“本來(lái)嫌公積金貸款額度小，想辦理商業(yè)貸款的，但是聽(tīng)說(shuō)北京市7月1日上調(diào)公積金貸款額度，讓我改變了想法。因?yàn)闀?huì)節(jié)省很多利息支出，但具體是多少就不是很清楚了，所以過(guò)來(lái)咨詢一下。”7月1日上午九點(diǎn)多，在北京某出版社工作的王小姐在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)望京店接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
與王小姐相同，很多消費(fèi)者得知北京公積金貸款額度上調(diào)后都很感興趣，并表達(dá)了使用住房公積金貸款的意愿，但對(duì)于具體能節(jié)省多少利息都不是很清楚。對(duì)此，記者深入采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士并詳細(xì)地將商業(yè)貸款與公積金貸款方式進(jìn)行了對(duì)比，為消費(fèi)者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)建議消費(fèi)者選擇公積金貸款方式。
消費(fèi)者傾向選擇公積金貸款方式
記者了解到，根據(jù)北京市住房公積金管理中心發(fā)布的消息，自2007年7月1日起，北京住房公積金貸款最高額度將調(diào)整為60萬(wàn)元，比目前的最高貸款額度增加了20萬(wàn)元。這次政府對(duì)公積金貸款額度的調(diào)整，增加了部分購(gòu)房者使用公積金貸款的決心。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示：7月1日開(kāi)始該公司陸續(xù)接到不少客戶咨詢公積金貸款的相關(guān)事宜，比平時(shí)咨詢量多了三成左右。而對(duì)咨詢客戶進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示，其中年齡在28歲至35歲的咨詢者最多占到43.6%，而購(gòu)買的房產(chǎn)基本上在50萬(wàn)元至80萬(wàn)元房產(chǎn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域望京店王經(jīng)理告訴記者：“這幾天，像王小姐這樣的貸款人太多了，咨詢或者打算辦理公積金貸款買房的人也明顯變多了”。
對(duì)于此次公積金貸款額度的上調(diào)，北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司總經(jīng)理白鈞分析說(shuō)，京城過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)應(yīng)該是促成此次貸款額度上調(diào)的重要因素之一。部分住房公積金繳存人因?yàn)樽》抗e金貸款額度不能滿足購(gòu)房需求，轉(zhuǎn)向申請(qǐng)商業(yè)貸款，使住房公積金貸款量下降。
白鈞說(shuō)，以往本市公積金最高額度貸款為40萬(wàn)元，而房子單價(jià)每平方米就接近上萬(wàn)元，五環(huán)內(nèi)已難覓8000元以下樓盤。僅一套小戶型的房子總價(jià)也要在60元萬(wàn)以上，按照首付兩成需要12萬(wàn)元，貸款則需48萬(wàn)元，顯然，40萬(wàn)元的最高貸款額度難以滿足大多數(shù)購(gòu)房者的需求。因此，購(gòu)房者不得不再做組合或貼息貸款，但由于手續(xù)繁瑣，且一些開(kāi)發(fā)商不支持，致使這部分購(gòu)房者不得不放棄公積金貸款，去申請(qǐng)利息更高的商貸，所以此次上調(diào)屬于適應(yīng)新的市場(chǎng)需求。
北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟接受記者采訪時(shí)說(shuō)，以往部分住房公積金繳存人因?yàn)樽》抗e金貸款額度不能滿足購(gòu)房需求，所以才會(huì)轉(zhuǎn)向申請(qǐng)商業(yè)貸款，而如今公積金貸款的上限額度提高至60萬(wàn)元，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，還是愿意使用公積金貸款方式買房的。因此，調(diào)整后的公積金貸款將為房貸市場(chǎng)的部分中低收入借款人帶來(lái)福音，更多的貸款購(gòu)房人群將從中受益。她建議消費(fèi)者選擇省錢劃算的公積金貸款方式。
公積金貸款較商貸優(yōu)勢(shì)明顯
那么與商貸相比公積金貸款能為消費(fèi)者節(jié)省多少利息支出呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士為記者詳細(xì)算了一筆經(jīng)濟(jì)賬。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松舉例子說(shuō)，如果李先生購(gòu)買了一套價(jià)值75萬(wàn)元的房產(chǎn)，最高貸款額度為60萬(wàn)元。李先生具有公積金貸款的條件，在貸款額度上調(diào)前，由于原公積金貸款最高額度為40萬(wàn)元，因此，李先生只能選擇公積金貸款40萬(wàn)元及商貸20萬(wàn)元的組合貸款，貸款年限20年；而在最高額度上調(diào)后，李先生所貸款的60萬(wàn)元，可全部選擇公積金貸款方式。為了方便對(duì)比參考，我們均采用等額本息還款法進(jìn)行計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)公積金貸款方式的優(yōu)勢(shì)十分明顯。(見(jiàn)附表一)
金育松說(shuō)，通過(guò)表格對(duì)比可以看出，公積金貸款額度調(diào)高以后，60萬(wàn)元可全部使用公積金貸款，每月還款額比調(diào)整前的組合貸款少還270.21元，總償還利息可節(jié)省64848.64元。另外，辦理組合貸款比單純辦理公積金貸款手續(xù)更多、需時(shí)更長(zhǎng)、手續(xù)費(fèi)更多，部分購(gòu)房者甚至因?yàn)榻M合貸款太繁瑣轉(zhuǎn)而全部采用商貸，而此次公積金上浮最高額度后，部分購(gòu)房者可直接選用公積金貸款，既省錢又省時(shí)省心。
