假日交易量偏低

　　由于今年以來上海樓市的過于火熱和之前9月樓市的相對沉悶，“十一”黃金周的樓市曾被寄予厚望。然而，記者昨日從官方網站得知，10月1日至3日為交易中心休假日，為期4天的秋季房展日實際有成交記錄的僅4日至6日三個交易日，分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，這3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平。

　　不過，由于各案場都還處于休假期，多數現場成交的數據要等到節后才會到網上房地產備案，這是導致實際數據偏低的主要原因。事實上，相比去年同期的展會成交水平，今年的成交量有50.7%的漲幅。去年“十一”展會分別只成交316、308和272套商品房，共8.5萬平方米。

　　記者了解到，今年房展會上，外地和一些郊區的樓盤熱情迎客，市區樓盤卻對前來詢問的購房者愛理不理。對此，天天房展網研究中心主任薛建雄根據該網對多次展會所做的調查研究認為，很多逛展會的人都是一次又一次地錯過買房時機的人，預算總是跟不上房價上漲的這些人于是養成了逛展會的習慣。當這類人越來越多的時候，展會的賣房效果也就越來越不理想。

　　“9月27日中國人民銀行、銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，也是有意想對目前的樓市進行降溫處理，以防房價再次飆升。該政策對各類購房者均產生了一定的心理影響，目前政府加大控增逼存力度，加上該政策的效用，許多購房者對后市又產生了迷茫，等待情緒可能會再次出現。”中原地產分析師認為。

　　多因導致量跌價漲

　　事實上，不僅是假日樓市，今年上海的“金九銀十”也不再如往年那般熱鬧。

　　根據中原地產各家門店的成交情況來看，9月整體市場呈現出成交速度繼續放緩、成交價格不斷攀升的特點。中原地產副總經理陳宇玨分析，目前房東方反價的現象比較普遍，而客戶追漲幅度仍然有限導致整體成交量降低。

　　根據中原地產各家門店成交數據顯示，9月的整體成交量下調了10%左右，除了二手房東“捂盤”惜售、客戶無力跟進等原因，關于加息、提高第二套房屋首付比例等政策也動搖了買家的信心。中原地產浦東區域總監王逸紅表示，從9月中旬開始，一些看空后市的客戶出現付了意向金后也不想購買的現象，違約的客戶日漸增多。另一方面，一批被“逼”出來的新盤也開始面世，原先由于沒有一手房可買轉而選擇二手房的客戶再次回歸到新房購買者的隊伍，某種程度上也影響了9月二手房的成交量。

　　來自漢宇地產的數據也顯示，其分布在上海14個區域80家門店中，幾乎沒有一個區域9月份成交量出現大幅增長。

　　政策抑制市場

　　中國人民銀行、銀監會9月27日晚發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買第二套房者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　中原地產分析師認為，該政策的出臺可以說是較有效地區分了自住需求與投資投機需求，對分化市場起到了一定作用。首先，由于加息進入上升通道后，出現了較多無法償還貸款的現象，使得銀行的壞賬呆賬持續上升。該政策的出臺，在一定程度上減少了銀行放貸量，對穩定銀行系統起到一定作用；其次，由于房地產市場存在嚴重的信息不對稱，加之謠言四起，導致現今出現了恐慌性購房現象，需求遠大于供應，該政策的出臺可以抑制部分購房能力不是很強但又急于將房產作為保值增值工具的投資投機客；另外，此舉在短期(今年年底至明年年初)內能降低需求數量，再加上政府在供應力度上的加強，可以在短期內抑制房價的瘋漲。

　　漢宇地產分析師告訴記者：“提高首付比例絕對是比加息更有效的控制房價的手段，應該會在市場上起到立竿見影的作用，對目前房地產市場最大的積極意義在于會抑制房價過快上漲。”

　　從政策面顯現出的各種跡象表明，2007年最后幾個月宏觀調控政策比上半年會更加密集，其中不僅有加息、整治房地產市場、打擊發展商屯地捂盤等常規手段，如果未來幾個月全國房價快速上漲的勢頭依然無法得到有效遏止的話，針對房地產行業會出臺更加直接、嚴厲的調控政策。(鄧旭)