近日，一直為買房結婚而奔忙的陳先生，終于看中了上海長寧區新華路一套57平方米、開價78萬元的二手房。但最大的難題是，這是一套仍在銀行按揭貸款的房子，照有關政策規定，除非現業主付清房貸，否則不能為買家辦理按揭手續(即所謂“轉按揭”)。最后，他多花了大約一萬塊錢，成功把房子買下。

　　“之前真沒想到嚴令禁止的二手房買賣轉按揭，居然可以變通。”陳先生歡喜之余不免感嘆。

　　事實上，曾經作為上海樓市調控三大殺手锏之一的“禁止轉按揭”政策，已被悄悄突破或規避。與此同時，經過長達兩年徘徊調整后的上海房價，正在觸底回升。

　　“禁止轉按揭”功成身退？

　　2005年初夏前后，上海接連出臺房地產市場調控三大政策：購買五年內轉讓的房子征收總價5.5%的營業稅；征收二手房出售個人所得稅；禁止轉按揭。后者被業界公認為是最具殺傷力的一招。

　　當時上海樓市充斥大量投資客，一般每套房子都是拿出2～3成首付，其余全部從銀行按揭貸款，出讓時只需與買家到銀行辦妥轉按揭手續即可，無需動用更多資金。但“禁止轉按揭”政策突然出臺，這些手握數十套甚至上百套物業的投資客，根本無力將全部按揭貸款還清再出貨，以至于樓市成交量迅速萎縮，房價隨即一路下跌。

　　據接近上海市政府的政策研究人士透露，去年下半年左右政府就醞釀考慮取消“禁止轉按揭”政策。因為政府方面認為，樓市調控已基本到位，市場上短期投機炒作行為受到抑制，余下大多為實際的住房剛性需求，大都以自住為主。但稍后那場波及面極廣的反腐風暴，讓相關動議和決策不得不擱置。

　　“如今禁止轉按揭政策不再對二手房買賣構成太大障礙了。”上海瑞陽不動產新華路門店一位業務經理稱。他表示，此前一段時間也聽說政府有意取消這一政策。

　　據其分析，目前市場上主要有兩種方式應對該政策。最常見的是，買賣雙方在合同中約定，用買家的首付款支付賣家的按揭款，一定時間之后，買家再到銀行辦理按揭貸款，雙方此時全部完成交房過戶手續。

　　還有一種就是找到貸款公司提供短期貸款。據上海漢宇地產總經理施宏睿透露，此類短期貸款要收取總貸款額3%的傭金。前述陳先生多付出的一萬元，其實就是給貸款公司的傭金。正因為推行“禁止轉按揭”，如今上海市場上此類貸款公司如雨后春筍，到處可見。

　　另有分析人士指出，由于近期外資銀行大舉殺入，受到競爭壓力的諸多中資銀行都希望擴大個貸業務，樓房買賣轉按揭貸款也是它們瞄準的目標之一。

　　“春天的故事”樓市版上演？

　　就在上海灘眾多買家賣家及中介服務機構為突破轉按揭禁令各出奇謀之時，今年3月以來，當地樓市升溫勢頭日益明顯，具體表現就是市中心房價悄悄上漲，郊區樓盤則買賣相當活躍。用施宏睿的話說就是，現在中環以內價漲成交量不漲，中外環之間價不漲成交量漲。

　　據統計數據顯示，3月份上海全市買賣成交簽約18973套，比2月份多出8642套，漲幅多達83.6%。進入4月份，這一勢頭還在繼續，多處樓盤出現久違的排隊買房景象。開發商也是反應神速，市場供應量飛速上升，僅4月13日至19日一周之內，全市共推出29個新樓盤，為近年來之最。

　　連向來成交量極少的別墅也不甘后人。同樣是4月13日至19日一周之內，此類物業成交面積達6.2萬平方米，比之前一周的5萬平方米增長了24%。而今年以來，上海別墅盤周平均成交量只有3.89萬平方米。

　　細心觀察，這一波成交的別墅物業結構上出現微妙變化，單價每平方米1.5萬元以上的中高檔別墅占總成交量比例，由年初的27.3%降為23.2%。業界人士認為，買家興趣從投資價值更大的中高檔別墅轉向經濟型別墅，顯示自住需求逐漸旺盛。

　　從房價統計數據上看，今年以來，上海內環內(即市中心)住宅成交均價為每平方米17621元，比去年同期增長5.8%，中內環之間住宅成交均價為每平方米12114元，同比上漲了7.9%。

　　反彈勢頭勢不可擋？

　　近期上海某媒體曾報道稱，上海社科院一份報告判斷，“上海房價下跌，未來市場供應量供過于求”。但日前舉行的上海浙商房地產分會會議上，上海政協常委、上海社科院知名房地產專家張弘銘反復強調，上海房價沒有下跌，未來市場走勢也不是供過于求。

　　上海方方工作室剛剛發布的一份研究報告則斷言，“上海樓市正再次進入新的上揚周期。”該咨詢機構在上海地產界素以客觀公正而知名。其首席分析師胡宗亙承認，這是他們成立11年來，首次作出如此正面的市場趨勢預測。

　　胡列舉了兩個主要論據：第一，相對于2005年一季度的最高點而言，現在上海房價已經跌了20%，跌無可跌，任何樓盤只要再稍微降價，就會引來搶購；第二，是市場上資本流動性過剩，要么自住房剛性需求強勁，要么是手持資金急需合適的投資渠道，找來找去，還是選擇了買房子，而這些人大多不是短期炒房者。

　　施宏睿也認為，上海市場上積累了兩年之久的巨大需求開始釋放，因為很多購房者等了很久，發現房價不太可能再跌了。

　　另外一個重要原因，就是市區土地供應繼續緊俏。上海望源集團董事長季寶紅的判斷，也許最具代表性。他說：“按照目前的開發速度，如果不再進行大規模拆遷，預計3年以后，上海內環以內將沒有可供開發的土地，5年以后是中環以內，7年以后則是外環以內，相信10年以后，連郊環以內都無地可用了。”(王其明)