中介冒充業主小區論壇拉客

　　《南部新聞》版先后刊登了兩篇關于番禺地產中介的報道，分別探討了“中介電話擾民”的問題以及“中介與二手房房價之間的微妙關系”。今天，本報記者將講述市民在購置二手房時的一些精明做法，這些做法極大地壓縮了地產中介的生存空間，并使番禺二手中介市場發生了一些值得關注的變化。

　　記者手記

　　在對番禺中介行業的采訪過程中，記者深深地感受到：這是一個亟待規范的行業——從開業門檻的控制，到對虛假廣告的查處，再到稅收監管。這是一個亟待美化的行業——有不少番禺的市民不無失禮地戲稱中介為“拉皮條的”，因為他們中的部分人在小區的車站和商業會所“拉客”，很讓業主們反感，試想，“拉客”的中介怎可能獲得市民的信任與尊重？

　　傭金過高市民不買賬

　　記者經采訪發現，無論是網上出售、出租、求購、求租，還是自家玻璃窗上掛牌和上門求購，均緣自地產中介傭金定得過高。

　　上周末，記者去了祈福新村門口的“二手房超市”調查傭金的定價標準。幾家大規模的中介巨頭均擺出一副高姿態：“賣家付2%，買家付3%”，記者試著詢問是否可以降低提成比例，對方斷然拒絕，稱：“你看看我們的招牌，我們是最強的”。而事實上，“賣家2%、買家3%”是法規規定的中介最高提成標準。

　　有意購買二手房的呂小姐向記者抱怨道：“不看了！中介費太貴了！雖然他們是名牌企業，但賣家給房子定的價不會因為他們而改變多少，他們所謂的‘強’體現在哪些方面？他們只是集中了房源信息而已，再幫我們跑跑部門、辦辦手續，就這些勞動根本不值這么多錢。”千千萬萬個“李小姐”們的“不買賬”導致中介行業一系列值得關注的變化。

　　撇開中介 買家賣家直接碰頭

　　據“陽光家緣”網站公布的統計數據，今年1~5月份，番禺區二手房成交7584宗，總面積為75.81萬平方米，總宗數與總面積均為同期廣州各區(市)最多。二手樓市的景氣支撐著番禺眾多地產中介的生存和發展。然而，據記者觀察，經過多年來樓市沉浮的洗禮，有不少廣州市民對房屋買賣的規則已日漸熟悉，他們在一定程度上堪稱“樓市專家”。因此，撇開中介，“買家親自找房源，賣家親自找買家”的現象比以往普遍了許多。

　　社區論壇：獲取房產信息重地

　　番禺各個小區的社區論壇充分反映了這種現象，不少社區論壇的房產版都是整個網站有效信息量最多、人氣最旺的網友聚集地。僅在上周末那短短的兩天時間里，祈福新村“祈福人熱線”的“房產信息”版上就出現了41個以“出售”、“出租”、“求購”和“求租”為主題的帖子。值得一提的是，祈福新村大大小小共有5個社區論壇，這“41個”絕不是上周末祈福新村“網絡樓市”的全部。

　　社區論壇房產版的功能并不僅僅限于售租信息的發布，它還是網友詢問房屋定價的熱鬧場所。洛溪新城吉祥道一位不愿透露姓名的中介向記者表示：“現在的業主精明得很，很多放盤出來的根本不聽我們中介推薦的定價，而是堅持要定自己事先想好的價格，這給我們的工作增加了難度。小區論壇從中起了很大的作用，很多時候會出現一個片區放盤出來的房子業主定價差不多的情況。”

　　自貼廣告：直接表達買賣意愿

　　畢竟不是所有賣家和買家都有上社區論壇的習慣，因此，在番禺，更為直接的房產交易意愿表達方式正在形成和推廣。如：玻璃窗上貼“出售”，買家上門貼“求購”。記者在南國奧園悉尼三區看到，一戶業主在自家的玻璃窗上貼著一張大紅紙，紅紙上寫著大大的“出售”兩個黑字，并附有聯系電話。如果把車庫納入廣義的“房產”范疇，這種情況就更普遍了。

