隨著各銀行房貸新政細(xì)則塵埃落定，以后凡是購(gòu)買第二套房或以上者，到任何一家銀行申請(qǐng)住房貸款，首付款比例都將不低于四成，貸款利率也隨之上調(diào)一成。由于部分銀行對(duì)第二套房的界定趨緊，讓一些已有一套自住房、準(zhǔn)備再置業(yè)升級(jí)的市民望而卻步。
那么，首付提高了，究竟還該不該買房？對(duì)此，專家認(rèn)為，目前處于升息周期，房?jī)r(jià)不斷上漲，通貨膨脹壓力也越來越大，確實(shí)有必要進(jìn)行置業(yè)升級(jí)而又必須貸款的人，還是盡早購(gòu)房為妙。
建議1 通貨膨脹下仍應(yīng)盡早購(gòu)房
策略：1.提前還清現(xiàn)有房貸；2.先租一套大房暫住，將第一套房出售再買房。
太平人壽理財(cái)師林麗萍告訴記者，此項(xiàng)房貸新政的出臺(tái)，對(duì)于首次置業(yè)者、高收入購(gòu)房者及一次性付款置業(yè)者影響甚微，而有住房需求且收入中等的群體，負(fù)擔(dān)則會(huì)加重許多。由于目前處于升息周期，房?jī)r(jià)不斷上漲，通貨膨脹壓力也越來越大，確實(shí)有必要進(jìn)行置業(yè)升級(jí)而又必須貸款的人，還是盡早購(gòu)房為妙。
民生銀行某位理財(cái)師也表示，購(gòu)房置業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮自身需求，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)樾抡耐瞥鲈诙虝r(shí)間內(nèi)出現(xiàn)急劇變化，近一兩年內(nèi)有自住需求的市民沒必要再觀望，可考慮先買房。
另外，由于各家銀行對(duì)于第二套房的界定不同，為了避免被界定為第二套房，市民申請(qǐng)貸款前可“貨比三家”，選擇對(duì)自己有利的貸款銀行。如不少已公布新政的銀行表示，對(duì)于首套房貸款已結(jié)清、再貸款買第二套房的人，將視為買第一套房對(duì)待。市民在選擇這些銀行后，可先提前還清現(xiàn)有房貸，然后再買第二套房，這樣仍可享受正常首付和利率；如果急需換大房子，又無條件立即還清現(xiàn)有房貸，也可先租一套大房暫住，第一套房套現(xiàn)后再購(gòu)第二套房，如此置業(yè)升級(jí)可較為輕松。
建議2 購(gòu)房支出不超過家庭資產(chǎn)50%
策略：1.首次置業(yè)者可考慮買限價(jià)房；2.換房者出售現(xiàn)有物業(yè)減輕還貸負(fù)擔(dān)。
對(duì)于確有住房需求的人來說，另外一個(gè)非常關(guān)心的問題是，應(yīng)如何規(guī)劃置業(yè)計(jì)劃，才不至于影響到將來的生活品質(zhì)，甚至淪為“房奴”。房貸新政規(guī)定，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
林麗萍分析說，購(gòu)房前應(yīng)對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，一定要量力而行；其次要計(jì)算自己的還款能力，首期付款越少越好，不要把手中的現(xiàn)金全部用完，還要考慮到裝修及購(gòu)置家具家電等現(xiàn)金需求；第三，借款期限應(yīng)盡可能長(zhǎng)。
一般情況下，購(gòu)房支出以不超過家庭資產(chǎn)50%為宜，否則可能會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)資金不足而引起財(cái)務(wù)危機(jī)。要保證買房后不會(huì)對(duì)生活造成更大壓力，首先月供支出最好不超過家庭月收入的40%。對(duì)于首次置業(yè)者，買房時(shí)要量力而行，必要時(shí)可考慮購(gòu)買限價(jià)房；對(duì)于已有物業(yè)的二次購(gòu)房者，考慮到首付比例的提高及未來物業(yè)稅的開征，最好將現(xiàn)有物業(yè)出售或出租，以回收現(xiàn)金用于減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
案例：新政下二套房首付及月還款
王先生在白云區(qū)有一套以夫妻雙方名義購(gòu)置的70平方米的兩室一廳房，貸款尚未結(jié)清。
小孩出生后，在老家的父母計(jì)劃搬來幫助照顧小孩，王先生考慮在老城區(qū)購(gòu)買一套面積110平方米、價(jià)值90萬元的三室一廳房，而原來的舊房又不想賣掉，暫時(shí)準(zhǔn)備以租養(yǎng)貸，還可滿足父母養(yǎng)老之需。
還貸建議 等額本金還款更劃算
在首付款增加的情況下，要盡可能選擇利息總額低的還款方式。
據(jù)了解，目前主要有兩種還貸方式：等額本金還款法(遞減法)和等額本息還款法(等額法)。理財(cái)師林麗萍建議，采用等額本金還款法(遞減法)更為合算，因?yàn)樵谙嗤J款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”(等額法)，而且 “本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，一般情況下，還款后期的壓力要比前期輕得多。(喬倩倩）
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