近日來，記者走訪了一些今年2、3月份開盤的北京商品住宅項目。按照銷售人員的說法，他們的樓盤都還有近三分之一的房屋可供銷售，但售樓大廳里冷冷清清，看房的人寥寥無幾，因此記者去看房，也就“頗受禮遇”。這與去年這時候北京很多樓盤“開盤即銷空”的場面形成了鮮明的對照。

　　今年一月以來，北京樓市交易量大幅下滑，但房價升溫卻依然不減。國家發改委和統計局的調查顯示，今年3月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲9.9%。

　　“縮量上漲”往往意味待售的房屋增加。但記者卻發現，實際上，可售房源在減少，因為房源供應下滑。業內專家分析，目前北京商品房供求關系依然緊張，供給相對不足的態勢尚未緩解；不過“曲高和寡”，房價上漲過快削弱了人們的購買力，加之對國家調控政策的預期，因此市場上觀望情緒濃厚。

　　房源供應下降

　　去年4月份至今，北京每天代表房源供應量的“可售住宅套數”和“可售住宅面積”一直呈下降的態勢。根據北京市房地產交易管理網的統計，去年4月30日，北京市可售住宅套數為109106套，可售住宅面積為1541.39萬平方米；但今年4月18日，可售住宅套數為78959套，可售住宅面積為1163.64萬名方米。分別下降了27.6%和24.5%。

　　北京市建委統計數據也印證了這一點。今年1至2月，北京批準預售的商品房項目共計249萬平方米，比去年同期的372萬平方米，下降了33%；住宅商品房預售項目共計141萬平方米，比去年同期的243萬平方米，下降了42%。

　　其他供應指標也在下滑。前兩個月，新開工面積233.2萬平方米，下降40.7%。其中住宅新開工面積為129.3萬平方米，下降45.2%。房地產開發企業完成土地開發面積41.7萬平方米，下降45.8%。

　　在增量減少的同時，存量新房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面積為971.5萬平方米，同比減少183.5萬平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬平方米，同比減少239.8萬平方米。

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心對去年10月至今年3月北京市房地產數據追蹤顯示，各月新增供應面積遠低于銷售面積，其中差值最大的達到103.32萬平方米，差值最小的也有20.10萬平方米。

　　土地供應日益郊區化

　　作為房地產開發的剛性資源，土地供應數量、節奏和質量等因素在很大程度上影響著房地產市場的供應和購房者的預期。

　　北京市土地整理儲備中心統計顯示，今年1至4月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共計15宗，土地面積240.07萬平方米，規劃建筑面積200.16萬平方米；除豐臺、海淀各兩塊外，其余均在遠郊區。而去年1至4月，北京市成交的住宅用地21宗，土地面積181.32萬平方米，規劃建筑面積210.32萬平方米，與今年基本持平。但位于城八區的土地有7宗。

　　在北京，城市中心區域的土地日益緊缺已是不爭的事實，因此，土地供應結構正在日益郊區化。業內專家指出，北京市未來一至兩年的商品房供應，主要得看今年和去年的土地供應情況。

　　按照供地數量計算，2006年公開出讓的土地中，二環內為零，二環至三環間占12%，三環至四環占20%，四環至五環占11%，五環外近郊占16%，遠郊區縣則達到41%。如果把遠郊區縣和五環外的近郊土地合并，那么，位于五環外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環外。

　　購房者觀望情緒濃厚

　　在商品房供應乏力的情形下，“房價愈高，買者愈寡”。同時，購房人對國家保障性住房政策有所期待，因此目前市場上觀望情緒濃厚。

　　一位房地產資深人士指出，判斷北京住房市場的供給是否能滿足需求，應當主要看一個時期內，每平方米8000元以下的樓盤供應了多少，因為普通老百姓關注的住房問題主要集中在每平方米8000元以下的住房。而事實上，目前北京市場這部分商品房供應量明顯不足，供應結構也不盡合理。“多數新盤在郊區，但是開盤價還一個勁地漲，性價比很低，劃不來。”一位購房人表示。

　　目前四環以內已經難覓均價每平方米8000元以下的樓盤；4000元到6000元每平方米的樓盤也大多在大興、密云等郊區。房子少了，合適的房子更少了。那些不愿住在遠郊，又買不起動輒過萬元1平方米房子的人們，除了觀望，沒有什么其他的選擇。畢竟高昂的房價也在很大程度上削弱了購買力。(記者 林喆)