　　不僅有賣家給愛屋公開“掛牌”，也有買家上門求購。不久前，廣州奧園的劉先生回家看到自家的門上貼著：“我想買您的房子，65萬元賣嗎？我的手機號碼：……”

　　第1招

　　“潛入”社區論壇拉客

　　“網絡樓市”的活躍自然引起了中介的注意。記者發現，有不少中介公司的員工潛入社區論壇，以業主的身份銷售二手房，讓人真假莫辨，這讓社區論壇房產版可信度大大降低。

　　記者在麗江花園“江外江”上隨便點擊進入了一則以業主身份發布的售房信息，并按照信息上注明的聯系方式打通了發帖者的手機。經過一段漫長的“開場白”之后，對方終于透露了自己的真實身份：“那套房子已經賣掉了，我是中介公司的，我手上還有很多很靚的房子，您什么時候方便過來？咱們約個時間吧！”

　　第2招

　　著力“包裝”專業優勢

　　記者在采訪中發現，部分中介從業人員為了把自己和業外的普通市民加以區分，著力突出其專業水平，以讓市民覺得“專業的就是不一樣”，從而達到吸引顧客的效果。

　　記者走進了祈福新村二手房超市某知名中介公司，一名員工上前向記者介紹祈福新村各個片區的情況，在介紹過程中，他能隨口說出每棟樓的一手房收樓時間——精確到某年某月某天，并稱“在這里，沒有人比我更專業的了”。可事實上，沒有人會去考證他說的收樓日期是否完全準確。

　　第3招

　　賺取低廉“跑腿”費

　　二手房的買賣從簽訂合同到按揭、交稅、過戶需要經歷一個漫長的過程，許多市民在自行談定房屋買賣后，把這一系列煩瑣程序的任務交給了地產中介，業內稱之為“代辦”。

　　代辦的傭金與“完全中介”的傭金完全不在同一數量級上，傭金標準普遍為四五千元。這是因為，代辦業務并沒有利用中介的房源信息和客戶資源，而“信息”，是中介相比于普通市民的最大優勢之所在。在華南板塊某樓盤的一家中介公司，代辦業務已經占到了該公司7月份業務筆數的三分之一左右。中介小雨向記者抱怨道：“代辦業務對我們來說就好比雞肋，吃之乏味，棄之可惜。”

　　第4招

　　犧牲傭金促成交易

　　中介小雨說，中介費是促成買賣的重要砝碼，在某些買賣雙方僵持不下的情況下，中介必須在中介費上作出讓步，以促成成交。“有些賣家提出實收金額，那么中介費就得全部由買家付。有些賣家不提實收金額，而是收到房款后再給我們支付他應付的那部分中介費，在這種情況下，房屋定價往往比較高。有時候，買賣雙方為了幾千塊錢僵持不下，我為了能促成成交，就從事先約定好的中介費中提出幾千元補給他們。因為一筆生意因為幾千元而黃掉實在太可惜了，我少賺點就少賺點吧。”

　　據了解，不止是小雨所在的公司，中小型中介公司的提成比例往往是靈活的，可根據具體情況討價還價。

　　第5招

　　放棄虛假宣傳

　　你只要經過中介公司的門口，多半會情不自禁地看看公司玻璃門上貼著的一張張房源信息。而事實上，這些房源信息十有八九是假的。

　　這里所謂的“假”可分為三種情況：很久以前的房源及其房價；中介公司胡亂杜撰的、子虛烏有的“房源”；建立在中介公司均價計算基礎上的假房源。有些中介把一兩年前的房源貼在玻璃門上吸引顧客，而如今的房價已比當時漲了20%以上。

　　目前，已經有部分中介公司放棄了這種做法，改用水筆手寫，實時地更改廣告上的房價，“有的房主今天想賣50萬元，明天改口要賣55萬元，我們就根據他定價的改變而更改廣告上的數字。雖然難看了點，但反而能讓顧客覺得我們可信。”小雨說。(張強)