在今春成交低迷，以及上海萬科等代表性樓盤推出合理調價后，上海一手商品住宅市場觀望情緒濃厚。反觀地段不同于這些調價樓盤的市中心商品房，其今年的成交價格也有所滑落，從1月初最高的2.9萬多元的單價，到3月初的2.6萬多元，每平方米下降了近3000元。

　　撇除一季度樓市傳統淡季的影響，還有什么因素導致市中心樓盤也出現的回調呢？一些在售樓盤的銷售經理認為，還有政策面、行政面的影響。限制第二套房的貸款政策，使得一些市中心已經簽定預售合同的購房者可能貸不到款，或者將以最高標準的房貸利率貸款。貸款的限制，在一定程度上使進入購房程序的購房者開始重新考慮是否繼續購房，而打算購買的更是猶豫多多，看多買少。

　　另外，從去年底開始，一些地段很好的樓盤，原計劃的開盤定價在3萬元/平方米以上的，卻因合理調控等原因難以拿到預售許可證。要么別開，要么低于3萬元開。如此延續到節后，市中心部分等不及的項目低調低價開盤了。如黃浦區的黃浦麗園以2.5萬元單價開盤，靜安區的東海園二期開2.6萬元，達安錦園二期以低于3萬元單價一點的2.9萬元開盤等。而這些項目周圍的一些新盤都早已過了3萬元單價的大關。可以說，行政調控的措施，也是促使市中心新開樓盤價格回調的一個因素。而這一非市場因素導致的價格回落，快速帶動了其成交量能。網上數據顯示，春節以來，黃浦麗園新開樓盤成交99套，達安錦園二期成交58套，東海園二期成交103套。

　　盡管現在新開樓盤在價格上受到了限制，但預計在4月底5月初這樣的限制會有所緩和。一位市中心項目的開發商如是說：因此，目前是市中心新開盤短暫的價格低谷，一旦政策面、行政面出現松動，市中心的價格或將回升。另一位在售普陀內環內大型項目的銷售經理說：從全市的在售樓盤數量分析，70%以上是在中環線以外地段，而內環線內可供商品房的數量已經不多。基于這種情況，盡管可能賣得慢些，我們還是考慮維持原來每平方米2萬多元的銷售價格。

　　記者從網上房地產上了解到，全市目前在售一手房4.1萬余套，而內環線以內可售住宅為4439套，其中若去除普通住宅1164后，所剩非普通住宅數約2700套。該數字在全市可售住宅中所占比例最低。這類位于金字塔尖的高檔住宅，未來會在數量減少和需求不減的矛盾中，向上尋求新的價格平衡點。(李淳)