本報(bào)記者近日對(duì)滬上樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)市中心板塊由于價(jià)格高企成交量仍萎靡，而新盤供應(yīng)量較大的閔行區(qū)則出現(xiàn)了打折促銷盛行的局面，受世博輻射影響的三林地區(qū)，在虛火過(guò)旺后，正在逐步回歸理性。

　　[市中心]一二手房差距拉大

　　記者在黃浦盧灣等傳統(tǒng)中心區(qū)了解到，市中心供應(yīng)量的銳減無(wú)疑是支撐其價(jià)格的有力武器。區(qū)域內(nèi)僅有黃浦麗園、上海灘花園、開元坊等幾個(gè)新盤在售。以上海灘花園為例，其售價(jià)高達(dá)40000元/平方米。記者發(fā)現(xiàn)，除了其售樓處外，周圍不少中介都成為這個(gè)樓盤的“代理商”，不遺余力地向記者推銷該樓盤。

　　“新盤價(jià)格太貴了，對(duì)于工薪族來(lái)講，這個(gè)價(jià)格無(wú)疑是天價(jià)。 ”正在看房的朱小姐告訴記者，新盤價(jià)格之高讓她無(wú)法接受，接下來(lái)可能會(huì)選擇市中心的二手房。

　　“這里的二手房，特別是2000年左右的二手房?jī)r(jià)格有一個(gè)明顯的回落，與新房的價(jià)格差正愈拉愈大。 ”漢宇地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，以新盤黃浦麗園為例，售價(jià)達(dá)到25000一平方以上，而周圍房齡8年左右的二手房單價(jià)則下降到了18000元左右一平方。

　　“一二手房?jī)r(jià)格差距這么大，使得不少購(gòu)房者更為青睞二手房。其實(shí)中心區(qū)內(nèi)的8年左右的二手房?jī)r(jià)格合理，房型也不錯(cuò)，是改善型需求客戶的首選。 ”該中介表示。

　　對(duì)于市中心的高房?jī)r(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷一個(gè)基本的因素是部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，并透支了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間，市場(chǎng)雖然有剛性需要，但普通購(gòu)房者已不具備住房消費(fèi)能力。

　　世邦魏理仕研究部董事覃曉梅也表示，目前買方市場(chǎng)的局面在短期內(nèi)很難得到扭轉(zhuǎn),市場(chǎng)觀望氛圍還將持續(xù)。預(yù)計(jì)明年上海高檔住宅的平均成交價(jià)格將進(jìn)一步回落，但整體平均價(jià)格仍將高于2007年的水平。

　　[七寶九亭]價(jià)跌量升，賣家割肉

　　記者近日走訪板塊內(nèi)的多家樓盤和中介公司，發(fā)現(xiàn)臨近春節(jié)，扎堆打折促銷成了各處樓盤的共同選擇。

　　如萬(wàn)科旗下的花園小城、白馬花園就參與了萬(wàn)科的“暖冬行動(dòng)”。只需加一元錢，就可以享受房款優(yōu)惠1%，并獲得品牌家具抵用券1萬(wàn)元、品牌電器抵用券1萬(wàn)元、車位抵用券1萬(wàn)元。

　　而有的樓盤如象嶼都城雖然此前宣稱已經(jīng)停售，但依然在1月號(hào)稱再度開盤。售樓處工作人員告訴記者，樓盤現(xiàn)在還有三、四層的部分單位，而售價(jià)也比此前公布的8000元/平方米起更為實(shí)惠一點(diǎn)——99平方米的最低從7800元/平方米起。此外，雖然此前公布的優(yōu)惠期到1月1日為止，但實(shí)際上目前還有延續(xù)。據(jù)這位工作人員透露，目前購(gòu)房如果全額支付房款，則可在7800元最低單價(jià)的基礎(chǔ)上再便宜200元/平方米；如果在5天內(nèi)能夠買房并準(zhǔn)備好貸款手續(xù)和首付，則可享受100元/平方米的優(yōu)惠。

　　而實(shí)際延長(zhǎng)優(yōu)惠期的樓盤并不只是一家。如金風(fēng)藍(lán)庭單價(jià)在1萬(wàn)元左右，而眼下購(gòu)樓可以享受85折的優(yōu)惠。 “原本這個(gè)優(yōu)惠活動(dòng)到10月就結(jié)束了，但仍有單位還繼續(xù)在售，所以優(yōu)惠現(xiàn)在還有。 ”代理該樓盤業(yè)務(wù)的七寶板塊一家太平洋中介人士告訴記者，實(shí)際上目前周邊樓盤一手房都在持續(xù)打折。

　　盡管多家樓盤售樓人員都表示，優(yōu)惠隨時(shí)可能會(huì)取消，應(yīng)抓緊機(jī)會(huì)出手。但該人士認(rèn)為，只要還有盤沒(méi)出清，優(yōu)惠大體還會(huì)繼續(xù)。

