合理價位到底是多少？

　　由于“五一”各樓盤積極的促銷策略使一度冷眼觀望的置業者迅速恢復看樓熱情，一方面反映了廣州樓市剛性需求依然旺盛，另一方面也表明調整后的樓價，已經進入主流置業者價格承受范圍。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說，本次“五一”小黃金周促銷意愿強烈的樓盤銷售價格較去年 “十一”有較大幅度回落，不少樓盤推出超預期低價單位，如均價8000元的嶺南新世界優悅居、均價7500元的云山詩意竹風居，引起置業者極大關注。

　　從“五一”小黃金周成交表現突出的光大花園水岸榕城、萬科金色康苑二期和部分推出特價單位的樓盤來看，性價比正在成為商品房成交決定性因素。此外，新增供應熱點樓盤也以90/70戶型和中低價位產品居多。

　　樓市處于新循環初期？

　　專家指出，今年“五一”是樓市調整半年后首次出現整體性氛圍回暖，多數置業者進一步了解產品、把握市場需要時間，廣州樓價全線調整后走勢未明，整體成交量須經歷一個窄幅波動階段方有更大幅度回升。

　　從房地產市場規律來看，樓價從高位回落，成交復蘇和回升過程需從中低端住宅產品起步，隨著價格穩定、上行，主流成交面才開始向中高端產品延展。業內人士認為，當前階段廣州樓市處于新循環初期，產品性價比將決定成交走勢。“五一”期間100平方米以下的中小戶型產品占供應總量五成，比去年“五一”、“十一”均有明顯的增長。這有利于確保總體性價比優勢，契合主流置業者需求，預計“五一”后成交量將持續釋放。

　　買方市場特征已彰顯？

　　整體而言，目前宏觀經濟環境和政策環境已漸趨穩定，房價深度調整后進入窄幅波動，將有助于發展商和置業者恢復市場信心，深度調整后的樓市也進入筑底階段，“穩定價格，促進成交”將是這一階段房地產企業與市場發展的主題。

　　廣州樓市未來供應依然充足，預計到今年底持續約有3.5萬套新貨上市。雖然隨著資本市場回暖和前4個月的銷售回款，發展商資金鏈已有所緩和，但由于當前供求關系轉變，廣州樓市買方市場特征將進一步顯現，對發展商的營銷策略和產品創新提出了新命題。比如，營銷方面如何在五六月承接“五一”小黃金周積淀下來的客源，在中小戶型供應充足的背景下突破同質化競爭局面，把握陸續入市的置業者促成實際成交。全新的端午節，中秋節等小黃金周營銷節點尤其值得市場期待。

　　產品方面，為適應主流自住置業者的性價比要求和總價承受力的制約，發展商可能要放棄裝修部分的增值空間，推出更實惠的裝修標準或毛坯房；一度盛行的追高求大風潮將逐漸邊緣化。“五一”期間已有不少樓盤都對90/70產品進行了創新改良，擴大實際使用空間，預計后市此類創新將更多。

　　此外，目前階段高端住宅市場并非成交主流，調價促銷亦不適應該層次置業者需求，預計價格會繼續堅挺，靜待通脹壓力下的高端置業者垂青。

　　業內普遍認為，伴隨房地產新政策的不斷落實，市場整體供應結構正在發生變化，適應市場主流置業需求的產品將有效促進市場成交，在8月份或因“奧運熱”而出現暫時沉寂，但2008年第四季度依然會是需求釋放的小旺季。(趙燕華、鄭裕鴻)