炒賣經(jīng)濟適用房的房號早就不是新聞了，為什么近來又火了起來？說到底還是因為其中潛伏的巨大經(jīng)濟利益，吊著那些想發(fā)財和想圖便宜的人們的胃口，一買一賣間造就了這個讓許多人熱血沸騰的市場。
倒賣經(jīng)濟適用房號相當(dāng)普遍
記者的一個熟人老田就深諳其中的道理：哪個地段拆遷，興建經(jīng)濟適用房，哪個地段就會有買賣房號的“經(jīng)紀人”。
北京前門有個地段回遷經(jīng)濟適用房。按規(guī)定，挑房的人必須在一天內(nèi)挑完。那天，排隊的足有三千多人。隊伍邊上，總有三兩個人隨著隊伍走動。他們邊走邊問，哪位賣房號，八萬一個。這是收房號的。其實，這景象兩年前就在北京的天通苑出現(xiàn)過。
如今，天通苑呼啦啦冒出了十多家經(jīng)營收購經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。盡管政府有明確規(guī)定，經(jīng)濟適用房五年內(nèi)不得買賣。但是，在那里，就算你的經(jīng)濟適用房是剛買到的，也照樣拿去掛牌。最近，更有人公開在網(wǎng)上叫賣經(jīng)濟適用房房號，價格高達十幾萬元。
登錄天通苑論壇，果真，賣房號的帖子還真不少。“轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房號，有意者請聯(lián)系李先生，價格面議！”更有直接的：“急售房號，2650元/每平米，房號12萬。”這類帖子隨處可見。
眼下炒號相當(dāng)普遍，開發(fā)商對此也心知肚明。有的售樓員為牟取私利，甚至?xí)霉ぷ髦悖瑸樾募钡馁彿空咛峁┨柎a和戶型的優(yōu)先選擇權(quán)。當(dāng)然這是需要“好處費”的，據(jù)說至少在兩萬元以上。
購買經(jīng)濟適用房手續(xù)很嚴格
經(jīng)濟適用房是政府為解決城市中低收入家庭住房困難而興建的低價商品房，因此政府對經(jīng)濟適用房的購買資格審查十分嚴格。建設(shè)部等四部委2004年5月公布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。”按照這個辦法，經(jīng)濟適用房沒有被倒賣的可能。
北京市關(guān)于經(jīng)濟適用房的一系列文件有更細的規(guī)定：申請購房者須具備家庭年收入在6萬元以下，必須是無房戶或現(xiàn)住房面積未達到本市規(guī)定的住房補貼面積標(biāo)準(zhǔn)的未達標(biāo)戶；購買經(jīng)濟適用住房實施公示制度，公示期滿未被舉報的，批準(zhǔn)其購買資格。
而且，“已購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。”“已購買經(jīng)濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)縣建委按成交額的10%繳納綜合地價款。”
資格審查漏洞使倒賣人有機可乘
有了這么詳細的規(guī)定，為什么還有不顧觸犯條律倒賣房號和經(jīng)濟適用房的？
北京市長濟律師事務(wù)所舒梅律師認為，經(jīng)濟適用房成本低，成為老百姓的投資熱點，一些不符合交易主體資格的買賣雙方也有交易的愿望或要求。
政府相關(guān)部門監(jiān)管不力，在房號發(fā)放以及業(yè)主資格審查上都存在著漏洞，造成倒賣人有機可乘。而且，政府把過多的開發(fā)建設(shè)和分配管理責(zé)任，委托給了營利性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使這些企業(yè)為利益的最大化把房號發(fā)放給本不該享受經(jīng)濟適用房的人員。
針對經(jīng)濟適用房買賣存在的這些問題，北京市長濟律師事務(wù)所朱壽全律師認為，在目前全社會誠信體系尚未健全、且找不到更好替代方法的情況下，政府應(yīng)加大力度介入，主動干預(yù)、審查購房者身份，這是最大程度排除目前經(jīng)濟適用房出現(xiàn)問題的前提。另外，要建立懲戒機制———如果發(fā)現(xiàn)申請購房者和提供收入證明機構(gòu)虛假申報，給予嚴厲處罰，以制止“富人購買經(jīng)濟適用房”現(xiàn)象。
舒梅律師認為，相關(guān)部門應(yīng)嚴把購買的“入口關(guān)”，封死倒賣的“出口關(guān)”，對倒賣房號的行為處以重罰，采取不予辦理房產(chǎn)證、不予過戶等限制措施，可以有效遏制這種猖獗的倒號現(xiàn)象。
暗中交易存在多種風(fēng)險
從專業(yè)的角度，舒梅律師不建議買房人附條件地購買主體不合格或存在瑕疵的經(jīng)濟適用房。她提醒暗中購買經(jīng)濟適用房的人應(yīng)當(dāng)注意這種行為帶來的各種風(fēng)險：
賣方故意悔約的風(fēng)險。如果賣方在收到買方全款后，違反合同約定，不再出售房屋，買方將面臨個人追索房款的艱難，處境十分被動。
一房多賣的風(fēng)險。不能立即過戶的客觀情況，使具有一房多賣非法目的賣房人獲得了實施非法行為的充分時間，且不易被權(quán)利人查證。
長期無法過戶的風(fēng)險。私下交易的買賣雙方具備交易條件的時間通常不會太短。而時間越長，交易的不穩(wěn)定性越大，尤其是買方的交易風(fēng)險就越大。
房款是否能被執(zhí)行回來的風(fēng)險。執(zhí)行難對于存在于個人之間的二手房買賣而言更是如此。
投資利益上的風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)泡沫較大，不能及時過戶使得買方可能因經(jīng)濟適用房稅收等政策調(diào)整，不得不增加投資成本。(張亦嶸 袁定波)
