4月15日，北京市正式跨入存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管時(shí)代。根據(jù)規(guī)定，通過經(jīng)紀(jì)公司達(dá)成的二手房交易，資金將直接由銀行進(jìn)行鎖定，不再經(jīng)過經(jīng)紀(jì)公司的賬戶，這樣就最大程度地保障了交易資金的安全。記者近日走訪了多家經(jīng)紀(jì)公司了解到，差不多有九成的客戶選擇了資金監(jiān)管，不過，由于房主取款時(shí)間延后、操作流程相對繁瑣，部分消費(fèi)者還是選擇采取自行過款的方式規(guī)避資金監(jiān)管。
賣方關(guān)注取款時(shí)間延后問題
張先生近日想把自己一套位于團(tuán)結(jié)湖地區(qū)的商品房出售，客戶在看完房子后雙方很快達(dá)成了買賣協(xié)議。當(dāng)張先生從中介處得知自己房子如果通過資金監(jiān)管的話，拿到房款時(shí)間大概要到一個(gè)多月以后，他就說服了買方選擇《自行劃轉(zhuǎn)協(xié)議》。“我急需資金追加股市投資，等上一個(gè)月太虧了，而跟買方談得也很好，彼此之間有了信任，所以我想自行過款，快點(diǎn)拿到錢”，張先生如是解釋他的想法。
和張先生心態(tài)相似的賣方不在少數(shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在資金監(jiān)管實(shí)施以前，二手房交易中的劃款方式存在這樣一種“行規(guī)”：一般賣方可以要求在做完完稅憑證就進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，這樣他能比較快地拿到房款。對于貸款購房的買方來說，就算貸款還沒有下放，但是由于賣方堅(jiān)持，也只好另行拆借或由保證機(jī)構(gòu)墊資，在完稅憑證下發(fā)后就把房款給賣方。雖然這樣對買方來說風(fēng)險(xiǎn)比較大，但往往基于賣方市場的強(qiáng)勢，買方只好妥協(xié)。
而資金監(jiān)管實(shí)施后，如果是全款購房，只有在房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢、買方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單時(shí)，才能將房款劃轉(zhuǎn)給賣方銀行；如果是貸款購房，只有轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢后，才會(huì)將貸款資金全部劃入賣方的賬戶內(nèi)。這樣一來，由于在房款交割的節(jié)點(diǎn)上選擇不同，實(shí)行資金監(jiān)管后賣方拿到房款的時(shí)間，就會(huì)比以前明顯滯后十幾天到一個(gè)月不等，一些急需資金的房主由此就產(chǎn)生了規(guī)避資金監(jiān)管的情緒。
操作“繁瑣”影響雙方監(jiān)管意愿
“客戶嫌手續(xù)太麻煩，要在銀行、房管局、經(jīng)紀(jì)公司之間跑來跑去的，就不愿意辦資金監(jiān)管了”，4月16日，剛送走幾位客戶的經(jīng)紀(jì)人小曹說，客戶因?yàn)橐敝霾睿X得資金監(jiān)管流程太麻煩，問他交易時(shí)能不能不走資金監(jiān)管。
據(jù)介紹，根據(jù)資金監(jiān)管政策的規(guī)定，買賣雙方簽訂《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后，要到銀行將房款存入“專用賬戶”，領(lǐng)取存款憑證后再到保證機(jī)構(gòu)(包括經(jīng)紀(jì)公司)領(lǐng)取一個(gè)資金托管憑證，然后才能去房地局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在買方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單以后，再到保證機(jī)構(gòu)去領(lǐng)取一個(gè)交易資金支取憑證，隨后才能在銀行進(jìn)行交易資金劃轉(zhuǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心告訴記者，操作流程繁瑣確實(shí)是影響一些買賣雙方資金監(jiān)管意愿的一個(gè)因素，因?yàn)檎麄�(gè)資金監(jiān)管過程需往來穿梭于銀行、保證機(jī)構(gòu)、房地局之間，需要交涉的不同性質(zhì)的部門和人員也非常多，一個(gè)環(huán)節(jié)不當(dāng)就會(huì)影響整個(gè)流程。
北京中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長陳同順表示，資金監(jiān)管還在起步階段，尚處于磨合期，下一步有可能會(huì)提出更方便快捷的流程，不過政策的基點(diǎn)是先保證交易的安全性，就好比開車，得先保證駕駛安全了，再考慮行車速度。
調(diào)查
一成左右消費(fèi)者仍不愿“資金監(jiān)管”
從目前知名的大中介反映的數(shù)據(jù)來看，有一成左右的消費(fèi)者沒有選擇資金監(jiān)管，選擇資金監(jiān)管的消費(fèi)者大體在9成左右。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月15日資金監(jiān)管執(zhí)行首日，該公司有47對二手房交易雙方選擇了資金監(jiān)管，占到當(dāng)日總成交量的九成左右。信一天不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自4月15日資金監(jiān)管執(zhí)行首日至今，該公司買賣成交的單數(shù)共計(jì)40多單，有九成以上消費(fèi)者簽署了《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》。
據(jù)了解，目前占市場份額一半以上的小中介公司，幾乎都還在走買賣雙方自行過款的路子，算下來現(xiàn)在未被納入資金監(jiān)管體系的交易也不少。
從目前各區(qū)縣看，海淀區(qū)買賣雙方簽訂《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的意愿最高，這主要是由于海淀區(qū)當(dāng)日過戶，立等可取，石景山目前10個(gè)工作日取得房產(chǎn)證，而朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)等地區(qū)目前取得房產(chǎn)證時(shí)間需要20個(gè)工作日。
4月18日，當(dāng)記者以普通消費(fèi)者身份咨詢市建委權(quán)屬處時(shí)，該處工作人員表示，由于工作量大，朝陽等區(qū)現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)當(dāng)天過戶尚不可能。
業(yè)內(nèi)建議
封閉聯(lián)網(wǎng)平臺避免“奔波”之苦
截至4月18日下午，北京中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上公布的經(jīng)備案并開設(shè)“專用賬戶”的保證機(jī)構(gòu)名單共13家，包括鏈家、中原等大經(jīng)紀(jì)公司和北京開太物業(yè)交易保證公司等擔(dān)保機(jī)構(gòu)。另據(jù)陳同順介紹，目前還有四五十家公司正在等待建委和中介行業(yè)協(xié)會(huì)審批。
鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心建議，如果銀行、經(jīng)紀(jì)公司、房地局“三部門”之間有一個(gè)可供操作的封閉式互聯(lián)網(wǎng)平臺，那么資金監(jiān)管的流程就能變得簡單得多，在買賣雙方將房款存入銀行的“專用賬戶”后，銀行就可以馬上發(fā)指令給經(jīng)紀(jì)公司(通知買賣雙方可辦理產(chǎn)權(quán)過戶)和房地局(只需審核買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)是否在指令庫內(nèi))，等到買賣雙方直接在房地局辦理過戶完畢，房地局再發(fā)出指令給銀行，銀行就能直接將交易資金轉(zhuǎn)劃到賣方賬戶，這樣就能省卻消費(fèi)者奔波之苦。(楊娟娟)
