投資提示

　　●深圳市房地產研究中心副主任王鋒說，“目前市場上出現的一些開發商打折促銷的行為，說明開發商在不斷試探房價的底線，這樣有助于房價的理性回歸，而房價一旦回歸理性，房地產市場也將更理性地發展。”

　　●深圳知名的房地產專家半求認為，“包括深圳在內的中國一線城市的一手房的統計房價比最高峰期下降35%是肯定的。”

　　2007的網絡年度漢字評選，“漲”字奪標。在10月份以前，這個漲字對于房價來說形容得恰如其分，不過，在10月份之后，大家聽得更多的一個字是“拐”。在一夜之間，房子從賣方市場轉成買方市場，中介關門、業務員沿街拉客、拐點論盛行、打折還送裝修……種種跡象表明，在2007年末，房價“拐點出現”已經是不爭事實，而展望明年，房價最有可能的方向是“理性”，吹大的泡沫會破，但期望“崩盤”的心理同樣過于瘋狂。

　　壓垮房價的最后一根稻草

　　從2004年開始，國家已經在為抑制房價的過快上漲出臺各種政策，“國八條”、“國六條”、“國15條”等等政策并非真正起到作用，相反房價在今年上半年如脫韁野馬快速上漲，以深圳為例，1月份新房成交均價為萬元左右，到最高峰的8月份已經接近2萬元。

　　9月27日，央行出臺規定，第二套(含)以上住房的，首付40%，利率為同檔次基準利率的1.1倍，而且首付和利率應隨套數增加而大幅提高，借款人償還貸款的月支出不得高于月收入的50%。

　　深圳知名的房地產專家香地咨詢總經理尹香武(半求)分析：第二套房產的首付提高100%、首付翻倍。同時貸款利率相當于基礎利率的110%。這就意味著即使房價繼續上漲，對于投資客來說，其自有資金的收益率則下降了150%以上。如果房價下跌，那么其損失也呈現擴大趨勢。而且規定標志著我國1998年推行的按揭政策、2000年以來實行的低首付、低利率都有了改變，房價原運行條件的一夜消失，價格型投資客離場。

　　不過，關于“第二套房”的解釋，各銀行各有說法，正當大家還存有“上有政策下有對策”的疑慮時，12月5日，兩部門再次發布“補充通知”，明確“第二套房以家庭為單位”等相關事宜，半求分析，這項政策封死以人頭控制必然會導致的漏洞，以每戶3人計算，以戶為單位控制則可以避免每戶可能多出的2個以第一套標準購房的幾率。而借款人須提交真實的稅收等證明材料。必定大幅度縮小其貸款實力。

　　解釋出臺之日，滬深股市地產股大跌，有分析認為，央行在扮演“鐵血錢掌柜”，放出“強烈的緊縮信號”。

　　觀望：從購房者到開發商

　　那么，投資客的離場對深圳樓市的影響有多大呢？

　　深圳市社會科學院的深圳藍皮書《中國深圳發展報告(2007)》稱，深圳2006年置業者中有超過30%的人在取得產權證后半年內轉手，這群人被市場視為“短期炒房客”。而根據深圳業內人士的估計，2006年的市場有60%-70%的投機因素，局部樓盤甚至達到8、9成，另一個可參考的數據是，到2006年二手房交易面積746.76萬平方米，超過當年一手房的720.53萬平方米，這從另一個方面佐證了炒樓風之盛。當9月份相關政策出臺之后，深圳樓市發生價跌量跌的拐點也就不難想像了。

　　相對于價格，成交量的變化更為明顯和直觀，1月份的全市為80.26萬平方米，而到了往年市場成交較為活躍的9、10月份，銷售面積分別為31.1萬平方米、15.36萬平方米，是今年成交量最低的兩個月份。而11月新盤日成交55套，再創新低，最近的一個星期，全市新房成交每天60套，市場觀望因素依然濃厚。

　　而觀望的恐怕不止是購房者，本月17日，寶安3宗居住用地遭遇流拍，之前本月6日，龍崗區兩宗居住用地也未成交。而流拍、底價成交、低價成交的事情在廣州、上海、廈門、南京等許多城市相繼出現，這與前幾個月各地紛紛出現“地王”的情景形成鮮明對比。

　　一位業內人士表示，這說明開發商也在觀望，說明他們對后市感到悲觀，從另一個角度上講，低地價也有利于房價的下跌。

　　買還是不買，這是個問題

　　回答這個問題首先要回答，房價還會不會降？

　　似乎目前的所有跡象都表明樓市會下跌，這包括：從政府方面中，貨幣從緊政策，第二套房貸款規定，抑制炒樓和屯地稅收政策，不斷推向市場的經濟適用房等等，從市場方面，不見起色的成交量，新樓盤逐漸松動的價格，越來越大的打折力度，越送越豪華的裝修，越來越多的中介關門等等，而從供求關系上看，今年全市的批售面積比銷售面積將超過100萬平方米，這其中還沒有計入市場因炒房而實際空置的數量。另一個值得關注的是，我市6006套保障性住房租售公告將于25日對外公布。據副市長呂銳鋒介紹，明年全市計劃建設保障性住房45820套，建筑面積236.92萬平方米。

