中新網(wǎng)12月14日電 據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，2006年冬天的京城土地市場似乎有點(diǎn)不按章出牌。先是白家莊地塊，一級土地開發(fā)商笑到了最后；隨后是四惠地塊，金地以老二的身份讓中遠(yuǎn)敗走；正當(dāng)大家以為從此以后政府要“槍打出頭鳥”的時(shí)候，大屯鄉(xiāng)小營地塊與廣安門外305號地最終的“價(jià)高者得”又讓整個京城土地市場陷入了迷茫之中；隨后便有了“廣渠門36號地最終的成交價(jià)將達(dá)60億”等一系列猜想，最終城開、城建聯(lián)合體的“加權(quán)平均價(jià)”得勝法則讓人不禁感嘆：要怎樣拿地才好！
槍打出頭鳥
聽話的孩子有糖吃
“價(jià)高者得”這一在京城持續(xù)了兩年多的獲取土地的“規(guī)律”在四惠地塊的成交上被首次打破后，開始無休止地蔓延開來。繼金地以“老二”的身份摘得四惠地塊之后，城開、城建聯(lián)合體再次破天荒地以“老五”的極端黑馬身份將廣渠路36號地王收入囊中。如果說金地在四惠地塊上的成功驗(yàn)證了政府“槍打出頭鳥”的決心的話，城開、城建此次能夠聯(lián)手拿下廣渠路36號地王成為今年土地市場最大的贏家，恐怕應(yīng)該歸功于老人常說的“聽話的孩子有糖吃”。
如果說作為一家之主的政府部門，過去在條件寬松的情況下還尚且能夠容忍一個半個“撒嬌鬧情緒的話”，在目前這樣一個“宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房價(jià)”、“土地價(jià)格影響房價(jià)”的關(guān)鍵時(shí)刻，當(dāng)然喜歡聽話的孩子了。如何保證交易地塊對于現(xiàn)行調(diào)控政策的貫徹執(zhí)行；如何保證一些影響較大的成交地塊，其土地價(jià)格不會對周邊地區(qū)的房價(jià)帶來沖擊；如何保證成交地塊兩年后的房價(jià)能夠不失控成為了每一宗地塊在上市交易前政府要考慮的重中之重。正因?yàn)槿绱耍A(yù)期售價(jià)、戶型規(guī)劃等過去并不被重視的條款成為了今天開發(fā)商拿地成功的決定性因素。
對此，開發(fā)商們也深有同感。在廣渠路36號地開標(biāo)結(jié)果公布之初，佳程廣場總經(jīng)理王哲在談到城開、城建獲勝原因時(shí)將“聽話”置于第一要素：“投標(biāo)報(bào)價(jià)排在第五位的城開、城建成為政府招標(biāo)最合適的對象：①兩家企業(yè)都是老牌國企，尤其城開還是非上市國企，因此對政府行政命令的執(zhí)行力度更強(qiáng)；②城開、城建的中標(biāo)價(jià)為26億元，樓面價(jià)格為5849元/平方米，在投標(biāo)書中明確意向銷售價(jià)格為9500元/平方米，這個價(jià)格與目前周邊地區(qū)的平均房價(jià)基本持平。這不正是政府希望看到的嗎？”
價(jià)低者難有戲
付款方式成要素
政府槍打出頭鳥的決心使得眾多開發(fā)商們不敢貿(mào)然行事，不過什么都有例外。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從11月1日到現(xiàn)在已經(jīng)成交的11塊土地中，價(jià)高者得的有4塊之多，占到了1/3有余。政府在進(jìn)行“通過調(diào)控地價(jià)從而達(dá)到調(diào)控房價(jià)”等調(diào)控措施的同時(shí)，對于某些地塊的“放任”行為著實(shí)讓人摸不著頭腦。
“不過有一點(diǎn)是可以明確的，盡管目前政府對于土地的調(diào)控力度逐漸加大，但價(jià)高者未必得的同時(shí)，價(jià)低者更沒戲的原則仍在一段時(shí)間內(nèi)通用于開發(fā)商的拿地環(huán)節(jié)。”一位參與了廣渠路36號地投標(biāo)的開發(fā)商對記者表示。由于土地出讓成本的存在，土地出讓金的損失意味著一部分利潤被讓出，而這部分讓出的利潤最終能否到達(dá)購房者的手中，在土地交易的伊始，任何人都不能做出論斷。因此，政府在出讓土地的時(shí)候不會過多地壓低價(jià)格也是在所難免。
與此同時(shí)，無論是廣渠路36號地還是四惠地塊的交易均已證明，開發(fā)商在付款方式上所采取的態(tài)度，很大程度上成為了其是否會被第一個被淘汰掉的因素。盡管世茂在競標(biāo)廣渠路36號地塊的時(shí)候未列次席，根據(jù)當(dāng)時(shí)四惠地塊的交易情況來預(yù)測的話，其應(yīng)該是當(dāng)時(shí)最為有利的競爭者，但是在開標(biāo)伊始眾多媒體及業(yè)內(nèi)人士均將其作為第一個被淘汰的對象，世茂在付款方式上所采取的分期付款不能不說是一個決定性的因素。
一級埋雷拿地
勝之不武卻也笑到最后
盡管前不久北京市國土局的網(wǎng)站上終于掛出了《本市土地一級開發(fā)招標(biāo)工作正式啟動》的文件，似乎北京一個土地市場壟斷時(shí)代即將宣告終結(jié)，但至今《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》尚未通過以及相關(guān)的配套文件和具體執(zhí)行辦法最終的不確定讓政府同房地產(chǎn)開發(fā)商們同樣面臨著困惑——土地一級開發(fā)的招標(biāo)將如何進(jìn)行？土地一級開發(fā)商能否最終退出拿地環(huán)節(jié)？
白家莊地塊是今年京城土地市場除了廣渠路36號地以外，另一宗備受關(guān)注的土地。由于該地塊地處CBD并有不小的商業(yè)面積而炙手可熱。招標(biāo)伊始，首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、SOHO中國、世茂、嘉銘投資等大牌開發(fā)商紛紛購買了標(biāo)書，有的還交了保證金，業(yè)內(nèi)預(yù)料此地塊將會再次上演激烈的現(xiàn)場競拍。然而，在“招標(biāo)文件”中的回購約定讓這樣一宗優(yōu)質(zhì)地塊陷入了無人報(bào)價(jià)競標(biāo)的局面，也引起眾多質(zhì)疑。對此，在掛牌后的第三天，國土局公開發(fā)表聲明，就回購條款做出解釋。盡管如此，“有心競標(biāo)卻擔(dān)心踩雷”的心態(tài)讓眾多京城開發(fā)商們最終放棄了該宗地塊的競標(biāo)，最終被其一級土地開發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。（齊琳）
