8月份以來，一場房貸緊縮風(fēng)波席卷全國。一開始的傳言讓購房者坐立不安，等到有銀行正式宣布提高首付比例的時(shí)候，人們才意識到，銀行緊縮放貸的信號越來越明顯。是什么原因讓銀行不得不暫放這塊黃金產(chǎn)業(yè)，在這場緊縮風(fēng)暴的背后，銀行之間有著怎樣的博弈……
從6月份開始，“拉存款”再次成為不少中小銀行員工的夢魘。在一家股份制銀行工作的梅女士這段時(shí)間忙著給親戚朋友打電話，希望他們能存點(diǎn)錢到梅女士工作的銀行。“一兩年都沒下達(dá)攬儲指標(biāo)了，近期網(wǎng)點(diǎn)又給我們下了100萬的任務(wù)。”重新使用這種陳舊的攬儲方式，主要是因?yàn)樯习肽昝放克诘姆中匈J款額度用掉了超過70%，導(dǎo)致該行收緊各項(xiàng)貸款審批。
拉響緊縮房貸的號角
對于打算最近買房的人來說，這段時(shí)間簡直是心驚膽戰(zhàn)。近期，監(jiān)管層已經(jīng)明確表態(tài)，“希望商業(yè)銀行提高房貸首付”，上周華夏銀行深圳分行首吃螃蟹，將房貸首付提高到四成，雖然并未引起各家銀行紛紛跟進(jìn)，但是房貸緊縮的信號已經(jīng)顯露無遺。
正是擔(dān)心房貸政策發(fā)生變化，再加上持續(xù)的加息預(yù)期，北京艾先生在猶豫了幾個(gè)月之后終于在上周下手訂下了燕郊的一套房子。“再等下去，不知道何時(shí)能付得起首付，供得起月供。”艾先生無奈地說。
目前，部分地區(qū)銀行都在調(diào)整房貸政策。深發(fā)展華東地區(qū)某分行房貸部負(fù)責(zé)人向記者透露：“下半年仍將力保滿足個(gè)人住房需求的房貸業(yè)務(wù)，其他用途的貸款原則上都不批了，以經(jīng)營、個(gè)人綜合消費(fèi)為用途的個(gè)人住房抵押類貸款基本停止。”招商銀行一分行副行長表示，在8月中旬的時(shí)候?qū)⒌诙鬃》渴赘短岣叩剿某伞?月起，深圳建行、中行的二手房貸已經(jīng)基本暫停。
雖然北京目前尚未出現(xiàn)提高首付的情況，但是緊縮的苗頭也已經(jīng)出現(xiàn)。建行北京分行目前開展的二手房貸款業(yè)務(wù)主要針對已還清貸款的房產(chǎn)，如果想買一套尚未還清貸款的二手房，建行將不會為新的借款人提供貸款。
房價(jià)上漲是導(dǎo)火索
作為銀行貸款業(yè)務(wù)利潤重要來源的個(gè)人房貸，銀行為何要收緊政策，放著生意不做呢？瘋漲的房價(jià)是此次緊縮的導(dǎo)火索。
“年初還是1萬1平米的房子，現(xiàn)在瘋漲到1.5萬1平米，年初按八成的比例需要放貸80萬，現(xiàn)在就得貸出去120萬。銀行都有點(diǎn)擔(dān)心了，這種房價(jià)是否有危險(xiǎn)，房子的市值是否會縮水。”光大銀行總行個(gè)金部個(gè)貸處處長肖英男說，為此光大銀行總行還向部分分行發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示。
在接受采訪的4位銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人無一例外地談到了風(fēng)險(xiǎn)問題。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲達(dá)7.1%，其中，深圳、北京等城市上漲較快。深圳已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%，北京已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過8%。
假如房價(jià)出現(xiàn)大跌，那么銀行所持有的抵押物價(jià)值將面臨縮水，借款人償還銀行貸款的積極性也將大大減弱，銀行面臨的將是一場可怕的壞賬危機(jī)。
部分銀行幾乎無款可貸
但其實(shí)在房價(jià)上漲的背后，還有一個(gè)更為重要的原因?qū)е裸y行不得不收緊房貸，那就是在本輪密集的宏觀調(diào)控政策下，一些銀行出現(xiàn)了幾乎“無款可貸”的局面。
2007年，對銀行機(jī)構(gòu)來說是非常難過的一年。截至目前，央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、4次發(fā)行定向票據(jù)，7月30日第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金距離央行加息僅僅10天，連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對減少銀行內(nèi)部流動性殺傷力極大，銀行銀根逐漸緊縮，一些中小型商業(yè)銀行資金面緊張。
雪上加霜的是，上半年儲蓄存款洶涌進(jìn)入資本市場導(dǎo)致銀行存款急劇減少，存款一直是商業(yè)銀行資金的最主要來源。“今年上半年的存款掉得非常厲害，個(gè)人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢流入股市，也有一部分用于購房，很多客戶取錢轉(zhuǎn)身就買基金。”一國有銀行北京分行人士也坦承這一點(diǎn)。
按照我國相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，商業(yè)銀行貸存比(即貸款額與存款額的比例)不能超過75%限制，存款總量的減少就意味著銀行可用于貸款的總額減少。
對于商業(yè)銀行來說，目前的形勢非常嚴(yán)峻。根據(jù)中國銀監(jiān)會數(shù)據(jù)，股份制銀行2006年的存貸比為74.2%，今年上半年各家銀行貸款依然快速增長，前7月人民幣新增貸款已達(dá)2.77萬億，逼近去年全年水平的90%。某些股份制銀行分行已經(jīng)用完今年80%的額度，上半年用完全年額度的也不是沒有。銀行貸存比已經(jīng)迫近75%的紅線，再不控制貸款將會超出監(jiān)管指標(biāo)。
銀行的兩難選擇
這種狀況應(yīng)該是監(jiān)管層所希望的結(jié)果，但是對于銀行來說，盡管局部資金出現(xiàn)緊張，但現(xiàn)在各家銀行都不愿意減少信貸。原因是，現(xiàn)在四大國有銀行和多家股份制銀行都已經(jīng)上市，房貸是難得的利潤來源和優(yōu)良資產(chǎn)。
“現(xiàn)在如果拒絕放貸，那么此前建立起來的客戶很可能被競爭對手搶去。”上述國有商業(yè)銀行人士表示。另外一家手中可貸資金較多的銀行則頗為興奮：“現(xiàn)在正是我們拉攏客戶的好時(shí)機(jī)。”因此就出現(xiàn)了本文一開始的那一幕。為了扭轉(zhuǎn)這種被動局面，一些銀行又開始使用老方法，向員工下達(dá)攬儲指標(biāo)。
據(jù)深發(fā)展的那位負(fù)責(zé)人介紹，為了能夠繼續(xù)放貸，銀行還有一招就是，加緊對到期貸款的回收工作，給貸款多騰出點(diǎn)空間。（蘇曼麗 王亞菲)
