圍繞著房價未來將是跌還是漲，各路英雄開始了一場關于房地產市場是否存在拐點的討論。有些人認為樓市的冬天已經來臨，中國房地產市場已經出現了拐點。而有些人則認為現在提樓市拐點還為時過早。

　　筆者總體的判斷是，當前中國房地產供不應求的基本格局未有任何改變，導致供不應求局面出現流動性過剩和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變，因此所謂“拐點論”是虛妄的，更多其實表明的社會公眾對拐點的期待。

　　然而，簡單地斷定拐點是否出現并無多太益處。究竟該如何看待這個問題，需要我們從不同角度來重新審視目前的房地產市場。

　　房地產業存在巨大推動力

　　從我國宏觀層面看，我國宏觀經濟一直保持良好勢頭。　

　　國家信息中心報告預測，2007年全年，我國GDP增速將達11.4%，全社會固定資產投資名義增速為25.5%，社會消費品零售額名義增速16.4%，外貿順差將達2680億美元，CPI漲幅為4.7%。而報告還指出，2008年我國經濟增長率高位趨穩、小幅回落，約為10.8%；物價總水平漲幅趨緩，CPI漲幅約為4.5%。在宏觀經濟發展的基礎上，我國城市進程仍將逐步加快，人口紅利還將持續。“十一五”規劃指出：到2010年，我國人均GDP將達到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而國內大部分專家學者都認為我國的人口紅利還將持續5-10年。這些都構成了對我國房地產行業發展的巨大推動力。

　　從流動性過剩角度來看，雖然目前全球金融市場處于劇烈波動狀況，美國等一些發達國家甚至出現了流動性不足。但從IMF2007年10月發布的《世界經濟展望》顯示，在過去的一年間，大量外匯通過經常項目和資本項目流入新興和發展中經濟體。近來流入新興經濟體的私人資本規模也在迅速擴張，資本流入依然維持較高的水平。我國在國際收支失衡背景下的高額外匯儲備、人民幣升值預期和實際負利率等因素的影響下，依然保持充足的流動性。流動性過剩勢必會對股市和樓市產生重大影響。而一些專家學者通過實證分析得出與股市相比，流動性過剩對房地產市場的影響要更為顯著。我們認為，尤其是在近期伴隨著建設銀行、中國石油等大盤藍籌股的回歸增加了股票市場的供應，使股票市場的流動性得到初步緩解。在這樣的態勢下，恐怕近期房地產市場需要更多承擔的是股市對房市的替代效應。房地產市場很有可能成為我國過剩流動性宣泄的重要場所。

　　另外，在我國的城市化進程中，房地產市場的進程有十分重要的作用。目前，中國城鎮人均住房面積只相當于發達國家平均水平60%，而中國的城鎮化率只有45%，這意味著中國的房地產建設進程可能走完了1/3。因此，我們尚需從整體上來看待中國的房地產市場。從城市化進程角度來看，當前對房地產市場是否出現拐點的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線城市，而忽略了城市化進程正加速發展的一些二線、三線城市。事實上，這些城市極有可能成為接下來“輪漲”的對象，上演一線城市房價暴漲的景象。

  [1]  [2]  [下一頁]