近期，高檔住宅遇冷，已經是不爭的事實。截至5月20日，高檔住宅的銷售僅為兩成，高檔項目盡管面臨嚴峻的銷售壓力。但是，即便如此，開發商仍然堅持“高開低走”，開盤價格都高得驚人。實際上，其成交價卻不是那么回事。記者通過對多個高檔項目調查發現，半數以上的項目成交價均低于開盤價，其中差額在1000-4000元左右的占比達66.7%。但是，為了保證樓盤的“身份”，并且對北京樓市看好，開發商堅持高開盤價，寧可長線銷售。

　　高檔項目銷量慘淡

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心根據2007年開盤的高檔住宅項目銷售情況的統計結果顯示，2007年1-4月入市的高檔住宅項目占開盤總數的1/5。截至5月20日，高檔住宅的銷售率僅為22.8%，高檔住宅的消化速度不盡如人意，出現有價無市的局面。

　　這樣的例子很多，比如位于西城區宣武門內大街東側西絨線胡同的天安國匯，其在4月初開盤，記者查看其網上簽約記錄，開盤均價達29000元/平方米，至今仍無簽約記錄。

　　華遠裘馬都從2006年底開盤直到現在，半年的時間600套房子，僅銷售了225套。位于朝陽區建華南路永安南里的銀鉆公寓，874套公寓，從2006年5月份開始賣，到現在只賣了126套。位于朝陽區三元東橋南1000米的US聯邦公寓，從今年2月份開始賣，293套房子，現在只賣了67套。新華聯麗景珊瑚灣，今年2月份開盤，318套住宅，目前僅賣了43套。合生國際花園東區16號樓今年2月份開盤，共推出71套房子，目前僅有2套預訂，尚無簽約記錄。位于朝陽區光華路甲8號的和喬麗致公寓今年1月份開盤，共推出389套房子，目前僅簽約75套。

　　中大恒基不動產營銷董事長劉益良認為，高檔住宅的購房需求基本來源于投資客戶或自住群體置業升級的需要，“限外”政策、央行連續加息、政府加快實施“保障性住房”計劃都影響到投資者和高端賣家的購房熱情，此外，資本市場的火熱也分流了相當一部分資金，導致高檔住宅的銷售速度下滑明顯，交易意愿相對冷淡。

　　股市分流樓市資金

　　高檔住宅滯銷，并且成交價下降，股市是始作俑者。股市一路沖高，對于投資客來說回報率相比樓市要高得多，資金的分流造成樓市投資客大量減少。

　　劉益良認為，目前由股市回流房市的主要以自住型住戶為主。首先，從計算資金短期增值率來說，房市回報無法與目前的股市相比；其次，現在房價已處于很高的水平線上,預期增值空間很難把握，投資風險加大了，因此，以自住為主的購房群體，在資金充裕的情況下只要有住房需要的人群仍然會選擇購房。

　　當然，部分對樓市預期看好的投資客仍然會堅定地固守樓市，從長遠來看，京城房價下跌的可能性還比較小，樓市的回報率仍然要高于股市，但由于這類投資需要充沛的資金支持，因此只會占極小的比例。

　　另外，由于目前股指已處于高位且累積了大量的風險，利好與利空并存，讓不少股民開始產生擔心和怯意，從近來對一些購房客戶的接觸調查中我們發現，部分資金正從股市轉入樓市，對購房期盼已久的部分人群在股市的盈利加快了其購房愿望的實現，雖然這部分資金占的比例并不大，但足以顯示出居民對于房地產的需求仍呈剛性。

　　多數項目“高開低走”

　　記者自北京市房地產交易管理網上的數據發現，多數2007年開盤入市的高檔項目，其開盤價和成交價有一定差距，一般后者要比前者低幾百元乃至數千元。

　　位于朝陽區姚家園西口265號東郊木材廠B地塊的金隅鳳麟洲，開盤價格在13000元/平方米左右，可實際成交價為12086元/平方米。實際成交價格比開盤價低了近1000元/平方米。

　　位于小湯山常興莊村的灣流匯，開盤價在12600元/平方米左右，而實際成交價為9728元/平方米，后者較前者下降了2800元/平方米。

　　位于朝陽區太陽宮橋南側光熙門城鐵東側的和平里de小鎮二期，開盤價在16800元/平方米左右，而該項目的實際成交價為10480元/平方米。后者較前者低了6000多元/平方米。

　　位于朝陽區西大望路23號的珠江帝景D區-帝景·伯爵山，開盤價在16500元/平方米左右，而實際上的成交價為15130元/平方米。后者較前者低了1000多元/平方米。

　　位于豐臺區南三環趙公口橋南的建邦華府，開盤均價在13000元/平方米左右，實際銷售均價為12596元/平方米。

　　位于朝陽區三元橋東500米的華遠裘馬都，開盤均價在21000元/平方米左右，實際成交價為17080元/平方米。后者較前者低了近3000元/平方米。

　　位于朝陽區國貿橋南600米的合生國際花園，開盤價格在17000元/平方米左右，而實際上的銷售均價為14521元/平方米。后者的價格比前者低了2000多元/平方米。

　　少數項目成交價高于開盤價

　　記者調查顯示，僅有極少數高檔項目的開盤均價較實際成交價低。

　　如萬城華府三期上園，開盤均價在28000元/平方米左右，實際成交價為28158元/平方米。

　　位于朝陽區東三環霄云里8號的波菲特行政公寓，開盤價在23000元/平方米左右，成交均價則為23876元/平方米。

　　位于朝陽區朝陽路華堂商場對面向北300米的新華聯麗景珊瑚灣，開盤均價在13500元/平方米左右，實際成交價為14511元/平方米。

　　位于朝陽區光華路甲8號的和喬麗致公寓今年1月份開盤，開盤均價在23000元/平方米左右，實際銷售均價為23557/平方米。

　　緣何“高開低走”

　　按照一般人的想法，既然不好賣，倒不如在開盤時將價格定得低一點，然后再慢慢往上走。可是這些高檔項目的開發商為什么偏偏反其道而行之呢？即便銷售不好，也還是堅持“高開低走”呢？

　　劉益良分析，堅守高價位一是要保持項目的“身份”，給購房者增強信心，讓人感覺高檔項目的升值潛力仍然很大；其次，很多高檔住宅往往通過高開價吸引人氣，在實際銷售中再通過讓利促進成交；再者，由于受到政策影響，購房人對未來房價走向的不確定，使得目前觀望情緒較濃，而開發商對國內經濟發展前景的樂觀形成了對高檔住宅市場的預期看好，堅持長線銷售也不肯降價出售，買賣雙方的心理落差也是導致高檔住宅市場成交下滑的原因之一。(趙麗萍)