去年，上海全市商品房住宅新開工面積近1600萬平方米，連續3年下跌。而根據世邦魏理仕華東區環球研究部董事陳紅的估算，2007年上海住宅用地出讓量相比2006年增長了23.3%，住宅用地的供應將繼續擴大，且出讓區域的郊區化也將繼續。這兩年的供應將在2009年和2010年集中上市。

　　《第一財經日報》昨日通過上海市房地局的統計數據了解到，2007年全市商品住宅新開工近1600萬平方米、竣工約2800萬平方米；配套商品房實現新開工面積500萬平方米，建成500萬平方米。相比之下，上海往年的住宅新開工面積在2006年為2112.1萬平方米，相比2005年下跌15%，而2004年新開工面積為最高峰，高達3200萬平方米，約合去年全年新開工面積的2倍，去年大概退回到2001年新開工面積的規模。

　　“由于土地價格上升，導致商品房實際新開工面積持續下滑，而房地產開發投資在固定資產投資中的比重也連續三年下降，從2004年最高時的近40%下降到30%。上海連續三年新樓開工量下滑，房價在2008至2010年間會面臨上漲壓力。”對于上海市房地產市場的現狀，上海浦東改革與發展研究院房地產研究中心副主任叢城分析認為。

　　上海市經濟委員會的統計分析數據顯示，2006年，新建商品住房預售面積達2136萬平方米，新增供應與需求的比例為1.03：1，供應與需求基本匹配。截至2006年底，網上可售量為1064萬平方米，總供應與成交的比例為1.54：1。但是，連續3年新開工面積的減少，導致整體形勢將發生變化。

　　根據叢城的預計，2008年到2010年，上海商品房竣工規模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米。叢城根據上海每年約3300萬平方米的新建商品房銷售規模預測稱：“未來三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未來三年上海勢必出現新建商品房嚴重短缺現象。”

　　但是緊俏的情況依然有望在2009年之后得到緩解。根據陳紅的分析：為緩解住宅供不應求的局面，近兩年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。

　　世邦魏理仕的統計數據顯示，2006年上海出讓住宅用地建筑面積323.0萬平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出讓量增長了23.3%。此前幾年，2005年上海住宅用地的推地量為212.08萬平方米，2004年為350.31萬平方米。

　　在增加土地出讓量的同時，出讓宗地的平均體量卻在減少。2006年平均單宗土地建筑面積為14.0萬平方米，而2007年單宗土地建筑面積為10.8萬平方米，縮小了30%。

　　“單宗土地體量縮小正反映了政府控制土地市場的方向。同時政府在出讓土地時還嚴格規定動工期限和竣工期限，縮短開發周期，促使開發商按照政府預想的時間表來完成住宅供應。”陳紅說。

　　同時，以土地成交后1.5年開始預售、規定竣工期限前一年最后一次預售為假設條件，依據住宅建設的周期和特點可以推算2007年出讓住宅用地在未來產生的住宅供應。據此，2007年出讓住宅用地將在2009年和2010年集中上市，供應的住宅面積可達170萬和150萬平方米左右。(郝倩)