近日，國際物業顧問戴德梁行深圳公司總經理程家龍對中國經濟時報表示：“預計2008年深圳樓市上升空間有限，且階段性的調整不可避免。”

　　看漲：總體呈穩定上升趨勢

　　在戴德梁行近日出爐的《2008深圳樓市前景分析》中，對當地樓市供需關系做了如下分析：

　　一是城市新增人口的住房需求。從2001年到2006年，深圳的常住人口從724.57萬增長到846.43萬；而戶籍人口由132.04萬增長到196.83萬。

　　“快速增長的人口，尤其是戶籍人口，為深圳房地產市場帶來了強大的需求；而在深圳新增人口中占大多數的外地移民，對購買住房的需求彈性相對較小，成為需求增長中的穩定因素。”該文指出。

　　二是改善型需求。深圳市2006年人均GDP達到6.95萬元，位居全國第四；而人均消費性支出更達到1.68萬，在全國排名前列。眾多經濟實力較好的高收入家庭有著強大的消費能力和改善性需求。

　　此外，婚齡人口對住房的需求也相對突出。由于國家正處于享受“人口紅利”的階段，預計未來幾年人口的結構性紅利會繼續推動資產價格趨勢性上升。

　　“相比不斷增長的剛性需求，深圳市的土地供應卻持續緊縮。”程家龍表示，近年來，深圳特區內的土地供應量持續下降，存量土地也被不斷消化，無法真正解決房價上漲的核心問題——供需失衡。

　　“強勁的經濟增長也是支撐房地產市場的一個重要因素。”程家龍表示，此前中國社科院預計2008年GDP的增長仍將保持在11%左右。

　　2007年深圳市GDP超過6000億大關，接近6800億元，年增長幅度達到14.5%。“隨著深港經濟的融合度越來越高，預計2008年，深圳市經濟將繼續良好的發展勢頭，給房地產市場帶來一定的支持。”

　　他同時認為，人民幣的持續升值和投資渠道的缺乏，將繼續支持不動產價格的提升。“據多家國際投行預測，2008年人民幣仍有超過10%的升值空間，國外熱錢的涌入和資產價格重估的過程仍可能繼續。”

　　看跌：2008年上升空間有限

　　在看漲的同時，戴德梁行也十分關注2008年深圳樓市看跌的因素。

　　首先，國家的貨幣政策從“適度從緊”調整為“從緊”。根據相關機構預計，2008年新增貸款量將與2007年基本持平，但按揭貸款的控制將較為嚴厲，銀行對住房按揭信貸將會采取更謹慎的態度；同時，為了控制通貨膨脹，預計在2008年，央行將繼續使用利率這一貨幣政策工具進行調控，繼續上調的利率會對供房者構成壓力，同時也會影響購房者的信心。

　　“而深圳市仍未出臺的個稅實施細則和物業稅，以及后續可能新出臺的調控政策，始終是籠罩在市場上的陰霾。”程預計，2008年上半年深圳樓市觀望氣氛仍會持續，市場將處于調整階段并保持低速運行。

　　另一方面，程家龍分析，2008年，受“90／70”政策影響的新項目將會集中入市，預計商品房的供應會有所增加；政府承諾的廉租房和經濟適用房將會加大供應。供應結構的調整和供應量的增加，將一定程度緩解當前供需失衡的局面。

　　“作為典型的外向型經濟體系，深圳的出口總量連續15年保持全國第一，因此國際市場的總體環境將直接影響深圳的發展，其中出口貿易的波動對深圳經濟的影響將相對突出。因此，美國次按問題對全球經濟環境的影響并進而產生的對區域樓市的影響仍然令人憂慮。”程家龍最后表示。(記者 周雪松)