9月27日央行發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求各商業銀行提高第二套房貸款的首付和利率，堪稱今年以來針對樓市的最嚴厲金融調控政策。

　　10月底，北京主要房產中介商鏈家地產的最新市場研究報告稱，10月份北京市區二手房成交量環比下降9%，但相比去年同期上漲四成以上，平均成交價9146元/平方米，環比上漲僅1.3%，漲幅趨于平穩，總體上呈現“量跌價平”趨勢。

　　分析顯示，房貸新政實行一個月來，與已出臺的各項宏觀調控政策共同發揮出更好的“組合拳”威力，令客戶觀望情緒加重，交易周期變長，交易量出現下跌。不僅房產投資者購房意愿受到一定抑制，同時也延緩了部分自住型購房者的計劃，使得今年北京二手房交易持續的“高燒”有所降溫，預計年底前二手房成交價及成交量很難有太大幅度的上漲。

　　上述研究報告指出，房貸新政對北京二手房市場具體影響主要體現在以下幾個方面：

　　10月份120平方米以上大戶型成交量環比上漲15.7%，整個二手房市場成交面積有向高檔位漂移的趨勢。

　　大戶型成交的走高，與第二套房提高首付及利率的貸款新政有密切關系：房貸新政迫使一部分準升級置業者改變購房計劃，放棄將來“以小換大”或“以小養大”的打算，選擇一步到位式的購房方案，使大戶型成交量短期之內上升明顯，但其平均單價要低于小戶型單價，比二手房整體均價低約10%左右，這也有助于讓二手房交易均價漲幅趨于平穩。

　　10月份各區域成交情況迥異，整體表現是南北上漲東西下降。東西部中高檔房成交量下降，也促成了整體二手房均價漲幅趨于平穩。

　　北京東西部中高檔房集中區域，是近年來熱點成交區域，投資收益明顯，購買兩套以上住房的投資者占相當比例，他們受到第二套房貸新政影響較大，在前期投資成本及后期持有成本都遠高于預期的情況下，暫緩購房需求核算投資風險是必然之舉。但在當前資本市場寬幅震蕩調整，股市投資風險正在急劇放大的情況下，房地產投資相對穩健，依然會吸引一部分資金，可以抵消房貸新政對市場的部分沖擊，部分投資潛力明顯的區域投資空間依然較大，預計投資者的觀望態勢會逐漸改變。

　　10月份全款購房比例“止跌回升”，貸款比例為52%，全款則上升3%，達到48%。

　　房價持續上漲，消費者購買力相對下降，貸款比例應該是逐步上升的，但10月份全款購房比例逆勢上升，其根本原因在于提高首付款政策的沖擊：首先，提高首付比例限制了部分消費者，特別是投資者貸款購房的行為；其次，部分資金較為充裕的消費者棄貸款而轉為全款，對他們來說，首付款由三成提高到四成并不影響置業計劃，關鍵是利息大幅上升，一次性付清房款，既節省了利息的支出，也不用再為央行頻繁的加息傷腦筋。預計全款購房比例上升的現象，還會持續一段時間，不過由于消費者可以通過公積金或是結清第一套房的貸款繼續享受優惠政策，經過近段時間的調整后，相信未來貸款購房的比例仍將穩步回升。

　　房交會調查：五成以上二次貸款買房人群暫緩購房計劃。

　　10月27～28日舉行的北京房交會期間，鏈家地產進行了主題為“房貸新政對您的購房影響”的現場調查，結果顯示：房貸新政出臺后，大約七成消費者認為北京市房價將“繼續上漲”，其中四成多人士認為房價漲幅將趨緩，四分之一的人相信“將繼續快速上漲”，僅有近三成人士認為房價“會停止上漲或下跌”。調查同時顯示，利率提高對購房者影響要大于首付提高，兩者的比例大致為六比四。在房貸新政出臺后，首次置業者中約有六成人士選擇“按照原計劃購房”，第二次貸款買房人士中超過五成三選擇“暫緩購買第二套或以上房產”，因此可見，房貸新政對于二次置業人士影響確實較大。

　　住宅租金水平明年初可望提高。

　　房貸新政出臺及物業稅即將實施的消息，提高了人們對房產投資成本加大的預期，同時明年初將執行新的利率標準又令購房者成本支出增多，促使他們把空置的房產出租，并盡可能地提高租金以對沖成本的支出。預計經過年底的租賃淡季后，明年初住宅物業出租量及租金水平會明顯上升。(譚洪安)