記者近日采訪了解到，部分開發商利用增高土地儲備量、增高商品房空置面積、頻繁推高房價來操縱市場對抗宏觀調控。有關專家認為，開發商利用“三高”操縱市場正在人為擴大供需矛盾，加速透支購房者未來收入，同時又遏制真實的住房需求，加大宏觀調控的難度，應當引起高度重視。

　　房價直入“云端”夜晚卻成“空城”

　　記者采訪了解到，近兩年，南京樓市供需矛盾逐步緩解，房價整體平穩。但南京重點發展的河西新區——奧體中心周邊的房價卻在一些開發商的助推下連年大幅攀升，引起許多市民的議論。

　　“奧體板塊的房價太高了！2006年，這里的房價從每平方米5100元，上漲到每平方米8000元左右，一年漲了2900元。目前，有的樓盤已經開到了9000元/平方米，大有趕超南京老城區的趨勢。”一年前入住河西新城區的南京市民舒先生告訴記者。他說，雖然這里銷售行情火爆，但有不少人屬于投機炒房。奧體中心周邊的樓盤入住率并不高，到了晚上像一座空城。

　　為了核實情況，記者日前數次到河西新城區采訪。記者晚上8點以前乘地鐵抵達奧體站時，本應是下班高峰期，但地鐵上的乘客總數僅有10人。出了地鐵口看到，除了街道兩旁的路燈發出的光外，在地鐵奧體站周邊的金瑪酈城、濱江奧城、紫鑫中華廣場等小區內黑黝黝一片，一些多層住宅整棟整棟無人入住，有些30多層的小高層，才僅有零星的幾戶亮燈。記者隨機統計，發現這些樓盤入住率還達不到五分之一。

　　記者了解到，奧體新城區的樓盤許多都是建筑面積超過十萬平方米的大盤，第一期早已銷售一空，如今兩三年過去了，還是沒有人入住，造成大量資源的閑置。

　　“河西新城區入住率不高與這里投機性購房比例高有直接關系。這里的開發商大量囤房炒房的現象很普遍，各類違規手段無所不用其極。奧體板塊的房價連年猛漲，吸引了大量的投資投機者，甚至有政府機關來團購炒房的事件”，一位在河西“濱江奧城”、“西堤國際”等項目先后擔任銷售經理數年的人士告訴記者。這位銷售經理說，2006年10月前后，奧體板塊的兩個樓盤聯手上調房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。

　　部分開發商大量囤積土地和房源

　　據江蘇省統計局統計，2005年，全省開發商購置的土地面積比當年開發的面積多出1000萬平方米，而2006年前11個月的差額則為900萬平方米。有業內人士認為，這是部分開發商在囤積土地。因為隨著宏觀調控不斷深化，開發商擔心自身利益受損，通過大量儲備土地來對抗調控。土地掌握在開發企業手中，何時開發由他們自己決定，他們會根據市場行情來加速或者推遲開發進度，最終目的還是為了炒高房價以獲取最大利潤。

　　在土地儲備大幅增長的同時，這個省商品房空置面積呈現持續大幅增長趨勢。2004年，江蘇省商品房的空置面積為490萬平方米。到了2005年，全年空置面積達721萬平方米，同比增長47%。而2006年的空置增勢則繼續保持較高的“水準”，截止到11月底，空置面積為900萬平方米，增幅達58.5%。

　　江蘇省房地產經濟學會副會長徐益民表示，目前，房地產市場上形成了空置房面積不斷增加，老百姓購買稱心如意的房子卻日益困難的尷尬局面。造成空置面積增加這一局面有幾個原因，一方面在于當前房地產市場供需之間的結構性矛盾十分突出。有的區域以120平方米的大戶型為主，再加上高企的房價，普通老百姓根本買不起。另一方面的原因是開發商留下不少朝向、戶型好的房子等待漲價。

　　居住功能弱化住宅異化為高檔奢侈品

　　“開發商利用‘三高’操縱樓市遏制了市場真實需求，南京市一些區域的商品住宅已經異化為高檔奢侈品，在什么地段擁有什么樣的房子成為身份的一種標志，而住宅的居住功能正在弱化，”江蘇省某大型國有房地產企業的一位高管告訴記者，隨著房價不斷走高，潛在購房者也普遍變得焦慮和急不可耐，開始提前透支購買力。

　　南京某房地產研究機構近日對5000名潛在購房者進行調查表明，66%的潛在購房者判斷房價會上漲，72.3%的潛在購房者計劃一年內買房。此外，潛在購房者半年收入漲幅保持在5%左右，而他們對房價的總承受能力半年內上漲了12個百分點。這表明房價持續上漲一方面使潛在購房者對樓市未來有信心，另一方面又迫使他們急于買房。

　　針對部分開發商操控樓市的做法，有關專家提出了兩點建議：

　　首先，要嚴格規范開發企業的銷售行為。房管、物價等部門要對部分開發企業公開違反國家規定聯手漲價、囤積房源等現象要給予堅決懲處。

　　第二是增加“雙競雙限”地塊的供應。有關專家認為，一些開發企業熱衷囤積土地是因為看好未來房價增幅，認為兩三年之后僅賣土地就能賺錢。北京市國土部門近期推出了對房價和地價進行雙競雙限的地塊，既能夠保證開發企業有一定利潤，又能遏制周邊房價，如果在流通環節加強管理，將能夠為穩定房地產發揮積極作用。(施勇峰 鄧華寧)