去年，上海全市商品房住宅新開工面積近1600萬平方米，連續(xù)3年下跌。而根據(jù)世邦魏理仕華東區(qū)環(huán)球研究部董事陳紅的估算，2007年上海住宅用地出讓量相比2006年增長(zhǎng)了23.3%，住宅用地的供應(yīng)將繼續(xù)擴(kuò)大，且出讓區(qū)域的郊區(qū)化也將繼續(xù)。這兩年的供應(yīng)將在2009年和2010年集中上市。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》昨日通過上海市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到，2007年全市商品住宅新開工近1600萬平方米、竣工約2800萬平方米；配套商品房實(shí)現(xiàn)新開工面積500萬平方米，建成500萬平方米。相比之下，上海往年的住宅新開工面積在2006年為2112.1萬平方米，相比2005年下跌15%，而2004年新開工面積為最高峰，高達(dá)3200萬平方米，約合去年全年新開工面積的2倍，去年大概退回到2001年新開工面積的規(guī)模。

　　“由于土地價(jià)格上升，導(dǎo)致商品房實(shí)際新開工面積持續(xù)下滑，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重也連續(xù)三年下降，從2004年最高時(shí)的近40%下降到30%。上海連續(xù)三年新樓開工量下滑，房?jī)r(jià)在2008至2010年間會(huì)面臨上漲壓力。”對(duì)于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城分析認(rèn)為。

　　上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)顯示，2006年，新建商品住房預(yù)售面積達(dá)2136萬平方米，新增供應(yīng)與需求的比例為1.03：1，供應(yīng)與需求基本匹配。截至2006年底，網(wǎng)上可售量為1064萬平方米，總供應(yīng)與成交的比例為1.54：1。但是，連續(xù)3年新開工面積的減少，導(dǎo)致整體形勢(shì)將發(fā)生變化。

　　根據(jù)叢城的預(yù)計(jì)，2008年到2010年，上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米。叢城根據(jù)上海每年約3300萬平方米的新建商品房銷售規(guī)模預(yù)測(cè)稱：“未來三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未來三年上海勢(shì)必出現(xiàn)新建商品房嚴(yán)重短缺現(xiàn)象。”

　　但是緊俏的情況依然有望在2009年之后得到緩解。根據(jù)陳紅的分析：為緩解住宅供不應(yīng)求的局面，近兩年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年上海出讓住宅用地建筑面積323.0萬平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出讓量增長(zhǎng)了23.3%。此前幾年，2005年上海住宅用地的推地量為212.08萬平方米，2004年為350.31萬平方米。

　　在增加土地出讓量的同時(shí)，出讓宗地的平均體量卻在減少。2006年平均單宗土地建筑面積為14.0萬平方米，而2007年單宗土地建筑面積為10.8萬平方米，縮小了30%。

　　“單宗土地體量縮小正反映了政府控制土地市場(chǎng)的方向。同時(shí)政府在出讓土地時(shí)還嚴(yán)格規(guī)定動(dòng)工期限和竣工期限，縮短開發(fā)周期，促使開發(fā)商按照政府預(yù)想的時(shí)間表來完成住宅供應(yīng)。”陳紅說。

　　同時(shí)，以土地成交后1.5年開始預(yù)售、規(guī)定竣工期限前一年最后一次預(yù)售為假設(shè)條件，依據(jù)住宅建設(shè)的周期和特點(diǎn)可以推算2007年出讓住宅用地在未來產(chǎn)生的住宅供應(yīng)。據(jù)此，2007年出讓住宅用地將在2009年和2010年集中上市，供應(yīng)的住宅面積可達(dá)170萬和150萬平方米左右。(郝倩)