今年年初，上海房地局公布的官方統計數據顯示，2006年度上海房價平均銷售價格為7038元/平米，比上一年增加了340元/平米。但與此同時，另一份官方統計顯示，2006年房屋銷售價格下降了1.3%，商品住宅銷售價下降3.2%.相同的調查，卻出現不同的結果，上海房價究竟是漲是跌？似乎并不明朗，但有一點很明顯，在宏觀調控政策的影響下，上海樓市已應勢而變。

　　異況1

　　投資熱情銳減

　　75萬元房產獲利近一萬元

　　汪耀東，凱德置地上海區某樓盤銷售員，同時也是一名房產投資客。汪耀東稱，憑借自己多年的銷售經驗，他發現，單價在萬元以下，總價150萬左右的房子目前最熱銷。

　　“投資者買房子有個特點，不會考慮居住條件，只當作一個投資品來估算升值空間。但是從目前來講，隨著宏觀調控力度的加大，一些實力不強的投資客逐漸退出樓市。隨著自住型買家的逐漸增多，居住功能不強的住宅價格上漲空間開始減少。而這種現象在外環區域體現得最明顯。”據汪耀東介紹，相對中環而言，內環和外環的投資比例較高。

　　但并不是每一個投資者都很幸運。汪耀東的兩個朋友就遭遇了投資受挫。張先生在2005年上海房價高峰時，在接近外環的地方買了兩套物業。當時的價格接近7000元/平米，總價在75萬元左右。去年張先生將房子出手，最終只盈利了一萬元，而他的另一套房也只賺到了5萬元。汪耀東的另一朋友馬靜也是在2005年上半年投資了一套房產，由于心理預期較高，目前尚未出手，現在的租金只能勉強支付銀行貸款。

　　第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事李昕表示，上海宏觀調控后對二手房的影響較大，整個業務比例縮小了6至7成。汪耀東說，“對于參與炒房的人，成本預算是最重要的。按照目前的稅率情況，一套房子在五年內交易，就要失去近10%的成本，這對于投資者來講并不劃算，反不如買一些基金回報更穩健。”

　　異況2

　　群租房日漸走俏

　　環線內投資性二手房群租房現象增多

　　按照環線來分，內環作為核心地段吸引了大量的投資性購房需求，隨著調控的吃緊，這方面的購買客群也受到擠壓。來自上海中原地產最新統計數據顯示，3月一手住宅成交均價為8597元/平米，環比上漲2.32%，同比上漲3.72%.從環線來看，內環內房價下降幅度較大，達10.65%；內中環降幅為4.58%；而中外環和外郊有所上漲，分別為1.1%和5.41%.

　　隨著內環一手成交均價出現波動，二手房市場的交易和租賃價格也隨之受到打壓，環線內的群租房現象開始增多。據汪耀東介紹，群租房是房東將房子分割成很小的空間，這樣比較容易租出去，“有的房子十幾平米租給六七個人，一個房間開門進去有無數的小門，”汪耀東介紹說，“這些房子的房主大多都是來自溫州、浙江甚至包括外國的投資客，基本都是在2004年、2005年上海房價高峰期買進的。”目前，這些投資客房子出手很難，只好將房源群租出去，保證一定的租金收益，以此維持銀行貸款支出。“目前在內環很多投資型小區內，這樣的現象特別明顯。這是投資比例增多后，宏觀調控下的真實情況。”李昕說。

　　異況3

　　高價房“有市無價”

　　某單價16000元住宅7個月僅售出10%

　　記者在上海官方網站上看到，位于外環線的某住宅單價為16000元/平米，從開盤銷售到目前已有7個月時間，卻只賣出推出量的10%，銷售冷淡。據項目知情人士介紹，從目前市場行情來看，即將推出新體量銷售形勢也不太看好。

　　來自中原地產上海研究部3月監測報告顯示，從成交戶型面積來看，面積70-140平米之間占成交總量的69%，成交比例較上月增加1個百分點，其中70-100平米，120-140平米，100-120平米成交位于前三位；從成交單價來看，10000元/平米以下的占成交總量的75%，成交比例較上月增加2個百分點，其中4000-7000元/平米、7000-10000元/平米、4000元/平米以下的成交位于前三位。

　　“從整體成交數據可看出，降低單價，或把戶型做得很小來降低總價，都不失為開發商自救的好方法。”針對部分地區出現樓盤交易下滑的情況，金地集團上海市場營銷部經理康家東認為，宏觀調控下住宅的兩極分化逐漸明顯，一些居住品質功能較強的樓盤交易仍能保持堅挺，但一些居住品質一般的投資性樓盤交易明顯不如以前活躍。

　　“對于目前的調控期，一些品牌房企會通過改變戰略，減少操作成本來維持利潤，但一些小公司的處境將越來越難。”康家東表示，“房地產發展期一般在3-5年會形成一個波段。”（關爽）