　　房價會跌多少？

　　有人預測跌20%，也有30%，也有40%。置業國際董事總經理羅志聰認為，均價或將調整至1.2萬元—1.3萬元／平方米左右，這是對今年8月份以前深圳樓價的一路狂漲，嚴重透支的理性修復。

　　招商地產營銷中心副總經理嚴士平說，根據市房地產研究中心2006年深圳意向購房客戶家庭收入1萬份問卷調查表明，意向購房客戶家庭年收入11萬—15萬占22%，7萬—10萬占32%，16萬—20萬占11%，按照國際上通用的標準，房價與年均收入之比應在5倍左右，而中國由于父母支持子女購房等因素，這個比例應在10倍比較合理，也就是說，100萬元到120萬元的房子是比較合適的。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒說，“目前市場上出現的一些開發商打折促銷的行為，說明開發商在不斷試探房價的底線，這樣有助于房價的理性回歸，而房價一旦回歸理性，房地產市場也將更理性地發展。”

　　而隨著銷售量的下降，最近深圳租金卻在猛增，最高的區域增幅達三成，這一方面表明觀望者眾，另一方面也說明，租客隨時有可能在認為價格合適時出手。

　　中國房地產界“獨立思考者”顧海波認為，2008中國樓市主旋律是“穩中微降”，他認為：“2008年住房供求趨于平衡且供會略大于求，住房的供應結構將日趨合理，宏觀調控的政策效應在積累，會嚴格控制拆遷規模，而最重要的是看中央政府的調控決心，要看地方政府的執行力度。”

　　2007關鍵詞

　　漲：中國今年網絡年度漢字，在樓市最高的時候，一天一價，漲字后面可以加上“瘋狂”來形容。

　　房奴：在漫畫中，房奴一般總是被畫成蝸牛。

　　房流感：始于今年10月份，從深圳開始，在珠三角和上海等地蔓延，蔣飛被稱為第一重癥患者。

　　天價樓盤：指上海湯臣一品，不過最近被杭州一樓盤所取代。

　　調控：從2004年以來不絕于耳，直到今年年末才好像有效果。

　　多米諾骨牌：指房地產中介不斷關門結業，從深圳蔣飛的中天置業開始，接著是長河。

　　負資產：在拐點論之后不斷有人提起，不過，應該相信的是，如果負資產大量出現，更多的人會比現在更買不起房子。

　　拐點論目前占上風

　　日前，大家公認的地產帶頭大哥萬科董事長王石在廣州的一個公開場合坦承“樓市拐點確實已經出現了”，當然，他之后在博客中作了修正，表示這個拐點僅限于珠三角，也就是說“部分拐點”。然而，另一大腕北京華遠地產股份有限公司董事長任志強幾天后在另一個公開場合則表示：“房價下跌只是暫時的、局部的，長遠來看，房價不會跌，目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產市場出現拐點。”

　　當這個問題問到潘石屹時，他寫了一篇長長的博客，大概意思是局部地區會出現過熱，國家調控一下就沒事了。觀點介于“局部拐點”和“沒有拐點”之間。不過他對于深圳市場有這樣一個判斷：“今年初深圳房價迅速上漲，一度超過香港相鄰地區的房價，這一定是有問題的。另外深圳的城市有它的特殊性，是‘一夜城’。主要是以外來移民為主，是一夜間建起來的城市，這里人們的收入水平不是呈金字塔結構，而是矩陣型結構，生活在這里的人不是窮人就是富人，典型的二元分離，在一般城市，如果房價出現一些下降會有收入低一層的人接著購買，但深圳不同，要不搶著買，要不就干脆沒人買，所以才會出現成交量萎縮70%的現象。”而網上的言論似乎已經有一邊倒之勢，另一個來自于深圳的房地產著名博主牛刀已經開始大論“崩潰”命題。

　　相對于各方的言論，購房者更看重于萬科最近在廣州的低價策略，12月9日廣州老城荔灣區的萬科金色康苑開盤，每平方米比附近房子便宜4000多元。同期出售的白云區的萬科云山和花都區的萬科天景花園，加上稍早時西郊金沙洲四季花城及金域藍灣，廣州萬科旗下共有5個項目實際售價與市場預期相比普遍下調15%至20%，甚至低于同一樓盤前期產品的價格。其金沙洲四季花城新推精裝修組團單位每平方米僅7000元的均價，居然不到片區內另一家開發商同類產品的一半。

　　有人以“開發商開始手忙腳亂”來形容萬科的這一行動，而這似乎是對“拐點論”的最有力證據。（記者林彥龍)