“現(xiàn)金收房”曾經(jīng)是許多房產(chǎn)中介拋出的誘餌。在北京某小區(qū)，記者近日發(fā)現(xiàn)：以前房產(chǎn)中介紛紛打出的“現(xiàn)金收房”字樣，已被清一色的“透明交易”所取代。4月15日，《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《暫行規(guī)定》)將試行，業(yè)界人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著二手房資金監(jiān)管發(fā)力，二手樓市即將迎來三大利好。
記者從相關(guān)部門獲悉，北京市近日頒布的上述《暫行規(guī)定》明確指出，自4月15日起，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)居間或代理存量房買賣的，須通過‘專用賬戶’劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金。未設(shè)立‘專用賬戶’的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，其成交業(yè)務(wù)的交易結(jié)算資金應(yīng)通過設(shè)立‘專用賬戶’的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)實(shí)施劃轉(zhuǎn)，不得自行或委托其他經(jīng)濟(jì)組織代收代付存量房交易結(jié)算資金。”
“原先存量房交易客戶資金絕大多數(shù)都是通過經(jīng)紀(jì)公司的自有賬戶進(jìn)行托管，交易客戶資金與經(jīng)紀(jì)公司自有資金沒有進(jìn)行很好的分離，這為交易客戶資金的安全增添了不確定因素。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，此次資金監(jiān)管政策的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說具有劃時(shí)代的意義。
存量房交易結(jié)算資金必須通過“專用帳戶”劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算，這就意味著客戶的交易資金將有一個(gè)專門的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，這個(gè)“專用賬戶”內(nèi)的資金經(jīng)紀(jì)公司將不可能占用。《暫行規(guī)定》的實(shí)施，將從根本上改變既有的客戶交易資金托管模式。
利好之一：有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)
分析人士指出，經(jīng)歷了2005年和2006年兩輪宏觀調(diào)控，從整體層面上看，國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀政策已基本全面出臺(tái)，但是，要達(dá)到宏觀調(diào)控的良好預(yù)期效果，必須要有一些具體的相關(guān)配套政策來落實(shí)，此次北京市存量房交易資金監(jiān)管政策的出臺(tái)實(shí)施不僅僅是宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步落實(shí)的重要體現(xiàn)，而且還有助于平穩(wěn)當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)。
“這是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展較晚，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的交易標(biāo)準(zhǔn)沒有嚴(yán)格地制定，交易信息的透明度很低，操作相對(duì)不規(guī)范，‘現(xiàn)金收房’、‘暗箱操作’、‘亂吃差價(jià)’等現(xiàn)象比較嚴(yán)重，從而在一定程度上抬高了房產(chǎn)的價(jià)格。”上述人士認(rèn)為，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的空間，從而有助于房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。
利好之二：可保障二手房交易資金安全
由于在二手房的交易過程中不能真正實(shí)現(xiàn)“銀貨兩訖”，即買賣雙方在達(dá)成房屋交易之后，不能做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割，而往往是買方在付完房款(首付款或全款)后的1-3個(gè)月才能拿到產(chǎn)權(quán)證，在這期間的二手房交易資金就基本存放在經(jīng)紀(jì)公司的賬戶，賬戶資金沒有監(jiān)管，使得交易資金安全存在極大的隱患，特別是隨著二手房交易量的快速增長(zhǎng)，這種資金安全隱患就更為突出。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年北京的二手房交易量在1100套左右，交易資金也就在5億元左右；而到2006年，北京二手房的交易量達(dá)到了7.6萬(wàn)套，按照每套60萬(wàn)計(jì)算，2006年北京二手房的交易資金達(dá)到了456億元，假設(shè)60%的交易是通過經(jīng)紀(jì)公司成交，那么每年會(huì)有273.6億元的資金通過經(jīng)紀(jì)公司。而2006年北京的二手房市場(chǎng)流通率還僅為2.2%，但成熟市場(chǎng)的二手房流通率在8%左右，目前國(guó)內(nèi)上海的二手房流通率亦已經(jīng)達(dá)到了6%，因此，北京的二手房市場(chǎng)還具有極大的增長(zhǎng)空間。
一般來說，規(guī)范的存量房市場(chǎng)，房產(chǎn)中介公司只能收取傭金，但是近年來許多房產(chǎn)中介公司紛紛拋出“現(xiàn)金收房”誘餌，其目的大多不純，一些房產(chǎn)中介正是通過預(yù)付一部分定金“押房”，套取高額差價(jià)，“押房”越多，利潤(rùn)空間越大，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也越大，一旦這類不良中介資金鏈斷裂，極易引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。
鏈家地產(chǎn)預(yù)計(jì)，在兩三年之后，北京的二手房交易量將達(dá)到20萬(wàn)套左右，即使還按照60萬(wàn)每套計(jì)算，每年的交易資金也將達(dá)到1200億元，通過經(jīng)紀(jì)公司的資金將有700-800億元。《暫行辦法》的出臺(tái)，要求通過經(jīng)紀(jì)公司交易的資金必須通過銀行監(jiān)管，從而可以有效保證了二手房交易資金幾百億的安全。
利好之三：可杜絕“卷款逃跑事件”再次發(fā)生
業(yè)界人士普遍認(rèn)為，由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的起步較晚，行業(yè)的進(jìn)入門檻較低，存量房交易的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)制度沒有建立，原來的交易規(guī)則不夠明確，經(jīng)紀(jì)公司的自有資金賬戶與存量房買賣雙方的交易資金賬戶沒有實(shí)現(xiàn)很好的分離，這為一些不良中介占用客戶交易資金挪作它用提供了便利。
近兩年，全國(guó)相繼出現(xiàn)了幾起中介公司“卷款逃跑”的惡性事件。如2005年安徽出現(xiàn)的合肥“桃園事件”、2006年的天津“匯眾事件”，這些事件的發(fā)生均是因?yàn)橹薪楣旧米耘灿每蛻舻慕灰踪Y金用作它途，而一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，使得他們的資金不能順利回籠，出現(xiàn)資金鏈的斷裂，從而最終導(dǎo)致了“卷款逃跑”事件的發(fā)生。
《暫行辦法》的出臺(tái)，從制度上對(duì)客戶交易資金的安全做出了明確的規(guī)定：在存量房的交易過程中，需要通過銀行的“專用賬戶”來保管客戶的交易資金，中介公司不能代收代付客戶交易資金。從而避免了中介公司挪用客戶資金的可能，進(jìn)而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發(fā)生。
“此次資金監(jiān)管政策的出臺(tái)，不僅僅保障了存量房交易結(jié)算資金的安全，而且也通過該政策的實(shí)施，確立了存量房交易的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康、快速發(fā)展將起到積極的推動(dòng)作用。”金育松說。(周雪松)
