從1月1日起,多項(xiàng)樓市新政正式實(shí)施,樓市迎來(lái)政策利好集中實(shí)施期。經(jīng)歷了一年的低迷,廣州樓市能否在新的一年里扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),房?jī)r(jià)是否將繼續(xù)下行?專家表示,去年下半年出臺(tái)的樓市利好政策效應(yīng)有望在今年上半年集中釋放,并在3、4月份形成一個(gè)成交的小高潮。

　　中介機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),今年廣州一、二手樓價(jià)將會(huì)小幅下跌,其中一手樓均價(jià)將在8500—9000元/平方米之間,二手樓均價(jià)將在6700—7100元/平方米之間。

　　-市場(chǎng)

　　多項(xiàng)新政正式實(shí)施元旦樓市略顯冷清

　　元旦假期是廣州樓市春節(jié)前的最后一個(gè)銷(xiāo)售小高峰,也被業(yè)內(nèi)人士視為新一年樓市風(fēng)向標(biāo)。從1月1日起,多項(xiàng)房地產(chǎn)新政進(jìn)入正式實(shí)施階段,樓市迎來(lái)政策利好集中實(shí)施期。

　　記者走訪廣州樓市發(fā)現(xiàn),盡管個(gè)別樓盤(pán)人氣回升,樓市整體成交卻波瀾不驚。根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)截取的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù),1月1—3日有166個(gè)樓盤(pán)成交,總成交量為613套,與平時(shí)周末的成交量相差無(wú)幾,而1月4日成交量也只有154套。在各區(qū)成交量當(dāng)中,白云、增城、番禺依舊是“三巨頭”。

　　元旦以來(lái),廣州樓市推出新貨新盤(pán)不多,一些開(kāi)發(fā)商亮出花樣繁多的促銷(xiāo)措施推“舊貨”,賺取人氣。富力金禧花園元旦假期推出30套“一口價(jià)”單位,一套原價(jià)133.8萬(wàn)元的房子,現(xiàn)在一口價(jià)115萬(wàn)元,可以省下18.8萬(wàn)元,吸引了不少市民駐足。“國(guó)家新政一推出,樓賣(mài)得比以前更快。”該樓盤(pán)銷(xiāo)售主管黃谷宇告訴記者,住房新政降低了首付門(mén)檻,并且經(jīng)過(guò)降息,利率相對(duì)降低不少,現(xiàn)在樓盤(pán)每天可售出5—10套房子,銷(xiāo)售量相比之前增加了80%。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示,元旦小長(zhǎng)假樓市人氣有所回升,像中環(huán)廣場(chǎng)、金碧天下等樓盤(pán)成交狀況不錯(cuò),“說(shuō)明在利好政策出臺(tái)刺激下,市民對(duì)樓市有信心”。他表示,國(guó)家一系列樓市利好政策的效應(yīng)將逐步釋放,促進(jìn)樓市回暖。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為,根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù),元旦假期廣州一手樓市只有少數(shù)樓盤(pán)由于促銷(xiāo)優(yōu)惠多而旺銷(xiāo),整體仍略顯冷清。

　　他分析,不少開(kāi)發(fā)商去年業(yè)績(jī)已經(jīng)沖刺完成,該降價(jià)的也已經(jīng)在去年第四季度降過(guò)價(jià)了,而2009年的形勢(shì)還有待觀察,因此不急于推出新貨和促銷(xiāo)。

　　中心城區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格依然堅(jiān)挺,銷(xiāo)售均價(jià)始終在萬(wàn)元以上,相對(duì)去年下半年,樓價(jià)并沒(méi)有明顯下調(diào)的跡象。天河區(qū)多個(gè)在售樓盤(pán)均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米左右。

　　二手樓市春節(jié)前或迎來(lái)“小陽(yáng)春”

　　與一手樓市不同,一系列房產(chǎn)新政“累加效應(yīng)”已在二手房產(chǎn)初步顯現(xiàn)。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰告訴記者,根據(jù)其統(tǒng)計(jì),廣州的二手房源中,有27%的房子房產(chǎn)證在2年以內(nèi),46%的房子是在2年—5年之間,而超過(guò)5年以上的僅有27%。這就意味著,二手房交易稅新政實(shí)施之后,廣州市面上有73%的二手房交易將免除或者減免營(yíng)業(yè)稅。

