今年年初，上海房地局公布的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年度上海房?jī)r(jià)平均銷售價(jià)格為7038元/平米，比上一年增加了340元/平米。但與此同時(shí)，另一份官方統(tǒng)計(jì)顯示，2006年房屋銷售價(jià)格下降了1.3%，商品住宅銷售價(jià)下降3.2%.相同的調(diào)查，卻出現(xiàn)不同的結(jié)果，上海房?jī)r(jià)究竟是漲是跌？似乎并不明朗，但有一點(diǎn)很明顯，在宏觀調(diào)控政策的影響下，上海樓市已應(yīng)勢(shì)而變。
異況1
投資熱情銳減
75萬元房產(chǎn)獲利近一萬元
汪耀東，凱德置地上海區(qū)某樓盤銷售員，同時(shí)也是一名房產(chǎn)投資客。汪耀東稱，憑借自己多年的銷售經(jīng)驗(yàn)，他發(fā)現(xiàn)，單價(jià)在萬元以下，總價(jià)150萬左右的房子目前最熱銷。
“投資者買房子有個(gè)特點(diǎn)，不會(huì)考慮居住條件，只當(dāng)作一個(gè)投資品來估算升值空間。但是從目前來講，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，一些實(shí)力不強(qiáng)的投資客逐漸退出樓市。隨著自住型買家的逐漸增多，居住功能不強(qiáng)的住宅價(jià)格上漲空間開始減少。而這種現(xiàn)象在外環(huán)區(qū)域體現(xiàn)得最明顯。”據(jù)汪耀東介紹，相對(duì)中環(huán)而言，內(nèi)環(huán)和外環(huán)的投資比例較高。
但并不是每一個(gè)投資者都很幸運(yùn)。汪耀東的兩個(gè)朋友就遭遇了投資受挫。張先生在2005年上海房?jī)r(jià)高峰時(shí)，在接近外環(huán)的地方買了兩套物業(yè)。當(dāng)時(shí)的價(jià)格接近7000元/平米，總價(jià)在75萬元左右。去年張先生將房子出手，最終只盈利了一萬元，而他的另一套房也只賺到了5萬元。汪耀東的另一朋友馬靜也是在2005年上半年投資了一套房產(chǎn)，由于心理預(yù)期較高，目前尚未出手，現(xiàn)在的租金只能勉強(qiáng)支付銀行貸款。
第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事李昕表示，上海宏觀調(diào)控后對(duì)二手房的影響較大，整個(gè)業(yè)務(wù)比例縮小了6至7成。汪耀東說，“對(duì)于參與炒房的人，成本預(yù)算是最重要的。按照目前的稅率情況，一套房子在五年內(nèi)交易，就要失去近10%的成本，這對(duì)于投資者來講并不劃算，反不如買一些基金回報(bào)更穩(wěn)健。”
異況2
群租房日漸走俏
環(huán)線內(nèi)投資性二手房群租房現(xiàn)象增多
按照環(huán)線來分，內(nèi)環(huán)作為核心地段吸引了大量的投資性購(gòu)房需求，隨著調(diào)控的吃緊，這方面的購(gòu)買客群也受到擠壓。來自上海中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月一手住宅成交均價(jià)為8597元/平米，環(huán)比上漲2.32%，同比上漲3.72%.從環(huán)線來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)下降幅度較大，達(dá)10.65%；內(nèi)中環(huán)降幅為4.58%；而中外環(huán)和外郊有所上漲，分別為1.1%和5.41%.
隨著內(nèi)環(huán)一手成交均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，二手房市場(chǎng)的交易和租賃價(jià)格也隨之受到打壓，環(huán)線內(nèi)的群租房現(xiàn)象開始增多。據(jù)汪耀東介紹，群租房是房東將房子分割成很小的空間，這樣比較容易租出去，“有的房子十幾平米租給六七個(gè)人，一個(gè)房間開門進(jìn)去有無數(shù)的小門，”汪耀東介紹說，“這些房子的房主大多都是來自溫州、浙江甚至包括外國(guó)的投資客，基本都是在2004年、2005年上海房?jī)r(jià)高峰期買進(jìn)的。”目前，這些投資客房子出手很難，只好將房源群租出去，保證一定的租金收益，以此維持銀行貸款支出。“目前在內(nèi)環(huán)很多投資型小區(qū)內(nèi)，這樣的現(xiàn)象特別明顯。這是投資比例增多后，宏觀調(diào)控下的真實(shí)情況。”李昕說。
異況3
高價(jià)房“有市無價(jià)”
某單價(jià)16000元住宅7個(gè)月僅售出10%
記者在上海官方網(wǎng)站上看到，位于外環(huán)線的某住宅單價(jià)為16000元/平米，從開盤銷售到目前已有7個(gè)月時(shí)間，卻只賣出推出量的10%，銷售冷淡。據(jù)項(xiàng)目知情人士介紹，從目前市場(chǎng)行情來看，即將推出新體量銷售形勢(shì)也不太看好。
來自中原地產(chǎn)上海研究部3月監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，從成交戶型面積來看，面積70-140平米之間占成交總量的69%，成交比例較上月增加1個(gè)百分點(diǎn)，其中70-100平米，120-140平米，100-120平米成交位于前三位；從成交單價(jià)來看，10000元/平米以下的占成交總量的75%，成交比例較上月增加2個(gè)百分點(diǎn)，其中4000-7000元/平米、7000-10000元/平米、4000元/平米以下的成交位于前三位。
“從整體成交數(shù)據(jù)可看出，降低單價(jià)，或把戶型做得很小來降低總價(jià)，都不失為開發(fā)商自救的好方法。”針對(duì)部分地區(qū)出現(xiàn)樓盤交易下滑的情況，金地集團(tuán)上海市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理康家東認(rèn)為，宏觀調(diào)控下住宅的兩極分化逐漸明顯，一些居住品質(zhì)功能較強(qiáng)的樓盤交易仍能保持堅(jiān)挺，但一些居住品質(zhì)一般的投資性樓盤交易明顯不如以前活躍。
“對(duì)于目前的調(diào)控期，一些品牌房企會(huì)通過改變戰(zhàn)略，減少操作成本來維持利潤(rùn)，但一些小公司的處境將越來越難。”康家東表示，“房地產(chǎn)發(fā)展期一般在3-5年會(huì)形成一個(gè)波段。”（關(guān)爽）
