去年12月底，央行在官方網(wǎng)站上公布了央行副行長劉士余在“加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議”上的講話。劉士余表示，轉按揭、加按揭增加了銀行潛在風險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。要堅決取消未經(jīng)批轉、擅自開辦的轉按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。

　　據(jù)記者了解，目前北京各大商業(yè)銀行已難覓轉、加按揭業(yè)務。

　　●轉按揭業(yè)務多已暫停

　　由于貸款成數(shù)可以隨房產(chǎn)評估價值浮動，轉按揭和加按揭一度被銀行作為具有吸引力的業(yè)務。

　　據(jù)了解，所謂轉按揭，是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人(賣家)，將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人(買家)而申請辦理個人住房貸款變更貸款期限、變更貸款人或變更抵押物的貸款。也就是說，轉按揭就是把原業(yè)主和銀行的借貸關系轉換為新買家和銀行的借貸關系。目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。

　　而個人房貸沒還清，要求銀行按市價重新評估房產(chǎn)價值，其貸款額度則可以隨房價不斷攀升而增加，這被稱為加按揭業(yè)務。如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人還可以通過轉按揭貸款業(yè)務，把房貸轉到能辦理加按揭的銀行去。

　　近日記者通過多家銀行了解到，目前各商業(yè)銀行基本已經(jīng)沒有轉、加按揭業(yè)務辦理。工行翠微路支行個人信貸部一位工作人員告訴記者，轉、加按揭業(yè)務早在去年就已經(jīng)停止了。一位農(nóng)行客服人員告訴記者，目前轉按揭業(yè)務還可以辦理，但對房屋二次評估重新提高貸款的加按揭業(yè)務則不能辦理。

　　中大恒基一位相關負責人告訴記者，由于銀行停辦該類貸款，涉及這種貸款的二手房交易，目前全部“擱淺”。

　　●“假按揭”貸款被遏制

　　據(jù)民生銀行北京管理部消費信貸中心主任劉紅介紹，二手房交易中，如出售的是還未解押(處于還款中)的房子，買方則需要借助銀行貸款購房，通過轉按揭的方式能比較順利地完成交易；但還有一種非交易類轉按揭，也叫同名轉按揭，則不以賣房為目的，而是想通過二次抵押房產(chǎn)獲得貸款。

　　專業(yè)人士介紹說，在房價不斷攀升的行情下，加按揭可根據(jù)當下房產(chǎn)價值進行貸款評估，可獲得相對高額的貸款。“在轉按揭房源中，約有70%的轉按揭業(yè)務是為了獲得加按揭貸款的同名轉按揭，30%左右是購房交易類轉按揭。”安家世行總經(jīng)理楊大勇說。

　　當然，轉按揭加按揭允許的貸款用途有很多，幾乎包括一切除風險投資以外的正常用途，比如，手頭有一套正在還按揭的房子，而眼下房子的再裝修費用還沒有著落，或者結婚費用、旅游費用、教育費用、買車等，所有這些有著明確用途的費用都可以通過加按揭的方式完成。

　　但業(yè)內人士指出，過去房產(chǎn)價格上升的原因中，確實也有轉按揭和加按揭的推動，再加上資本市場相當活躍，很多人從房產(chǎn)中套取資金去炒股，而對于有房貸在身者，最好的辦法就是通過轉按揭拉高房貸。這樣可能造成的結果是，一旦資本市場發(fā)生波動或者房產(chǎn)泡沫破裂，那么，對于銀行來說將要為大量的壞賬買單，這是商業(yè)銀行所不愿看到的。

　　劉士余透露，有關部門去年對16個城市的房貸抽樣調查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時不曾與銀行直接見面。此外，少數(shù)銀行的分支行還與開發(fā)商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉換為住房消費貸款，使得一些銷售困難的樓盤得以順利套現(xiàn)。

　　他表示，房地產(chǎn)市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應求和地皮供應緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續(xù)上漲。

　　鏈家地產(chǎn)專業(yè)人士介紹說，事實上以前大家更關注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能達到落實第二套房提高首付政策的效果。“因為單純提高首付款，購房者可以把自己的第一套房進行加按揭，貸出一部分款，或者是用親朋好友的房子辦理加按揭，同樣可以貸出一部分款來湊足首付款；叫停加按揭后，相當于把這個漏洞填補了。”

　　●短期銀行盈利降低

　　值得注意的是，此次叫停轉按揭是以領導講話的形式出現(xiàn)，并沒有以具體文件形式出現(xiàn)，但這也是作為央行的又一次明確的態(tài)度表示出來的。

　　據(jù)了解，去年9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會就發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，首次在政策層面對加按揭明令禁止。

　　一位商業(yè)銀行人士指出：“實際上，對于銀行轉按揭貸款這一塊業(yè)務，之前銀監(jiān)會已經(jīng)有過禁令，只不過一些商業(yè)銀行認為個人住房貸款是優(yōu)質資產(chǎn)，為了爭取更多的市場份額，不惜采取變通、變相或違規(guī)的做法。”

　　早在2005年，由于個人房貸市場的活躍與穩(wěn)定，銀行開始搶占存量房貸款市場，并逐次推出了在上海和深圳普遍應用的轉按揭業(yè)務。自2006年以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)的調控力度加大，造成商業(yè)銀行房貸市場的萎縮，到第三季度，在金融創(chuàng)新的名義下，各家銀行競相推出以“循環(huán)貸”、“凈值貸”、“隨心貸”、“存抵貸”等命名的房屋加按揭和轉按揭業(yè)務，并以此作為爭奪個貸市場的利器。

　　據(jù)有關部門調查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機構個人住房轉(加)按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。

　　一位銀行業(yè)人士表示，目前轉按揭業(yè)務在一些商業(yè)銀行，如招商、民生所占的比重是較大的，一般占到貸款總量的60%—70%。

　　央行副行長劉士余明確表示要堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。而個人住房貸款作為商業(yè)銀行優(yōu)質資產(chǎn)，目前對于整個房貸市場而言，商業(yè)銀行推行的轉按揭等所占的業(yè)務比重已比較可觀，新房約占10%左右，二手房交易約占5%。央行叫停轉按揭、加按揭，短期銀行盈利將會承受很大壓力。

　　隨著新一輪宏觀調控的繼續(xù)醞釀，內資銀行與外資銀行的“暗中較勁”也會加速各銀行間的新產(chǎn)品開發(fā)力度。同時，隨著轉按揭業(yè)務的叫停，以“墊資”為生計的擔保公司將會迅速火起來，雖不至于影響房地產(chǎn)金融市場格局變化，但消費者在急貸款、急套現(xiàn)的過程中也要慎防受騙。(記者 張恒瑞)