去年12月底，央行在官方網站上公布了央行副行長劉士余在“加強商業性房地產信貸管理專題會議”上的講話。劉士余表示，轉按揭、加按揭增加了銀行潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。要堅決取消未經批轉、擅自開辦的轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。

　　據記者了解，目前北京各大商業銀行已難覓轉、加按揭業務。

　　●轉按揭業務多已暫停

　　由于貸款成數可以隨房產評估價值浮動，轉按揭和加按揭一度被銀行作為具有吸引力的業務。

　　據了解，所謂轉按揭，是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人(賣家)，將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人(買家)而申請辦理個人住房貸款變更貸款期限、變更貸款人或變更抵押物的貸款。也就是說，轉按揭就是把原業主和銀行的借貸關系轉換為新買家和銀行的借貸關系。目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。

　　而個人房貸沒還清，要求銀行按市價重新評估房產價值，其貸款額度則可以隨房價不斷攀升而增加，這被稱為加按揭業務。如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人還可以通過轉按揭貸款業務，把房貸轉到能辦理加按揭的銀行去。

　　近日記者通過多家銀行了解到，目前各商業銀行基本已經沒有轉、加按揭業務辦理。工行翠微路支行個人信貸部一位工作人員告訴記者，轉、加按揭業務早在去年就已經停止了。一位農行客服人員告訴記者，目前轉按揭業務還可以辦理，但對房屋二次評估重新提高貸款的加按揭業務則不能辦理。

　　中大恒基一位相關負責人告訴記者，由于銀行停辦該類貸款，涉及這種貸款的二手房交易，目前全部“擱淺”。

　　●“假按揭”貸款被遏制

　　據民生銀行北京管理部消費信貸中心主任劉紅介紹，二手房交易中，如出售的是還未解押(處于還款中)的房子，買方則需要借助銀行貸款購房，通過轉按揭的方式能比較順利地完成交易；但還有一種非交易類轉按揭，也叫同名轉按揭，則不以賣房為目的，而是想通過二次抵押房產獲得貸款。

　　專業人士介紹說，在房價不斷攀升的行情下，加按揭可根據當下房產價值進行貸款評估，可獲得相對高額的貸款。“在轉按揭房源中，約有70%的轉按揭業務是為了獲得加按揭貸款的同名轉按揭，30%左右是購房交易類轉按揭。”安家世行總經理楊大勇說。

　　當然，轉按揭加按揭允許的貸款用途有很多，幾乎包括一切除風險投資以外的正常用途，比如，手頭有一套正在還按揭的房子，而眼下房子的再裝修費用還沒有著落，或者結婚費用、旅游費用、教育費用、買車等，所有這些有著明確用途的費用都可以通過加按揭的方式完成。

　　但業內人士指出，過去房產價格上升的原因中，確實也有轉按揭和加按揭的推動，再加上資本市場相當活躍，很多人從房產中套取資金去炒股，而對于有房貸在身者，最好的辦法就是通過轉按揭拉高房貸。這樣可能造成的結果是，一旦資本市場發生波動或者房產泡沫破裂，那么，對于銀行來說將要為大量的壞賬買單，這是商業銀行所不愿看到的。

　　劉士余透露，有關部門去年對16個城市的房貸抽樣調查發現，平均22.31%的借款人辦理貸款時不曾與銀行直接見面。此外，少數銀行的分支行還與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，使得一些銷售困難的樓盤得以順利套現。

　　他表示，房地產市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應求和地皮供應緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。

　　鏈家地產專業人士介紹說，事實上以前大家更關注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能達到落實第二套房提高首付政策的效果。“因為單純提高首付款，購房者可以把自己的第一套房進行加按揭，貸出一部分款，或者是用親朋好友的房子辦理加按揭，同樣可以貸出一部分款來湊足首付款；叫停加按揭后，相當于把這個漏洞填補了。”

　　●短期銀行盈利降低

　　值得注意的是，此次叫停轉按揭是以領導講話的形式出現，并沒有以具體文件形式出現，但這也是作為央行的又一次明確的態度表示出來的。

　　據了解，去年9月27日，中國人民銀行、銀監會就發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，首次在政策層面對加按揭明令禁止。

　　一位商業銀行人士指出：“實際上，對于銀行轉按揭貸款這一塊業務，之前銀監會已經有過禁令，只不過一些商業銀行認為個人住房貸款是優質資產，為了爭取更多的市場份額，不惜采取變通、變相或違規的做法。”

　　早在2005年，由于個人房貸市場的活躍與穩定，銀行開始搶占存量房貸款市場，并逐次推出了在上海和深圳普遍應用的轉按揭業務。自2006年以來，監管層對房地產的調控力度加大，造成商業銀行房貸市場的萎縮，到第三季度，在金融創新的名義下，各家銀行競相推出以“循環貸”、“凈值貸”、“隨心貸”、“存抵貸”等命名的房屋加按揭和轉按揭業務，并以此作為爭奪個貸市場的利器。

　　據有關部門調查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機構個人住房轉(加)按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。

　　一位銀行業人士表示，目前轉按揭業務在一些商業銀行，如招商、民生所占的比重是較大的，一般占到貸款總量的60%—70%。

　　央行副行長劉士余明確表示要堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。而個人住房貸款作為商業銀行優質資產，目前對于整個房貸市場而言，商業銀行推行的轉按揭等所占的業務比重已比較可觀，新房約占10%左右，二手房交易約占5%。央行叫停轉按揭、加按揭，短期銀行盈利將會承受很大壓力。

　　隨著新一輪宏觀調控的繼續醞釀，內資銀行與外資銀行的“暗中較勁”也會加速各銀行間的新產品開發力度。同時，隨著轉按揭業務的叫停，以“墊資”為生計的擔保公司將會迅速火起來，雖不至于影響房地產金融市場格局變化，但消費者在急貸款、急套現的過程中也要慎防受騙。(記者 張恒瑞)