對于買房人來說，償還按揭貸款也大有學(xué)問。當(dāng)下，除了固有的還款方式以外，市場上同時出現(xiàn)了“直客式貸款”、“固定利率氣球貸”、“接力貸”、“循環(huán)貸”、“二套房貸”等等，名目繁多。

　　針對目前火熱的“固定利率氣球貸”以及“按周供”，算一算，其實還款也可以劃算一些。

　　“固定利率氣球貸”利率探究

　　受宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響，近年來人民幣貸款利率進(jìn)行了多次調(diào)整，預(yù)防經(jīng)濟過熱，防范通脹風(fēng)險的壓力依然存在，利率仍然有上調(diào)空間。讓第二套購房者在加息周期里鎖定支付上限，“固定利率氣球貸”在此背景下應(yīng)運而生。

　　“固定利率氣球貸”就是利率固定的一種氣球貸產(chǎn)品。“氣球貸”是指貸款利息與部分本金在貸款期限內(nèi)分期償還，而在期末將剩余本金一次性償還的一種還款方式。不同于其他還款方式期末剩余本金一般為零，“氣球貸”會有一定的期末剩余本金，因此借款人在貸款期限內(nèi)每期還款金額相比較少。

　　據(jù)悉，“氣球貸”的利率分兩個檔次，3年期8.316%，5年期8.514%。這兩個利率即是按現(xiàn)行人行同期同檔次利率上浮10%后的水平，因此不僅符合監(jiān)管當(dāng)局當(dāng)前對于第二套房貸的最低政策底限，而且直接鎖定了客戶本輪加息周期可能導(dǎo)致的利率上升風(fēng)險。

　　目前個人住房按揭貸款的期限最長可達(dá)30年，實際很少有人真正還款30年，由于收入的增加或者轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)等原因，大部分按揭貸款客戶會在貸款期間提前還款，但是受當(dāng)前社會福利制度的限制或者保守的收入預(yù)期等，客戶需要較低的期供金額，短貸低供的“氣球貸”剛好可以滿足該部分客戶的需求。

　　在原“氣球貸”業(yè)務(wù)中，3年/5年期的氣球貸只可采用浮動利率。而在新“氣球貸”業(yè)務(wù)中，3年/5年期的“固定利率氣球貸”則可采用固定利率。

　　普通按揭貸款PK“氣球貸”

　　通過與普通按揭貸款與“固定利率氣球貸”的比較，可以看到，首先固定利率，鎖定了未來利率上升的風(fēng)險，未來一段時間，市場利率走勢仍然預(yù)期上升，選擇固定利率就可以鎖定風(fēng)險。在持續(xù)加息的預(yù)期下，該方式將受到購房者的青睞。

　　其次，低利率節(jié)省利息支出。“氣球貸”的期限較短，選擇3年或5年期氣球貸，可以對應(yīng)的較低貸款利率，比普通按揭貸款最多可降低兩個利率檔次。同時，低月供，降低還款壓力。氣球貸最長可按30年計算月供，每月還款壓力自然減少。

　　第二套房貸更宜“氣球貸”

　　在2007年房貸新政出臺前，在商業(yè)銀行貸款，大多數(shù)人享受的是八五折的優(yōu)惠利率。以5年期以上貸款為例，目前實行優(yōu)惠后的利率為6.66%，而按新政策“第二套房”貸款的利率為8.613%。根據(jù)實際情況，買“第二套房”的貸款利率不是增加10%，而是增加了近30%。以50萬元貸款30年房貸來計算，“第二套房”每月償還金額為3885元，比新政前的月供3212元，增加了673元。問題的關(guān)鍵在于利率仍有上調(diào)空間，“第二套房”的每月還款金額將水漲船高，這是顯而易見的。

　　因此，作為第二套房貸客戶，在本輪加息周期里，與浮動利率相比，用同樣利率水平的固定利率鎖定風(fēng)險，對于買房客戶是最明智的。上一個例子中如果客戶采用“固定利率氣球貸”，即選擇一個較短的貸款期限(3年)，但以較長的期限(30年)來計算月供，這樣適用利率僅為8.316%，每月還款金額僅為3780元。較采用浮動利率的普通住房貸款而言，利率一次鎖定，比當(dāng)前執(zhí)行利率已下降了0.3%。不僅利率低，月供也比普通住房貸款減少了105元。假設(shè)明后兩年每年利率上升0.27%，那么三年累計可節(jié)省8919元的貸款利息，如果未來利率再次上升，省息效果就更加明顯了。 　(趙縝言 徐可奇 實習(xí)生 陳穎婕)