對(duì)此，殷麗娟表示贊同。她說(shuō)，無(wú)論是與組合貸款方式進(jìn)行比較，還是單純將商貸與公積金貸款方式進(jìn)行比較優(yōu)勢(shì)都十分明顯。
殷麗娟舉例子說(shuō)，比如，在國(guó)家某機(jī)關(guān)工作的唐先生想在北京亞運(yùn)村一帶買一套評(píng)估價(jià)為60萬(wàn)元、面積是70平方米的二居室。夫婦多年積攢了20萬(wàn)元，以唐先生貸款40萬(wàn)元買房為例，如果其貸款年限為15年，那么，按照商貸基準(zhǔn)利率7.20%計(jì)算，等額本息還款方式月供為3640.19元，而公積金適用利率為4.86%，同樣方式月供是3134.08元，如果不提前還款兩者相比較公積金總共比商貸共節(jié)省91099.29元。即使在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。由此可見(jiàn)，公積金貸款買房省錢優(yōu)勢(shì)明顯。
公積金貸款尚需跨越幾道“坎”
盡管公積金貸款方式較商貸優(yōu)勢(shì)明顯，但記者現(xiàn)實(shí)采訪了解到，目前公積金貸款方式想要更廣泛的得以應(yīng)用仍需跨越幾道“坎”。
據(jù)介紹，由于住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，盡管有著一些優(yōu)惠和便利，但對(duì)申請(qǐng)人有資格要求，在職職工建立公積金在一年以上，并且在申請(qǐng)貸款之前連續(xù)六個(gè)月繳存公積金。能否貸到60萬(wàn)元的最高貸款額度，和本人的公積金月繳存額、月繳存率以及貸款年限有關(guān)。如果單位按照8%的繳存比例繳存公積金，那么，月公積金繳存額不低于346元，才能申請(qǐng)20年期限的60萬(wàn)元公積金貸款。
與此同時(shí)，目前一些在售的商品房項(xiàng)目并不接受消費(fèi)者選擇公積金貸款方式，這也限制了消費(fèi)者對(duì)公積金貸款方式的選擇應(yīng)用。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一些開(kāi)發(fā)商之所以不愿意接受公積金貸款，一個(gè)很重要的原因是，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)時(shí)，都會(huì)與一兩家商業(yè)銀行達(dá)成默契，也就是銀行支持開(kāi)發(fā)商前期開(kāi)發(fā)的資金，樓房建成銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商要保證貸款買房者到這些銀行去辦理貸款。據(jù)悉，目前，北京市有關(guān)政府部門已經(jīng)注意到這種情況，并開(kāi)始著手進(jìn)行解決。
對(duì)于這一問(wèn)題，殷麗娟說(shuō)，雖然市場(chǎng)上出現(xiàn)了這樣或那樣的一些“怪圈”，但就中低收入購(gòu)房群體而言選擇公積金貸款方式不失為一個(gè)好的選擇。首先，公積金個(gè)人購(gòu)房貸款具有互助性和普遍性，其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金，只要購(gòu)房者是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工都可申請(qǐng)公積金貸款；
其次，公積金貸款與商貸相比具有明顯的利率優(yōu)勢(shì)。住房公積金貸款屬于政策性貸款，其利率低于銀行商業(yè)性同期貸款利率。目前，貸款期限在一年至五年的，公積金利率是4.41%，商貸利率是6.93%；五年以上，公積金利率是4.86%，商貸利率7.2%。利息的多少，是大多數(shù)貸款者最為關(guān)心的問(wèn)題，尤其是對(duì)那些收入水平一般但十分穩(wěn)定的自住型消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，百分之一的利率差，會(huì)直接影響到房貸者日常的經(jīng)濟(jì)支出，減輕其還貸的壓力。
再次，公積金的自由還款方式靈活。使用公積金貸款，管理中心可以根據(jù)借款人所申請(qǐng)的借款金額和貸款年限，給出一個(gè)最低還款額，然后借款人在每月還款數(shù)額不少于最低還款額的前提下，可以根據(jù)其自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
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21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)分析人士提醒購(gòu)房者，申請(qǐng)二手房公積金貸款時(shí)要注意以下幾點(diǎn)要求：
申請(qǐng)時(shí)借款人及所在單位已連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金，且借款人及配偶未曾申請(qǐng)取得過(guò)公積金貸款或取得的公積金貸款已歸還完畢；
借款人需具有本市行政區(qū)域內(nèi)的常住戶口或有效居留身份；
借款人需具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議，且首期付款達(dá)到相關(guān)要求；
借款人需有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有相應(yīng)的貸款償還能力；
借款人需有公積金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押。另外，消費(fèi)者如果希望節(jié)省時(shí)間和精力，可以找品牌中介來(lái)辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。(李佳鵬)
