成交量小幅縮減

　　2007年1-11月住宅市場成交量為1597萬平方米，成交套數(shù)為13.4萬套。與去年同期相比，2007年的成交量下降了94萬平方米，成交套數(shù)增加了0.4萬套。通過對比2007年成交與供應(yīng)的月度走勢我們可以發(fā)現(xiàn)，與往年金九銀十的情況略有不同，2007年北京的樓市供應(yīng)與成交的集中時間在6-9月份。

　　通過對供應(yīng)量與成交量的對比可以得出以下結(jié)論：

　　今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

　　今年上半年證券市場的活躍，增強(qiáng)了投資者對宏觀投資環(huán)境的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場交易的相對活躍。

　　成交價格大幅上揚(yáng)但四季度出現(xiàn)下降趨勢

　　全年單價大幅上漲，無論價格還是漲幅均創(chuàng)歷史新高，1-11月份平均單價達(dá)11377元/平方米，較2006年漲幅達(dá)41.2%。但綜觀月度走勢可發(fā)現(xiàn)，價格上漲主要集中在前三季度，四季度后，宏觀調(diào)控效力凸顯，價格開始下調(diào)，但價格降幅相對平緩。

　　結(jié)構(gòu)調(diào)整政策效果開始顯現(xiàn)但整體份額仍然偏小

　　從北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶型情況來看，上半年表現(xiàn)平平，平均不足整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的兩成，下半年開始供應(yīng)數(shù)量開始攀升，但也僅占整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的三成左右，北京市商品住宅產(chǎn)品仍以大戶型為主。

　　高房價但不一定是高品質(zhì)產(chǎn)品鮮有創(chuàng)新和升級

　　今年新開的樓盤只有少數(shù)幾個在市場上享有口碑的地產(chǎn)企業(yè)在建筑節(jié)能、環(huán)保、健康等方面有所體現(xiàn)，大部分樓盤缺乏創(chuàng)新。

　　2007年的房地產(chǎn)市場，人們只記住了價格，也只在乎價格，關(guān)于房子本身的居住質(zhì)量和居住文化似乎已經(jīng)不再重要，開發(fā)商如是，購房者亦如是。文字整理/衛(wèi)東

　　2008年調(diào)控力度繼續(xù)加大執(zhí)行更加嚴(yán)格

　　年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2008年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行定調(diào)為“防過熱、防通脹、重民生”，將實(shí)施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏。對地產(chǎn)業(yè)則要求建立和完善住房保障機(jī)制，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。

　　土地商品住宅用地成交繼續(xù)上升

　　從目前北京土地儲備中心推出的地塊信息看，截至11月底，商品住宅用地成交不足430公頃，比1200公頃計劃還差770公頃。正在交易的地塊面積約397.79公頃，今年末計劃入市的地塊700公頃，因此商品住宅用地在年底大量上市，明年的成交量將繼續(xù)增加。

　　保障型住房和兩限房土地供應(yīng)增多

　　從北京市住房保障規(guī)劃和土地供應(yīng)中期規(guī)劃來看，保障性住房和兩限房的供應(yīng)量將不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%，為保持住宅用地的平穩(wěn)供應(yīng)，政府將加大住房保障力度，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，預(yù)計明年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應(yīng)不會少于200公頃。

　　新城土地供應(yīng)大量增加

　　根據(jù)政府規(guī)劃，重點(diǎn)建設(shè)11個新城成為未來幾年的發(fā)展方向，新城將有更多的建設(shè)用地推向土地招拍掛市場。明年重點(diǎn)發(fā)展的三個新城———順義、通州、亦莊的土地市場會比較受關(guān)注，這三個新城將有大量土地推出，土地交易市場會比較活躍。