　　中原、太平洋等多家中介人士都對(duì)記者表示，在周邊區(qū)域中，九亭板塊目前的需求主要體現(xiàn)為一手房。自三季度以來(lái)的優(yōu)惠折扣，以及11月后一系列新政的出臺(tái)使得該板塊的成交量提升頗多。太平洋中介一位店長(zhǎng)表示，雖然他們?nèi)砸远�手房交易為主，但一手房的代理也已越�?lái)越多。

　　“七寶板塊原本因?yàn)樯鐓^(qū)成熟度高，交通也較便利，所以成交已經(jīng)比九亭要旺。但這兩個(gè)月來(lái)，九亭的成交量已經(jīng)趕超七寶了，”一位漢宇不動(dòng)產(chǎn)人士對(duì)記者表示，“畢竟九亭那邊房?jī)r(jià)從均價(jià)10000元降到了8000元左右，降幅是非常可觀的，這對(duì)不少原本有意的購(gòu)房者很有誘惑力。 ”

　　而一對(duì)將在九亭置業(yè)的年輕準(zhǔn)夫婦表示，價(jià)格下調(diào)不少后，買房負(fù)擔(dān)變小了，“相比之下，還是更喜歡住新房多一點(diǎn)。畢竟是自己的婚房，自己動(dòng)手來(lái)打造屬于自己的全新生活空間，感情上也更能接受。 ”

　　而統(tǒng)觀七寶和九亭周邊的成交量，在新政執(zhí)行后，亦有了明顯的起色。 “相比去年年中，我們的成交量已經(jīng)回升10%。 ”一家太平洋中介店長(zhǎng)告訴記者。而另外一位21世紀(jì)中介人士則表示他所在的店面成交量已經(jīng)有了20%以上的增幅。從門店的調(diào)整看亦是如此，記者了解到某家知名中介品牌今年3季度在七寶周邊關(guān)掉了5家門店，而隨著成交的回暖，其中一家近日已經(jīng)重開。

　　此外，由于一手房的普遍折扣優(yōu)惠和房?jī)r(jià)的大幅回落，二手房的價(jià)格也受影響而下行，該板塊周邊曾經(jīng)的一二手房倒掛現(xiàn)象已經(jīng)明顯扭轉(zhuǎn)。

　　“二手房的倒掛出現(xiàn)原因是今年年中之后，一手房迫于成交壓力開始下調(diào)價(jià)格，而二手房業(yè)主的跟進(jìn)稍晚。 ”前述太平洋中介人士介紹說(shuō)，開發(fā)商可以通盤調(diào)整策略及時(shí)調(diào)價(jià)，但二手房賣家出于契稅、交易稅等交易成本的考慮，沒(méi)有那么堅(jiān)決。

　　但后來(lái)價(jià)格的持續(xù)下行和國(guó)家減輕交易成本新政的出臺(tái)，還是推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格在去年年末跟了下去，倒掛現(xiàn)象也就消除了。 “實(shí)際上，最近周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不少虧本甩賣二手房了。買家以自住為主，而不少投資賣家甩賣是怕房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，在割肉止損。如今天剛剛做成的一單，九亭一個(gè)賣家，當(dāng)初7000元成本買進(jìn)的房子，7000就賣了。算上交易成本，肯定是虧了。 ”

　　[三林高行] “虛火區(qū)域”正在降溫

　　浦東高行地區(qū)作為近年新開發(fā)的住宅區(qū)，購(gòu)房者多為在外高橋及金橋地區(qū)工作的青年人。據(jù)記者了解，高行板塊的樓盤多以折扣讓利及送裝修費(fèi)等方式“暗中”降價(jià)。

　　如位于浦東高行東靖路上的綠地崴廉公寓三期地處浦東中外環(huán)地段，售樓處的銷售人員告訴記者，該樓盤最新的房源為去年年底推出的24號(hào)樓，同時(shí)還有前期的部分房源在銷售，樓盤目前正在搞8.8折的促銷活動(dòng)，報(bào)價(jià)12000元/平方米。記者詢問(wèn)了一套90平方米左右的兩房，報(bào)價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)，銷售人員還表示，如果馬上購(gòu)買的話，價(jià)格還可以商量。

　　當(dāng)記者詢問(wèn)房?jī)r(jià)是否有所下跌時(shí)，銷售人員表示，去年最高時(shí)，該樓盤的房子賣到過(guò)14000元/平方米左右。但對(duì)于降價(jià)一說(shuō)，銷售人員表示：“也談不上降價(jià)，影響房?jī)r(jià)的主要還是房源的房型及在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的位置等原因。 ”

