由涼到寒再到春意初現(xiàn)，2008年，在福州房地產(chǎn)市場上，樓市晴雨表大致如此。

　　對于開發(fā)商來說，這是艱難的一年；對于市場來說，這是跌宕起伏的一年，對于購房者來說，這更是疑惑重重、躊躇不定的一年。這場“十年一遇”的深度調(diào)整，不僅考驗著市場的方方面面，也重新構(gòu)筑了一個“不一樣”的福州樓市。

　　降———“瘋狂”過后的理性回落

　　根據(jù)2008年福房指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“波瀾起伏”的價格曲線，從10月開始已經(jīng)逐漸趨于平穩(wěn)。

　　對于福州樓市來說，2007年年底，房價一夜之間的“暴漲”和宏調(diào)政策出臺后快速的回落，為2008年長達(dá)一年之久的淡市，埋下了伏筆。

　　什么時候降?降多少?還會不會再降?在各大樓盤的售樓部內(nèi)，購房者最為關(guān)心的話題，已經(jīng)從戶型、配套變成了價格。團(tuán)購、促銷、開盤大優(yōu)惠，在觀望情緒正濃時，銷售遇冷的開發(fā)商，在賣房的壓力下，終于踏出回調(diào)價格的腳步。

　　從4月紅樹林·上層推出特價房起價3000多元/平方米，到如今“60萬起，享受萬科品牌生活”、“總價12萬，再獻(xiàn)大學(xué)城”、“新倉山洋樓，90平方米以上首付僅4.5萬”……2008年，正在旺銷的樓盤，項目本身超高的性價比，是吸引購房者的主要原因，畢竟，在經(jīng)歷了價格大起大落后的購房者，面對當(dāng)前政策頻出的市場，只會更加理性。

　　“只有價格才能重新吸引購房者的關(guān)注。”一知名開發(fā)商這樣告訴記者。曾經(jīng)因樓盤熱銷而不斷上抬價格卻始終供不應(yīng)求的旺市，價格“只漲不跌”的時代，已經(jīng)一去不復(fù)返了，“價低才是樓盤銷售的硬道理”。

　　變———賣方到買方市場的“華麗轉(zhuǎn)身”

　　人們在總結(jié)2008年樓市與此前最大的反差時認(rèn)為，開發(fā)商與購房者的這場耐力博弈，已從“上帝”追捧，變?yōu)榱俗放酢吧系邸薄?

　　“看著周邊樓盤的價格逐日上漲，我都不知道該如何定價了。”在2007年樓市形勢一片大好時，曾有開發(fā)商這樣玩笑般地告訴記者，然而，在福州樓市上，一場賣方到買方市場的“化學(xué)變化”，正在悄然發(fā)生。

　　盡管市調(diào)報告中顯示，市場上剛性需求依然強(qiáng)勁，然而，售樓部的銷售人員卻明顯感覺，看房的客人不少，但真正下手買的卻寥寥無幾。與去年買方不問價格、不挑戶型，搶到就好的情景不同，在今年的市場環(huán)境下，來售樓部三五次還未必能簽下合同的情況很常見。“優(yōu)惠多少?還會有什么優(yōu)惠?有沒有特價房?”“有沒有贈送面積?”“不夠便宜就不買”……無論在哪個樓盤的售樓部里，消費者都在不斷重復(fù)著這些問題。

　　當(dāng)“買房就像買白菜”一去不返時，這種賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的劇烈“化學(xué)反應(yīng)”，對開發(fā)商的服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)，都提出了相當(dāng)嚴(yán)苛的要求。毫不夸張地說，想要順利挨過冬天，首先要過的，還是購房者們的“火眼金睛”。

　　救———不一樣市場中的不一樣營銷

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大腕們集體自比“豬堅強(qiáng)”，呼吁政府放寬樓市政策時，福州市場上，求新、求變的地產(chǎn)營銷，依然將觀望中的福州樓市，炒得春意盎然。

　　從炎夏步入寒冬，開發(fā)商要求政府“救市”的呼聲越來越高，他們多次集體呼吁政府放寬樓市政策，不過，這似乎與不少購房者的愿望背道而馳。

　　到底救不救?怎么救?本土開發(fā)商們沒有那么好的耐性，在“寒冬”面前打了個“冷戰(zhàn)”后，立馬緊鑼密鼓地籌備起過冬的法寶。在營銷手段上下的苦功，就是他們“自救”的第一步。

　　從融僑、中庚、三迪、世歐等地產(chǎn)企業(yè)首先推出旨在聚攏人氣的活動營銷，到福晟·錢隆金山、中庚·國際華府、三迪·凱旋楓丹等項目“親民”的特價房；從世歐期房評估賽、三盛品質(zhì)體驗季等驗證開發(fā)商實力的品牌營銷，到“總價19萬起，在鼓樓區(qū)有間公館”、“4399元/平方米起，超低震撼價”等開發(fā)商在歲末發(fā)起的價格大沖刺，在營銷手法上的虛實結(jié)合，的確讓不少樓盤再度上演了淡市中的熱銷“神話”。

　　不過，開發(fā)商們也清醒地認(rèn)識到，營銷、價格，都只是推動銷售的重要因素，做好產(chǎn)品，才是制勝的根本。因此，從下半年開始，潛心在產(chǎn)品的戶型空間、景觀、配套等方面下足工夫的開發(fā)商不少。小戶型能有三陽臺、大社區(qū)有完善教育資源、擁有臨江一線景觀的樓盤產(chǎn)品接連上市。

　　精益求精，用心為買房人打造宜居樓盤的開發(fā)商們，面對風(fēng)浪的考驗依然充滿信心。

　　擁有這些為購房者量身而設(shè)的訴求點的樓盤，熱銷自然不是難事。

　　暖———樓市春天不再遙遠(yuǎn)

　　“在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪”,巴菲特的投資理念，同樣適用于不知何時是入市好時機(jī)的購房者們。

　　銷售的下滑、各類成本的不斷增長，對于開發(fā)商來說，2008年的確過得不太舒坦。

　　然而，幸運的是，從11月開始漸有起色的榕城樓市，讓他們感受到了一絲暖意。從11月起，終于出現(xiàn)了一絲回暖的征兆，成交量價齊升，而隨后，在本月，樓市單周簽約面積又首次突破60000平方米。或許市場就是這樣，有人看跌的時候，必然也就有人看漲，當(dāng)樓市降到一定程度時，也就必將出現(xiàn)一定的反彈，盡管幅度未必大，但卻是市場回歸理性并將有可能平穩(wěn)前行的征兆。在不少人依然觀望期待著價格繼續(xù)下調(diào)時，更多的人卻已看準(zhǔn)了時機(jī)入市抄底，畢竟，減免稅費、房貸優(yōu)惠，日漸合理起來的房價，讓不少觀望許久的購房者慷慨解囊。

　　穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需，自始至終，房地產(chǎn)市場都被賦予了這樣的使命，因此，我們也相信，在深度調(diào)整后的福州房市，弱者離場、強(qiáng)者更強(qiáng)，或許邁過2008年最后一道坎，就將踏上一個“新十年”的希望之路。(記者 孫劍）