　　黃韜說(shuō),元旦期間,廣州二手樓市已有回暖跡象,據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),前往中介咨詢的買(mǎi)家和業(yè)主數(shù)量增長(zhǎng)了20%,而成交量比原來(lái)增長(zhǎng)了5%。他預(yù)計(jì),二手樓市將在春節(jié)前迎來(lái)一個(gè)小陽(yáng)春,成交量將增長(zhǎng)15%左右。

　　合富置業(yè)相關(guān)人士表示,在新政利好下,促使市場(chǎng)放盤(pán)量有所增加,為市民提供更豐富的盤(pán)源選擇,令不少自住用家趁著“元旦小黃金周”搜尋筍盤(pán)以及咨詢政策的相關(guān)事宜。

　　從元旦期間的成交情況看來(lái),成交熱點(diǎn)主要集中在一些成熟商圈附近的二手房或是部分二線區(qū)域的成熟樓盤(pán),特別是出證2—5年期間的物業(yè)更受到買(mǎi)家的關(guān)注。

　　-供應(yīng)

　　中心六區(qū)約增3.1萬(wàn)套新房

　　從去年開(kāi)始,廣州各大開(kāi)發(fā)商紛紛放緩了商品房的開(kāi)發(fā)節(jié)奏,因此預(yù)計(jì)今年的新增供應(yīng)量將較2008年減少。廣州經(jīng)緯行研究中心估計(jì),明年的新增貨量將創(chuàng)六年來(lái)最低。

　　據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部不完全估計(jì),2009年廣州市中心六區(qū)新增供應(yīng)約3.1萬(wàn)套,約300多萬(wàn)平方米,相比2008年有一定幅度的減少；全市十區(qū)新增供應(yīng)約4.9萬(wàn)套,約500萬(wàn)平方米；相比2008年同樣有所減少。但由于2008年底的余貨比2007年大幅增加,全市的余貨約2.7萬(wàn)套,因此預(yù)計(jì)2009年的可售貨量與2008年相當(dāng),供應(yīng)充足。2009年內(nèi)供求形勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)再度逆轉(zhuǎn)。

　　2009年廣州商品住宅新增供應(yīng)仍以外圍為主,主要集中在白云區(qū)、海珠區(qū)、花都區(qū)及番禺區(qū)；白云區(qū)新增商品住宅供應(yīng)充足,特別是金沙洲區(qū)域和城西的貨量大；海珠區(qū)新增供應(yīng)有所增加,天河區(qū)則有所減少。越秀區(qū)貨量保持穩(wěn)定,荔灣區(qū)則有較多的新貨供應(yīng)。

　　黃韜稱,今年上半年廣州一手樓市將有近6萬(wàn)套的貨量,相當(dāng)于去年一年的銷(xiāo)售量。這樣一來(lái),2009年廣州樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)空前激烈,特別是樓盤(pán)集中供應(yīng)的郊區(qū)。

　　-預(yù)測(cè)

　　房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍面臨下行壓力

　　在供應(yīng)量居高不下的同時(shí),受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響,市民置業(yè)的信心普遍不足,觀望心態(tài)一段時(shí)間內(nèi)仍將在市場(chǎng)內(nèi)存在。

　　由于今年市場(chǎng)供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,不少專家表示,廣州房?jī)r(jià)在短期內(nèi)仍然面臨下行的壓力。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,預(yù)計(jì)今年廣州的一、二手樓價(jià)將會(huì)小幅下跌,其中一手樓均價(jià)將會(huì)在8500—9000元/平方米之間,二手樓均價(jià)將會(huì)在6700—7100元/平方米之間。

　　經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì),今年年各月的價(jià)格浮動(dòng)上限和下限均較2008年下降1500元左右,浮動(dòng)區(qū)間為7500元—9500元,全年均價(jià)預(yù)計(jì)在9000元左右。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部預(yù)測(cè),營(yíng)業(yè)稅新政等2008年下半年出臺(tái)的樓市利好政策效應(yīng)有望在2009年上半年集中釋放,并在3、4月份形成一個(gè)成交的小高潮。“樓市走勢(shì)將會(huì)更多地受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的制約,如果金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響加深,置業(yè)者出手買(mǎi)樓的意愿就會(huì)繼續(xù)降低,樓市調(diào)整難言結(jié)束。”

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,一、二手樓市很難在短期內(nèi)回到之前的繁榮,萎縮的市場(chǎng)下企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌不可避免,兼并、重組、退出等洗牌現(xiàn)象將會(huì)出現(xiàn),從而形成全新的競(jìng)爭(zhēng)格局。(記者鄭佳欣)