李先生近期有意以按揭方式購買一套朝暉苑二手房，總價為70萬元。簽約后，李先生卻獲悉：銀行因其個人資信原因而拒絕向其提供銀行貸款。李先生希望能以其未能取得銀行貸款為由解除合同，但原業主不同意。失了預算令李先生很為難，不知如何是好。

　　合富置業專業人士介紹，買方在簽訂買賣合約后，會選擇一家銀行與之簽訂貸款合作協議。不過銀行并沒有義務給每一個申請按揭的人發放貸款，而是根據貸款金額、貸款年限與申請貸款人的資信情況判斷是否向其發放貸款。當銀行拒絕放貸時，買方是否可以此為由，單方面解除購房合同呢？這應根據具體情況進行分析：若因買方個人資信原因未能獲得貸款的。發生這種情況而購房合同中又未就此有約定的，賣方多會要求購房者一次性付清房款，如無法付清房款的，則買方將承擔相應的違約責任，引致合同糾紛。

　　處理意見

　　事前與業主做好協商工作

　　買方在簽訂購房合同時，應就可能出現此類貸款不獲得銀行批準的情況與賣方達成協議。如在該案例中，應在合同中增加銀行不同意買家的貸款申請應如何解除合同或由誰承擔法律責任等條款，這樣才可避免事后產生糾紛，導致自身權益受到損害。目前，針對買家的貸款申請不獲銀行批準的情況，主要有以下幾種常見的處理方式：(1)約定買方如無法獲得銀行貸款，賣方同意解除合約，并退回已收款項。這種方式對買方最有利。(2)賣方同意解除合約，但沒收其定金，這是實際操作中最多的方式。(3)改為一次性付款。

　　買方可以根據自己情況提前擬訂方案，但一定要在交納定金前就與賣方協商并達成共識，否則到已交納定金或首期款后再被銀行拒絕貸款時才與賣方溝通就會變得很被動，也很難獲得對買方有利的協商方案。

　　合富置業專業人士提醒，有意申請按揭購房的人士，如自己不了解規定，一定要向銀行等機構了解清楚后再作下一步行動。如首次申請公積金貸款，需了解自己是否符合申請條件以及相關申請資料是否已齊全；若是再次申請公積金貸款，需還清本次申請的公積金貸款本息后，在還清款項之日起3個月后，才能再次申請公積金貸款。另外，如果是通過轉按揭方式購房，由于賣方通過按揭貸款購買的商品房已進行了抵押，所以當發生第二次轉讓時，一定要征得抵押權人——原借款銀行的同意。如果賣方出售的房屋是按揭貸款購買的已購公房，那么新購買人的貸款年限將受房齡的制約。貸款年限最長不超過20年，當房齡超過30年時，銀行將不再批準放貸。因此，交易雙方應注意已購公房再次交易時所受到的貸款限制。（記者 黃濤）