9月1日，國務院公布了《關于修改〈物業管理條例〉的決定》以及新的《條例》的全文，在業主委員會的成立、業主對一些事項的決定和業主權益的保護等幾個方面對原有的《物業管理條例》作了重要的修改，并且明確了物業公司“服務”的職能定位。新的《條例》將從10月1日起開始實施。

　　與《物權法》相適應

　　使業主投票權與《物權法》中業主投票權的確定方法相統一

　　國務院此次修改《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，一個重要的原因就是要讓《條例》與其上位法、也就是從10月1日將要開始實施的《物權法》相適應。

　　根據《物權法》的規定，業主在業主大會上的投票權是由業主擁有的物業建筑面積等確定的，所以，新修改的《條例》中刪去了原來 “業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定，以使《條例》中業主的投票權與《物權法》中業主投票權的確定方法相統一。

　　為了與《物權法》相適應，新的《條例》將舊《條例》的有關規定修改為“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加”，還增加了“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”的規定。

　　《物權法》第七十六條以列舉的形式，規定了七種由業主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次的修改將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項改成了和《物權法》一樣的七種事項，而這七種事項中的相關表決比例也根據《物權法》作了相應的修改。分別是：一、制定和修改業主大會議事規則；二、制定和修改管理規約；三、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；四、選聘和解聘物業服務企業；五、籌集和使用專項維修資金；六、改建、重建建筑物及其附屬設施；七、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　“管理者”變“服務員”

　　將“物業管理企業”改為“物業服務企業”

　　此次《條例》修改中的一大亮點就是根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。這幾個小小的名稱變化，卻表明了物業公司與業主的關系由原來的“管理”變成了“服務”，應該說，這是對物業和業主關系更加合理而明確的定位，物業公司本來就是全體業主花錢聘請的，從本質上說雙方是一種服務與被服務的契約關系。

　　一直以來，物業與業主之間的矛盾摩擦不斷，這很大程度上是因為物業和業主對自己的定位與雙方之間的權責關系不甚明晰。變“管理”為“服務”，物業公司明確了服務的職能定位，業主明確了自己的權利義務，雙方關系的處理也就有了明確的指導。

　　《條例》的修改中很多地方都與物業公司的這種職能轉變有關，比如說《條例》規定，物業服務企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　物業公司與業主之間的服務關系也要用合同來確定和保障，《條例》規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用等內容進行約定。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　更加維護業主權益

　　解聘物業只要1/2業主同意即可，而原來要求2/3同意

　　新《條例》更加注意業主權益的維護。根據修改后的《條例》，選聘和解聘物業服務企業，只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數1/2的業主同意就可以了，這為業主更換不滿意的物業公司提供了便利，大大提高了業主的自主性。在此前的規定中，這一比例要達到2/3才行。而對于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項新增事項，《條例》則規定了更加嚴格的程序，而且要經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意。

　　《條例》還規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發生，有效地維護全體業主的利益。

　　由于《條例》規定了業主大會或者業主委員會作出的決定對業主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到某一個體業主的權益，《條例》還賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權利。

　　此外，新的《條例》也將一些現實中的做法以條文的形式固定了下來，比如說在修改中將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府也增加為成立業主大會的指導部門。(徐笑古 王煒)