所有稅費由買方負擔

　　本以為自己可以負擔首付，但最終還是靠父母的支持，劉暢才買下了一套二手房。

　　8月底，劉暢打算在北京東四環附近買房。因為積蓄有限，他把目標鎖定在小戶型二手房。在中介的推薦下，他看中了一套建筑面積近50平方米的一居室，報價60萬元。算下來，這套房單價為12000元/平方米，比起這個區域已經超過16000元/平方米的新房均價，這套2004年的房子還比較劃算。

　　“按我最初的計劃，90平方米以下的房子貸款最高可以達八成，只要首付12萬元，加上我需要分擔的中介費和稅費，總共不超過15萬元就可以拿下來，自己就能負擔。”劉暢很快就付了訂金。

　　然而，中介公司的工作人員算了一筆賬，劉暢才發現需要一次支付的費用遠超過15萬元。按規定，房齡在5年內的二手房交易必須繳納房價總額5.5%的營業稅，1.5%的契稅(普通住宅、公寓和高檔物業為3%)，1%的個人所得稅和0.1%的印花稅。總的算下來，5年以內的二手房交易應付各種稅款達到房價的8.1%。

　　此外，二手房交易的成本還包括3%的中介公司代理費，以及3000元的貸款服務費和3000元的過戶費等費用。由于大部分房源都在中介手中，且二手房交易手續極為復雜，因此這筆費用也省不掉。最終這套二手房的實際價格將近70萬元。

　　實際上，按國家規定，營業稅、個人所得稅應該由賣方承擔，而中介費等費用應該由買賣雙方分擔，其中賣方分擔的多一些。然而，鏈家地產某門店店長牛小姐告訴記者，目前幾乎全北京的二手房交易報價均為凈價，也就是說所有稅費都由買方承擔。“現在二手房市場是典型的賣方市場。所以無論增加什么稅費，最后都由買房人買單。”

　　貸款額度低、手續繁雜

　　由于賣方同意避稅，劉暢看中的這套房子最終以該區域最低過戶指導價6000元/平方米“成交”，即買賣合同上簽訂的成交價格為30萬元，另外30萬元在另一張“補充協議”中體現。這樣，劉暢就能節省一半的稅款。加上中介代理費等各種費用，劉暢總共需要額外支付約49000元的稅費，達60萬元房價的8.1%。

　　據中介公司工作人員介紹，由于擔心房價未體現在合同中有可能帶來的風險，許多賣家是不同意避稅的。這樣的話，只能嚴格按照60萬元的成交價計稅，負擔會大很多。

　　按劉暢的計劃，加上首付的12萬元，他需要一次付出近17萬元，“勉強還能行。”然而，銀行的貸款規定差點讓他打消了買這套房的念頭。

　　雖然稅費按照成交價格征收，但二手房的貸款額度卻按照銀行的評估價決定。劉暢所購房的小區評估價格約為9000元/平方米，即使90平方米以下最高能貸八成，劉暢最終能貸的款也僅36萬元，首付款至少24萬元。這樣，劉暢必須為這套房子一次付出近29萬元，比預期多了一倍。

　　而住房公積金貸款由于辦理手續復雜，放款慢，多數賣房者不接受這種方式。這樣一來，相對于新房，二手房的貸款成本也更高。

　　“本來打算暫時放棄了，但銀行說近期有可能將最低首付提高到四成，到時候能貸的款更少，房價也漲了，就更買不起了。”無奈劉暢只得向父母伸手借錢。

　　物業稅或能解開“死結”

　　“現在二手房價格漲得很快，總價并不低。加上超過房價10%的各種稅費，買房人的負擔確實很大。”中大恒基工作人員陳先生告訴記者，這么高的交易成本，嚇退了不少真正想買房自住的人。

　　葉斌是一個在房地產市場上摸爬滾打多年的“炒家”，近兩年，國家不斷增加二手房的交易成本，對他的影響卻不大。“現在二手房市場供不應求，有時候一套房子會有二十幾個買家搶。不管增加什么稅費，到時候房價一漲，轉手一賣，全都是下家承擔。我該賺多少還是多少。而且這兩年，好像稅費越增加，房子越好賣。一般投資者的資金都比較雄厚，即使真的要承擔一部分稅費，問題也不大。苦的是那些資金有限又急需房子的人。”

　　北京師范大學房地產經濟研究中心主任董藩認為，近年來，國家對二手房交易開征營業稅、個人所得稅等稅費，提高二手房交易成本，初衷是為了增加賣房者的負擔以打擊投機性購房、引導投資性購房。然而，在二手房供不應求的情況下，最終大多數稅費都轉嫁到購房者身上，嚴重增加了購房者負擔。這導致許多購房者轉而購買新房，加劇了市場上新房的供不應求，進一步推高了房價。“增加成本，可能打擊了投機，卻限制了二手房交易，導致存量房無法盤活為有效供給，加劇了供需矛盾；降低成本，則很可能導致投機性需求更加旺盛，造成新的不公平，也會推高房價。”

　　“要解開這個死結，物業稅將是一個很有效的辦法。”建設部政策研究中心一位專家告訴記者，有關部門正在加緊研究改進物業稅等住房保有環節稅費，爭取盡快開征。“一旦開征物業稅，意味著手上的房子越多、越大，每個月要繳納的稅金就越多。這將對炒房者的行為產生巨大影響，加快存量的流轉和盤活。”

　　鏈家地產的牛小姐認為，在當前的二手房市場上，購房者可以更多關注5年以上的二手房。“5年以上的房子不需要支付營業稅和個人所得稅，對資金有限的購房者來說應該是不錯的選擇。如果仔細挑選，5年以上的二手房中也有很多性價比很高的精品房源。”(王煒 徐笑古)