昨日有消息說，業(yè)內(nèi)熱議多時的“商品房預(yù)售款專戶管理辦法”正在國家相關(guān)主管部門醞釀，但是政策最終出臺和落實時間目前尚不明確。市場人士分析，預(yù)售款專戶管理的具體金融監(jiān)管工作可能由央行負(fù)責(zé)，因此這又將是一次多部門協(xié)調(diào)、聯(lián)動，并可能對房地產(chǎn)市場帶來重要影響的調(diào)控。

　　可抑制開發(fā)商盲目開發(fā)

　　據(jù)了解，所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。對預(yù)售款進(jìn)行專戶管理的目的是有效維護(hù)單個項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。

　　廣州的房地產(chǎn)研究人士韓世同認(rèn)為，商品房預(yù)售款專戶管理政策若在全國推廣，會對過早預(yù)售樓盤、自有資金不足的開發(fā)商資金鏈帶來很大影響，對抑制開發(fā)商的盲目擴(kuò)張有積極的作用。因為很多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是將預(yù)售款用于后期建設(shè)，而是拿來購買新的土地和項目，達(dá)到快速滾動開發(fā)。

　　對于專戶管理可能引發(fā)的其他問題，有開發(fā)商表示，“一旦預(yù)售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無法啟動的閑置資金，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。該政策可能有鼓勵市場現(xiàn)房銷售的意圖。”

　　廣州屬全國最早實施

　　事實上，廣州是全國最早實行商品房預(yù)收款專戶管理的地區(qū)。合富輝煌首席分析師黎文江告訴記者，商品房預(yù)售款專項管理的制度在廣州已實施7、8年之久。《廣東省商品房預(yù)售管理條例》于1998年10月1日頒布實施。廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)控于1999年正式施行。去年5月30日，廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)控全額全程系統(tǒng)開始啟用。廣州市16家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)了對廣州市商品房預(yù)售款的實時監(jiān)控。

　　番禺某中型開發(fā)商的財務(wù)總監(jiān)告訴記者，開發(fā)商按照工程進(jìn)度支取預(yù)售款賬戶的款項時，需要繳納合同登記的預(yù)售房款總額的千分之二作為該預(yù)售款管理賬戶的管理費。“這筆費用明顯太高了。樓盤銷售好的時候，這筆費用達(dá)到100多萬元。但實際上，主管部門對資金的監(jiān)管力度并不大。”財務(wù)總監(jiān)表示。

　　“南沙境界”開發(fā)商的營銷總監(jiān)認(rèn)為，預(yù)售款專戶管理政策值得推廣，但對開發(fā)商來說，就比較束縛和機(jī)械。他建議，政府強(qiáng)行征收的此項管理費不宜太高，可以考慮對開發(fā)商進(jìn)行資信評級，分級別監(jiān)管。此外，廣東省房協(xié)發(fā)布的報告顯示，2006年廣東省房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金中，預(yù)付金訂金的比例約占52%，開發(fā)商比較倚重預(yù)售款進(jìn)行開發(fā)。該營銷總監(jiān)認(rèn)為，在這種背景下，開發(fā)商應(yīng)該拓寬融資渠道。(蒙暉）