年末歲初通常都是租賃市場的傳統淡季，但北京租賃市場卻在2008年伊始便出現了一股“改租”潮。鏈家地產市場研發部主任王志偉在接受記者采訪時表示，自“解禁令”出臺后，咨詢如何將以前出租的居住房調整為商用房的客戶明顯增多。而其口中的“解禁令”正是去年12月26日，由北京市工商局頒布的《關于解決無證照經營場所以及其他經營住所問題的意見》(以下簡稱《意見》)，在該意見中限制性地通過了民宅商用，為“住宅禁商”打開了解禁通道。

　　有條件“解禁”仍存在操作困難

　　根據《意見》規定，今后北京民用住宅可以用做商業用途，但不得從事餐飲、歌舞娛樂、網吧等經營活動。而民宅改商用必須征得居民委員會或業主委員會，以及有利害關系的鄰居或業主同意。很顯然，這樣的調整是為了適應已于去年10月1日正式施行的《物權法》中的相關規定而進行的。可以說，在《物權法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”終于有條件地解禁了。

　　事實上，在去年年底出臺的《北京市房屋租賃管理若干規定》已經證實了一直以來關于“住宅商用”將解禁的傳言。而從2008年1月1日起正式執行的新規定，毫無疑問地掀起了2008年北京房地產市場的第一股震蕩。業內人士認為，“住宅禁商”的解禁會給一些投資者和中小企業帶來利好，推動中高檔租賃市場的活躍，但仍存在一定的操作難度。究其原因，主要是新政策中明示允許注冊經商的住宅需要申請人三個條件，第一要持有住所使用證明，第二要持有住所登記表，第三要持有住所所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。而在這三個條件中，如何獲得有利害關系業主同意證明文件，對申請人而言無疑是一道不小的門檻。

　　除此之外，“住宅禁商”的有條件解禁對中低端的寫字樓也或將產生重大的打擊。根據中大恒基在2006年6月“民宅禁商令”出臺實施后的一項調查顯示，政策出臺當月中低端寫字樓的租賃成交量比5月份同期相比增長20%；而政策出臺后33%的原計劃租民宅辦公的公司改為租用、購買寫字樓。而在解禁之后，這些需求很可能將會轉回。

　　“改租”收益上漲一成

　　“按以往慣例而言，年底肯定是淡季。但從去年12月底統計的數據來看，中高檔住宅租賃咨詢量明顯有突增，且一些住宅業主的報價也上漲了。‘住宅禁商’的有條件解禁，已經開始在北京租賃市場引發一場‘改租潮’。”王志偉向記者介紹道。

　　而記者從鏈家地產拿到的統計報告顯示，2007年12月的最后一周，北京中高檔住宅租賃咨詢量環比漲幅約為6.5%，其中以國貿、朝青、奧運村、中關村區域最為突出，均上漲了一成左右。鏈家地產副總經理金育松分析認為，上漲明顯的區域中，國貿、中關村屬于京城有名的商圈，商業配套齊備，對于大部分企業具有吸引力。而奧運村和朝青板塊屬于近來新興的商業聚集地，特別是奧運村周邊，由于2008年北京奧運會的帶動作用，區域內商業用地寸土寸金，競爭已經非常激烈。因此，這幾大區域的中高檔住宅租賃市場對政策的敏感度較高，影響自然也最明顯。

　　一直以來，相對低廉的租金是商住兩用住宅吸引租戶的最重要因素。業內人士認為，“民宅禁商”的有條件解禁一方面為“準企業”提供更多的選址余地，另一方面也是為小型企業節約了更多的經營成本。以奧運村周邊為例，目前區域內寫字樓租金約為2.5-3元/平方米/天，而商住兩用的住宅租金約為1.5-1.8元/平方米/天，兩者租金差價近50%。

　　盡管新執行的政策使一些商住兩用住宅業主的心理預期提高，從而導致2007年12月27日至今，國貿、朝青、奧運村、中關村四大商圈的部分商住兩用住宅租金報價平均上漲了200元/月。但我愛我家副總經理胡景暉認為，商住類物業的租售價格不會因政策放寬而有太大波動，主要原因還是目前整體市場處于相對“蕭條期”。他同時也表示，盡管“住宅禁商”解禁政策出臺后，短時間內尚不能提高租賃成交量。但是隨著市場的逐漸發展，在申請人對第三條“證明文件”找到有效的解決方式后，屆時商住樓租賃市場有望出現“價量同漲”的局勢。

　　開發商不買“解禁”賬？

　　回顧2006年6月北京市工商局下發“民宅禁商令”后的市場反應，由于徹底阻斷了開發商通過住宅立項開發寫字樓項目獲利的“捷徑”，并引發京城已有商住項目租約到期后短時間“招租荒”，令一批已建成入駐或尚在建銷售的住宅立項寫字樓開發商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到眾多業主支持的同時，各界專家圍繞這一政策涉及的法理依據也展開了廣泛的爭議。

　　而相對于2006年“住宅禁商令”出臺時的波濤洶涌，這一次市場各方反應則明顯溫柔、平和得多。大多數正在進行此類物業開發的開發商均表示新政策不會影響到項目的正常計劃，甚至部分開發商還提出了反對意見。

　　一位曾經主要投資建設商住兩用房的開發商在新政策出臺后，接受記者采訪時坦率地表示，“我們現在已經放棄商住兩用房的開發建設，解不解禁對公司業務沒有影響。但從投資層面來說，新政策對那些關注商住兩用房的中小投資者意義重大”。

　　據其介紹，由于公司此前拿到的土地均為住宅屬性，且地理位置非常優越，因此才選擇了商住兩用房的開發模式。但隨著市場的發展，客戶對物業的需求更加專一，純居住概念已經深入人心，因此在城市核心區域開發商住兩用房市場競爭空間已經開始減弱。與此同時，住宅設計與商用房設計存在著巨大的差異，能滿足的客戶也非常有限。而雷氏集團董事長雷印華對“住宅禁商”的解禁表示了反對意見。在其認為，政府應該嚴格遵守土地出讓時對地面建筑物使用性質的規定，不應該允許住宅從事商業行為。(賴大臣 仰靜)