“為了規避潛在風險與提高合作效率，我們將投資監管可能全權委托給投資管理公司操辦。另外，投資風險取決于資本的回報需求，主要考慮到具體的市場參數、經濟的多變性、當地政策的穩定性、資本返還等。”

　　奔赴三、四線城市收購項目，正在成為各路熱錢的又一選擇。

　　劉波(化名)是浙江一家知名房地產集團有限公司(下稱“A公司”)的負責人，他發現，相對投資過熱的一線城市，二、三線中等城市甚至四線小城市的投資價值全面顯現，因為大批無心戀戰的炒家暫時離開一線城市，大規模轉戰到一些中小城市。

　　他認識的一家位于江西某地級市的房地產公司(下稱“B公司”)在宏觀調控等多種因素共同作用之下，出現房產資金鏈緊繃的情況，正在聯系上海、杭州等外來資金，希望出讓控股權以自救。獲悉B公司資金斷炊情況之后，劉波奔赴江西，實地考察該項目。

　　實地調查

　　經實地調查，劉波發現，B公司手中的地塊處于該地級市的北部新城核心區域，并已經和老城區完全相連，地塊未來潛力明顯有優勢。

　　B公司注冊資金2000萬，目前在該項目實際投入約3個億。一期項目早已經開盤，共399套，一期容積率1.4，占地約80畝。該項目目前有銀行貸款5000萬，如果施以收購，該筆資金回到A公司賬上，基本可以保證該地產項目的正常運作。

　　B公司所屬地塊分為相連的9個地塊，共1760畝，其中500畝在江東，1260畝在江西(即主城區)，周邊和中間還將興建60畝公園和100畝市政廣場，地塊景觀系數很高。中心位置還預留了60畝土地(原計劃是建市政府新大樓)。

　　為了能夠進一步提高景觀系數，B公司在江下游興建攔水壩，這樣江面將大大拓寬，最窄處不少于100米。江水淹沒部分，政府將從地塊中核減，估計要核減110畝。

　　因此，B公司所屬地塊基本數據如下：可開發總面積約1650畝，容積率1.6，地上建筑面積約170萬平方米。其中，住宅約150萬平方米，商業約20萬平方米。另外，地下部分有約20萬平方米的車庫(不算面積，沒有產權證，但是可以出售使用權)。

　　根據雙方協商初步決定，A公司提出控股B公司51%股權，并接管該項目。五合國際一位專家表示，通過合作開發項目或合資成立公司等曲線入市會成為各路資本的合理選擇，這將會是一個前所未有的多樣化的百家爭鳴時期，直接開發、參股、通過債券介入項目等不一而足。

　　A公司初步的出讓開價為45萬元/畝(因為與政府有協議，配套費減免65元/平方米，因此實際價格約為38.5萬元左右)。按1650畝的51%計算，總出讓價為37867.5萬元。

　　按照B公司提供的數據，以上五項已經投入5000萬元，還需要投入3000萬元，不過，另有稅收、墻改費退還(8元/平方米)等優惠條件。相比之下，目前周邊地塊可供的參照拍賣價約為53萬元/畝。

　　劉波經過詳細調查，給母公司股東的基本意見是，從目前情況看，該項目已經數年有余，并已開始銷售，屬于當地第一大盤，前景看好，雖然沒有暴利，但是平均利潤率并不低，基本上是穩賺不賠，因此建議收購。鑒于目前B公司資金很緊張，此時收購是最佳時機，可以較低價格獲得。

　　2004年底，當地的房產價格約1500元，2005年底達到1700元，一年漲了200元。考慮到當地基礎房價尚在低位，B公司所屬地塊的新區又日漸成熟，今后10年，年均上漲100元應該是比較保守的。

　　對此，仁恒置地集團公司(Yanlord Land Group Ltd)一位管理層人士表示，三線、四線城市經濟發展相對滯后，房地產起步晚，缺乏品牌龍頭企業，外來品牌開發商轉戰到這類地區似乎已成為一種共識，這些不太被關注的城市房價上漲幅度反而十分明顯。　

　　財務測算與收購方案

　　B公司所屬地塊面積達1650畝，劉波認為開發周期應該在10年左右。以此推算，如果以10年開發周期計算，最終房價應該為2700元/平方米，平均房價為2200元/平方米；商鋪平均房價可達3000元/平方米，車庫平均價格約800元/平方米。

　　B公司在完成各項公建及攤入前期財務成本以后，實際土地成本大約在25萬~30萬元/畝之間。因此，最終收購價格定在40萬元/畝，應該是合理的。

　　另外，B公司還有部分公建沒有完成，對此，劉波覺得可以延期付款，加上分期付款方式方面的努力，實際投入資金有可能控制在2.5億元左右。這樣既可以降低資金壓力，同時又降低了財務成本。

　　所以，估計收購B公司總的價格為1650×51%×40萬=33660萬元，財務成本約6340萬元，合計4億元。而實際資金投入估計可以控制為2.5億，稅后凈利可以達到4.5億元。

　　對于進軍三、四線城市可能遭遇的意外風險，劉波已經有所評估：“為了規避上述潛在風險與提高合作效率，我們將投資監管可能全權委托給投資管理公司操辦。另外，投資風險取決于資本的回報需求，主要考慮到具體的市場參數、經濟的多變性、當地政策的穩定性、資本返還等。”

　　隨著樓市調控深入，各路熱錢開始在地產投資領域的“跑馬”、收購項目的“換馬”、戰略合作的“養馬”三方面展現出新的智慧。在收購之后，劉波向母公司提出重組方案：鑒于該項目已經運作多年，已經有了一整套行之有效的運作班子和運作經驗，成本控制也做得非常到位。如果收購成功，建議中下層基本維持不變。只對高層和部分關鍵崗位進行重組——董事長留任，執行總經理、工程副總、行政副總、財務部經理等均由自己公司派駐。

　　“凡有價值、優質的可發展的都將入各路熱錢的法眼，熱錢所熱衷的物業將呈現出以往所無法想象的多樣性，以獲取比參股更高的投資回報率。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅表示。 (葉國靖)