中新網9月25日電  新高樓和新馬路，這幾乎是每一座城市中最能讓普通人體會到這輪經濟發展的標志。這種繁華的背后，很多地方政府建立起了高度依賴房地產業的財政。但如今，一些地方開始出現因為房地產稅收下降導致地方財政收入增長放緩的苗頭。據《經濟參考報》報道，種種跡象表明，地方政府“以地生財”的盈利模式受到市場和政策的夾擊，財政增長轉型已迫在眉睫。

　　房地產是地方財政的“金主”

　　湖南省統計局有關專家研究發現，1998年以來，房地產出現了新一輪的景氣周期。以湖南為例：到2005年底，湖南房地產業法人單位有2006個，比1997年增加了近1倍。2004年，房地產業對全社會固定資產投資增長的貢獻率達到近年新高：42.9%，而在1997年則是-61.9%。行業投資總額比1997年猛增12.4倍，年增長高達38.4%，比同期全社會固定資產投資增速快20.5%。

　　這種高速增長，地方財政從中獲益匪淺。湖南房地產業2005年上繳稅收達到約19億元，較1997年增長16.7倍，年增43.2%。其占地方財政收入的比重，由1997年的1%上升到2005年的7.1%，如果再加上契稅、施工建設稅等，在湖南的一些地方，房地產業稅費占地方財政收入的比重高達60%以上。

　　另據記者了解，在沿海一些大城市，地方財政收入25%左右來自房地產及相關行業，包括土地出讓收益、房地產企業營業稅和所得稅等。而有的沿海中等城市光是房地產營業稅、所得稅和契稅三項就占當地財政收入的19%。

　　房地產打噴嚏 地方財政就可能感冒

　　從實行分稅制開始，地方財政就是預算內資金主要用于解決“吃飯”問題，而預算外資金，則是地方政府進行城市擴張、建設的主要來源。來自房地產的收益，是做大預算外資金的動力。

　　有研究數據顯示，2005年，國內財政收入首超三萬億元，同期，作為地方政府預算外收入的“土地出讓金”，就有約5500億元。因此，一些地方政府特別不掩飾對房地產的追逐。

　　在上個世紀90年代之前，城市多是依靠基礎產業特別是工業支撐的。現在很多城市，本身實體經濟呈現“空心化”，但這似乎不影響越來越多的城市面貌日新月異，其中原因，在于近些年存在一個財富的循環體系。

　　溢價出讓土地、工業用地變成商業用地等等，都能為地方帶來預算外收入。預算外收入，又用之于地方建設，進而帶動新的房地產開發，政府又從溢價出讓或“土地變性”等操作中獲得收益，由此形成一個循環。但其“軟肋”則是：房地產交投火爆、房價節節攀升是維持這種良性循環運行的前提。

　　受市場和政策的影響，今年上半年，有的沿海省份，隨著商品房銷售面積下降，空置面積增加一倍多，地稅部門取自房地產業的相關稅收同比就減少10多億元，地方財政受到的觸動不小。而在房價連續數月下滑的上海，退潮的房地產業今年上半年導致稅收減少40.5億元，上海市同期財政收入增幅就減少了19.7%。至于那些地方財政對房地產依存度高達40%至60%的市縣，房地產打個噴嚏，地方財政就可能感受到沉重打擊。

　　“房產財政”腳下是不牢靠的“熱錢”

　　相關研究表明，地方“房產財政”依托的基礎，正在釋出一些令人不安的信息，顯示出靠房地產支撐地方發展并不可靠。

　　湖南省有關研究顯示，房地產業要真正開發一個項目，企業生命周期至少應該達到四年。但近10年來，湖南房地產老企業多數已經消亡。1993年及以前開辦的房地產企業，只有32.7%還“健在”，即使是在這輪“景氣周期”開始的1997年經過年檢、登記在冊的1034家房地產企業，迄今已經有近一半“蒸發”，1998年開業企業如今的市場份額只有5%，新開一個項目，往往就注冊一個新公司，這說明不少投資人在“打一槍換個位置”。

　　此外，2004年末，湖南房地產開發企業實收資本只有299.87億元，平均每個企業僅1420萬元，只相當于企業平均投資規模的20.3%。由于企業自身囊中羞澀，因而對外源性資金的依賴程度很高。2004年房地產企業當年到位資金457.16億元，其中企業自籌只有約1/5，大約八成資金通過定金、預收款、個人按揭貸款、銀行貸款、個人集資等渠道實現。到2004年，擁有資產1159.1億元的湖南房地產業，負債781.71億元，平均每個企業負債3701萬元，負債率高達67.5%。至于外資企業，資產負債率分別高達74%左右，竟比內資企業中三級資質的小企業平均負債率還高。依托這種基礎建立的地方財政，隱憂頻現。

　　固守“以地生財”變得有些不合時宜

　　時下，在中國老百姓的投資理念中，不動產投資被普遍看好。從辦公室到公交車上，從客廳到菜市場，到處聽到的都是談論買房，而且每個人都認為買房可以保值增值，能夠賺大錢。

　　“一個市場被廣大普通投資者一致看好了這么久，錢多錢少都在往里投，多頭風險大概開始露頭了吧。”記者一位多年在期貨圈中打拼的朋友說。

　　除了市場“周期率”之外，這種發展模式還存在社會風險：高房價危及社會中低收入階層的生活，延緩了農業人口的城鎮化。此外，這種繁榮往往建立在強者恒強、地區發展嚴重不平衡甚至是剝奪某些群體利益之上的，在有些地區，農地一級市場出讓價格為農地征用價格10倍左右，二級市場價格則為農地征用價格的數十倍。圍繞這一問題，社會矛盾不斷。

　　一位業內人士指出，化解社會風險，使管理層只能犧牲局部利益保持全局的和諧發展，啟動房地產宏觀調控。由此，地方財政必受其累。

　　看到這種趨勢，一些房地產開發商開始悄悄“逢高減磅”甚至主動出局。一項研究指出，國內房地產開發實際完成投資自今年3月以來一直呈逐月下降的態勢。2006年5月，國內房地產開發實際完成投資1526.77億元，較2005年12月的2519.32億元下降了近四成。而在房地產企業購置土地面積方面，下滑的幅度也很大。

　　一些有實體經濟支撐的地方也開始改變對房地產提供全方位優惠的老政策，有的甚至在研究開征可能導致這個行業受到重創的新稅種。（蘇曉洲）