家住東城區的王大媽周末一大早就和兒子、兒媳一起來到了北京壽山福海國際養老服務中心(以下簡稱“中心”),咨詢這里正在開展的京城首個“養老房屋銀行”項目。“我兒女一直在外地工作，如果有一個合適的場所能夠讓我老有所養，對兒女來說肯定也會接受，所以趁周末過來看看。”王大媽這樣和記者說。

　　據最新調查顯示，目前中國60歲以上的老年人口1.4億，其中80歲以上的高齡老年人口為1300萬。專家預測，到2020年，中國的老年人口將達到2.48億，80歲以上老年人口達到3067萬人，占老年人口的12.37%。另有調查顯示，中國約有1000萬名80歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養老。

　　而北京的“空巢”老人在逐年增長，老人如何安度晚年也逐漸成為大眾關注的問題。日前在石景山啟動的“養老房屋銀行”是怎樣進行操作的，這種養老方式適合哪些老人，涉及到哪些房產方面的問題，成為很多家庭關心的話題。

　　●“養老房屋銀行”如何養老？

　　一位專家向記者介紹，“以房養老”起源于上世紀80年代中期，美國一家銀行創立的“倒按揭”模式，簡單地說就是老人抵押房產后，每月從保險公司領取一筆養老金，過世后將房產交與保險公司。目前這種養老方式在歐美十分流行。一般認為的“以房養老”大體分三種模式：一種方式是老人把自己的房產交給公益機構或者銀行，老人的養老費用由這些機構來按月提供，到他病故后，剩余的部分交給其繼承人；一種方式是老人把房子交給福利機構，房子由福利機構出租，老人享受福利機構的服務，等過世后房產由福利機構處置；還有一種方式是老人把自己的房產提前賣給一個公益機構，公益機構一次性把錢給他，他再從公益機構把房子租回來，自己還住在家里，自己付租金。

　　“我們目前的項目和國外的‘以房養老’不太一樣，是綜合了多種模式的一種創新性的嘗試”，中大恒基的李小姐向記者介紹。李小姐說，“養老房屋銀行”的具體操作模式已經敲定了，基本程序是參與該項目的老人把房子交給中大恒基，由中大恒基免費負責向外租賃或者代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養老院的所需費用，或者由老人自行處理。

　　●首家“養老房屋銀行”落戶石景山

　　記者了解到，“養老房屋銀行”是由北京壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產經紀公司合作建立的。作為一種歐美流行的養老方式，該項目一經啟動就引來了眾多媒體的關注，也吸引了不少有這方面需求的消費者前來咨詢參觀。“從項目10月28日啟動開始我們已經接待了300多個家庭參觀了。每天還有幾十個電話咨詢這項業務。”養老中心的一位負責人向記者介紹說。記者在服務中心也看到，盡管是周末，中心一上午已經接待了不下10個家庭，來訪者向記者表示了對這一新的養老模式濃厚的興趣。從咨詢臺的登記中記者發現來訪者家庭的老人年齡以七八十歲為主，居住地以東西城和海淀居多。

　　●“銀行”雖好想“進”不易

　　據福山壽海國際養老服務中心的工作人員向記者介紹，該中心于2006年興建，位于石景山區的九龍山下，鄰近五環，達到五星級設施標準，一期工程建筑面積為17000平方米，中式園林風格。“這里的環境和設施還是很不錯的。”一位前來咨詢的老人對于中心硬件設施表示了肯定。中心的負責人還向記者介紹，他們將為不同情況的老人提供各種不同的服務和優惠。據了解，該養老中心的工程已經過半，很多咨詢者在實地考察了服務中心后就預訂了房間。一個工作人員介紹，目前開放的100多套房間已經基本預訂完，明年元旦前即可入住，剩下的房間將會分批入住。

　　　對于這種新的養老模式很多業內的專家也表示了肯定，中國人民大學社會學的一位老師認為，以房養老是很值得期待的，就目前中國的現狀而言，“4+2+1”的家庭模式已經出現，獨生子女一代很難用自己的力量獨立贍養老人。而老人的壽命正在延長，整個晚年的花費也在不斷增大。“以房養老”的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

　　●價格、房屋產權、醫療———消費者關注的三大問題

　　“這里好是很好，就是價錢有點貴。”家住東城區的劉大媽一邊參觀中心一邊說。據服務中心的工作人員介紹，這里的費用在北京并不算高的，一般可以自理的老人入住，先要交5萬的押金，以后每個月的消費大概付2000到3000元左右。但對此來自石景山區的郝阿姨還是覺得對于一般家庭來說還是有點高。郝阿姨給記者算了一筆賬，她的父母現在都住在東城區，房子讓中介看過出租的話也就每月2000元左右，老兩口的退休金加起來剛夠2000元，如果搬到這里住這些錢剛夠付給中心，但兩位老人還得有2000元左右的醫藥費開支，這個錢就沒有地兒出了。要是讓做子女的每月出個五六百還可以接受，但作為普通家庭，2000元還是比較費勁。“要是價格再便宜點就好了。”郝阿姨咨詢完對記者說。記者觀察發現，像郝阿姨這樣因為價格考慮而沒有預訂的家庭不在少數。對此服務中心的一位負責人認為，該中心本身的定位就是那些有一定經濟能力的老人，并不是面向普通大眾。

　　此外不少咨詢者還表示了對房屋產權和附近醫療設施的疑問。“是不是老人去世以后房子就歸服務中心啦？”這幾乎是每一個咨詢者都要問的一個問題。該項目的北京壽山福海國際養老服務中心負責人表示，與其他“以房養老”方式不同的是，房子的產權還在老人手中，老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養老”。“中心其實和房子沒有任何的關系，充其量我們就是一個牽線搭橋的，房屋的租賃出售都是老人和中大恒基直接溝通。”該負責人跟記者解釋。“有經濟承受能力的老人也可以直接入住我們服務中心。”服務中心的王小姐向記者補充道。

　　“畢竟都在五環外了，萬一有個三長兩短的能及時送到個好醫院嗎？中心這邊的醫療設備也不知道齊全不齊全。”海淀的張大媽向中心的工作人員表示了這樣的擔憂。一位工作人員向記者表示，盡管在五環外但離首鋼總醫院等著名醫院還是比較近的，中心也自配有救護車，基本能滿足老人的需求。盡管如此還是有部分老人覺得不放心。“還是城里大醫院多，還近，萬一有個閃失呢？”一個老大爺離開的時候跟記者這樣說。

　　●“倒按揭”即將試水

　　中大恒基的一位負責人向記者表示，如果是“倒按揭”的話，涉及到的房屋產權等問題也是“以房養老”將要面臨的一個難題。據了解，京城許多需要養老的老人缺少的并不是經濟能力，而是舍不下自己一輩子掙下的那套房子。來自西城區的李奶奶向記者表示自己一輩子沒有什么能耐能給孩子們留下的也就那套房子了。當記者問道是否可以接受“倒按揭”的模式時，張大媽向記者表示自己不能接受，在場的其他幾位咨詢者也表示了同樣的觀點。

　　一位專家指出，現階段我國居民住宅用地的使用期限為70年。按通常情況，當房屋產權完全轉移到保險公司時，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二級房地產市場變現?未來的收益如何?這是不容回避的問題。此外，以房養老涉及到的相關法律、評估標準、監管措施、繼承權等問題，也僅僅處在思考層面。據了解，盡管建設部將配合有關部門抓緊研究、試點，爭取早日推出適合我國實際的“以房養老”模式。但該專家表示真正在中國實現以房養老，還有很長一段路。(夏君偉）