　　除綠地崴廉公寓外，高行地區(qū)其他樓盤也有不少優(yōu)惠活動(dòng)。如位于俱進(jìn)路的幸福小鎮(zhèn)從去年開始，該樓盤就推出購(gòu)房立減10萬(wàn)元的優(yōu)惠讓利活動(dòng)；東源名都為了吸引購(gòu)房者，推出的最低折扣可至9.3折，其中1-4層的低層可享受9.3折優(yōu)惠，高層房源的讓利最多可至9.6折。

　　浦東三林板塊在前兩年房?jī)r(jià)上漲時(shí)，借助世博概念房?jī)r(jià)飛漲。從去年開始，在萬(wàn)科的帶領(lǐng)下，三林地區(qū)的房?jī)r(jià)開始回調(diào)。

　　三林板塊內(nèi)的“超級(jí)大盤”大華錦繡華城的價(jià)格起伏較大，該樓盤16街區(qū)去年年底交房的公寓均價(jià)曾達(dá)到過(guò)16000元/平方米。而去年11月記者前去詢問(wèn)時(shí)，一套60平方米左右的一房一廳，總價(jià)在75萬(wàn)元左右。昨天記者從售樓處了解到，以上房源現(xiàn)已交房，仍有少量剩余房源作為現(xiàn)房出售。

　　“因?yàn)槭乾F(xiàn)房，價(jià)格比起去年交房前有小幅上漲。”銷售人員告訴記者，錦繡華城16街區(qū)的現(xiàn)房房源相比去年價(jià)格并沒(méi)有下跌。不過(guò)同時(shí)他也表示仍有一定的議價(jià)空間。

　　同時(shí)，記者了解到同位于16街區(qū)，將于今年年底交房的期房?jī)r(jià)格要低不少。據(jù)銷售人員介紹，去年年底開盤的4棟房源，最低的價(jià)格在13000/平方米左右。

　　此外，三林板塊內(nèi)的其他一些樓盤經(jīng)過(guò)去年的調(diào)整后，價(jià)格已有不同程度的下調(diào)，且近期仍有不少優(yōu)惠活動(dòng)。記者從萬(wàn)科金色里程售樓處了解到，該樓盤在售的房源中77平方米左右的二房，原價(jià)在14500元/平方米，目前推出特價(jià)房總價(jià)在100萬(wàn)左右，相當(dāng)于單價(jià)降至13000元/平方米左右。還有，同區(qū)域內(nèi)的金地灣流域針對(duì)90系列房源推出購(gòu)房獲得2萬(wàn)元抵扣，且在此基礎(chǔ)上還可打9.8折。

　　二手房方面，三林地區(qū)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象有所緩解。去年下半年三林地區(qū)新樓盤降價(jià)促銷集中，造成該地區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格普遍高于同質(zhì)一手房1500元/平方米左右。隨著周邊新盤價(jià)格趨于穩(wěn)定，及二手房?jī)r(jià)格的下跌，該地區(qū)二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象已基本消除。

　　“樓市新政后，有不少房主主動(dòng)下調(diào)了掛牌價(jià)，且議價(jià)空間進(jìn)一步放大。”成山路上某房產(chǎn)中介的銷售人員表示，樓市新政后，會(huì)激活一定的購(gòu)買力，為了能盡快售出房產(chǎn)，業(yè)主愿意降低售價(jià)，這促進(jìn)了二手房?jī)r(jià)格的回落，縮小了一二手房之間的價(jià)格差距。

　　不過(guò)在價(jià)格下跌的同時(shí)，二手房的交易量并沒(méi)有出現(xiàn)很大的反彈。中介銷售人員告訴記者：“國(guó)家出臺(tái)了一系列利好政策后，來(lái)看房的人比起去年年中是多了不少，但大多數(shù)客戶仍以觀望為主，真正成交的并不多。 ”

　　專家點(diǎn)評(píng)易居中國(guó)分析師薛建雄：

　　易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，2008年上海平均每套房源價(jià)格下跌17.2萬(wàn)，降幅為10.3%。隨著房?jī)r(jià)的小幅度下挫，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)更多的實(shí)惠。但春節(jié)后是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。春節(jié)時(shí)期的樓市將隨經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一起步入冰點(diǎn)。開發(fā)商就需要用極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，來(lái)啟動(dòng)冰封的樓市。

　　上海易居研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭：

　　促銷力度加大，中長(zhǎng)期因素是開發(fā)商對(duì)后市不樂(lè)觀，如果還認(rèn)為半年后市場(chǎng)會(huì)回暖，很多企業(yè)就不會(huì)這么大力度降價(jià)了。短期因素是資金鏈太緊張，尤其是年關(guān)前后，是還銀行貸款的集中期，不回籠些資金，這個(gè)年很難過(guò)。另外，不僅購(gòu)房者不見降價(jià)不入市，連國(guó)務(wù)院都發(fā)文引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)，說(shuō)明政府也不支持現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)不降，政府不會(huì)支持開發(fā)商的。(徐潔云 李偉 王毅鵬）