東奔西跑4個(gè)月，看了不下20個(gè)樓盤，小付最終無奈地推遲了購房計(jì)劃。
4月初，在北京工作了近3年的小付決定買房。懷揣著自己的存款加父母“贊助”的20多萬元，小付計(jì)劃買一套60平方米左右的小戶型。“房子小點(diǎn)，負(fù)擔(dān)不會(huì)太大。”小付說。
作為“國六條”房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)，自去年下半年以來，“90平方米以下住房需占開發(fā)建筑總面積70%以上”的政策實(shí)施已經(jīng)一年多。小付準(zhǔn)備買房時(shí)，相關(guān)的新聞都在預(yù)測“中小戶型樓盤將放量入市”，這更堅(jiān)定了小付買小戶型的信心。
然而，4個(gè)月的看房經(jīng)歷，小付每次都失望而歸。大多數(shù)樓盤的小戶型房所占比例很小，而且往往被設(shè)計(jì)在一幢樓的“犄角旮旯”里，位置、戶型和采光都很差。少數(shù)真正達(dá)到“90平方米以下占70%”的樓盤，銷售實(shí)在太火爆。5月中旬，北京一個(gè)小戶型樓盤開盤，小付提前兩周打電話即被告知“一期已經(jīng)認(rèn)購?fù)炅恕！?/p>
“政策里說的中低價(jià)位、中小套型的房子，到底在哪里？”小付不解。
數(shù)據(jù)也印證了小付的感受。從北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶型占比情況來看，今年1至4月份分別為15%、13%、5%和15%，均不足兩成，直至7月份，開盤的中小戶型項(xiàng)目占比也剛剛超過三成。所謂的“放量”態(tài)勢并未呈現(xiàn)，離70%的目標(biāo)還有較大差距。這種情況并非北京獨(dú)有。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下的中小戶型占全市總上市面積的比例僅為25%。
國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，全國住宅完成投資同比增長30.8%，其中90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%。在房價(jià)加速上漲的背景下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐顯然緩慢。
單價(jià)漲得快，面積小了總價(jià)高了——
怎么越調(diào)控越買不起房
“90／70”政策遲遲沒有顯現(xiàn)效果，上半年房價(jià)卻在一路上揚(yáng)。7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.5%，創(chuàng)下近年新高。而該政策出臺(tái)的另一目的——通過限制套型面積來降低房屋總價(jià)，也讓不少當(dāng)初為之歡欣鼓舞的人頗感失望。
小孫在上海一家網(wǎng)絡(luò)公司工作。3月份他看過一個(gè)精裝修小戶型樓盤，開盤價(jià)15000元，稍一遲疑，半個(gè)月后漲到了18000元。“即使買建筑面積60平方米的一居，使用面積只有40多，也要100多萬，太高了。”售樓處工作人員告訴他，房子供不應(yīng)求，不少人一下買兩三套，因此價(jià)格漲得很快。
單價(jià)上漲，有成本增加的原因。湘江偉業(yè)投資有限公司董事長方明理告訴記者，中小戶型設(shè)計(jì)復(fù)雜，單位面積內(nèi)需要更多的墻體和廚衛(wèi)等造價(jià)較高的功能性空間，相同區(qū)域內(nèi)人口密度增加也導(dǎo)致車位等配套成本增加。但這只是一方面的因素，更重要的還是供需不平衡。“新政一出臺(tái)，以前賣不動(dòng)的大戶型反而成了稀缺商品，賣得特別好，價(jià)格漲得很快，一定程度上拉高了整體的房價(jià)。”方明理說，“一套六七十平方米的小戶型動(dòng)輒上百萬元，普通的中等收入者其實(shí)很難買得起。”
而開發(fā)商也在千方百計(jì)抬高價(jià)格。有的開發(fā)企業(yè)一再推遲開盤時(shí)間，或像擠牙膏一樣一幢樓一幢樓的開盤，“每次新開盤都可以漲一次價(jià)，這種情況在中小戶型項(xiàng)目中尤其明顯，因?yàn)閷?shí)在太好賣了。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。
開發(fā)周期長，開發(fā)商不積極——
中小戶型供應(yīng)量上不來
“90／70”政策正式實(shí)施至今已經(jīng)一年有余，為什么市場的反應(yīng)如此冷淡？
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長張?jiān)苏J(rèn)為，中小戶型供應(yīng)量偏小主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期所致。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃、審批到正式開工，至少需要兩三年，大一點(diǎn)的項(xiàng)目甚至要3到5年。他預(yù)測，根據(jù)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期，從今年底開始中小戶型項(xiàng)目會(huì)加速上市，“明年上半年上市的中小戶型比例有望大幅提高，將逐漸接近70%的要求。”
不少開發(fā)商對該政策疑慮觀望，也是中小戶型遲遲沒有實(shí)現(xiàn)“放量”的原因之一。一位不愿透露姓名的廣州開發(fā)商認(rèn)為：“現(xiàn)在中小戶型賣得非常火爆，但真正達(dá)到70%的比例以后，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將很嚴(yán)重，銷售將出現(xiàn)困難。何況，實(shí)際的需求量究竟有沒有這么大也是問題。現(xiàn)在很多人購買小戶型是一買幾套，帶有明顯的投資目的，一旦市場情況發(fā)生變化，這部分需求會(huì)大量減少。這都是大面積開發(fā)小戶型的風(fēng)險(xiǎn)。”
為避免風(fēng)險(xiǎn)，在房價(jià)上漲較快的時(shí)期多賺錢，一些開發(fā)企業(yè)玩起了“貓膩”。部分企業(yè)將兩套90平方米房子設(shè)計(jì)成可打通成一套的，或?qū)⒚繉?0平方米的復(fù)式套型分成兩套規(guī)劃銷售等，“看上去賣的是中小戶型，但兩三套一賣，實(shí)際上還是大戶型，甚至是超大戶型。因此真正的中小戶型市場供應(yīng)顯得不是那么旺盛。”
盤活二手房、優(yōu)惠出讓土地——
期盼調(diào)控手段更多元
“目前實(shí)際供應(yīng)不足的是中小戶型的新房，如果算上存量房，市場上的中小戶型應(yīng)該超過80%。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任董藩告訴記者，在長達(dá)幾十年的福利分房的時(shí)代，我國曾經(jīng)建設(shè)了大量中小戶型住宅，這些中小戶型構(gòu)成了目前存量房的主體。“如果把這幾十億平方米的存量房倒出來，可以在很大程度上緩解目前中小戶型供不應(yīng)求的情況，實(shí)現(xiàn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。”董藩說。
方明理也認(rèn)為，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該拓展思路，不僅著眼于新房，也要做大二手房交易。“目前二手房交易的成本還比較高，買一套80萬元的5年以內(nèi)的二手房，各種稅費(fèi)、中介費(fèi)就超過10%。”
針對“90／70”調(diào)控政策達(dá)不到預(yù)期的現(xiàn)狀，董藩認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)該采取更多的經(jīng)濟(jì)手段，促使買賣雙方更加青睞中小戶型。比如對中小戶型為主的項(xiàng)目優(yōu)惠出讓土地、延長貸款期限，對購買中小戶型的消費(fèi)者進(jìn)行貼息或?qū)頊p免物業(yè)稅等，都將是有效的經(jīng)濟(jì)手段。(王煒）
