4月28日，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》播出“地產(chǎn)開發(fā)商將商品房預(yù)售制度變成圈錢工具”，以下為節(jié)目?jī)?nèi)容實(shí)錄：
買東西，先看貨后交錢，是天經(jīng)地義的事兒。不過現(xiàn)在，人們?cè)谫I房子的時(shí)候經(jīng)常是看不見房子就先把錢交上了。因?yàn)槲覀儗?shí)行的是商品房預(yù)售制度，按照這一制度，那些沒完工，甚至還在圖紙上的期房也可以拿出來銷售。表面上看起來，期房的價(jià)格要比現(xiàn)房便宜一些，但一旦有什么閃失，麻煩就大了。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅僅在北京，就有50多棟爛尾樓，其中大多數(shù)都是已經(jīng)出售的期房，即使按照每棟爛尾樓100個(gè)業(yè)主計(jì)算，那么至少有五六千個(gè)家庭，買了期房卻遲遲住不進(jìn)去。購(gòu)買期房的業(yè)主真是吃了大虧。
期房銷售制度不完善，期房業(yè)主成為苦主
臨近北京朝陽區(qū)亞運(yùn)村的一幢高層樓房，名字叫做現(xiàn)代花園，從外表看，它已經(jīng)完工。然而，走近觀察，卻可以看到現(xiàn)代花園的大門是用鐵皮虛掩著，門邊還露出水泥內(nèi)墻，整幢樓空空蕩蕩，沒有一點(diǎn)聲響。一位業(yè)主告訴記者，他1996年就購(gòu)買了樓里的一套單元房，可到現(xiàn)在也沒能住進(jìn)去，一等就是12年。
業(yè)主：“就我來說，我們實(shí)際上那個(gè)時(shí)候還是很謹(jǐn)慎的，我在北京市房屋土地管理局有一個(gè)朋友，我還徹底查了(開發(fā)商)的五證土地證、開工許可證等，都查了，有。”
記者：“都有嗎？”
業(yè)主：“對(duì)，所以我們才買的。”
接受采訪的業(yè)主告訴記者，當(dāng)初開發(fā)商承諾1998年交房，可當(dāng)他1998年找到開發(fā)商時(shí)，卻被告知說暫時(shí)不能入住。之后他又找了開發(fā)商無數(shù)次，但到現(xiàn)在他也沒能看到一眼屬于自己的那套房子。還有兩位有著相同的遭遇的業(yè)主，他們每個(gè)人都向開發(fā)商交了五六十萬的首付款，每個(gè)月還得還銀行的貸款，卻又得不到本應(yīng)屬于自己的房子。2006年4月，北京市第二中級(jí)人民法院曝光光了一批“老賴”的名單，其中欠債最多的是一家名為“北京德華”的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而“北京德華”公司正是現(xiàn)代花園的開發(fā)商。
記者：“你覺得導(dǎo)致后來這一系列問題根源在哪呢？”
業(yè)主：“根源就是期房，它賣的是期房，這是根源。”
而在去年，本臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道也曾報(bào)道過同樣的事件，在宣武區(qū)兩廣路，一群業(yè)主索性搬進(jìn)了樓盤的售樓處，在那里安起了家。業(yè)主們購(gòu)買的也是期房，他們大都是2001年左右就交納了房款，可一等也是五六年，沒有一個(gè)人得到應(yīng)該屬于自己的房子。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：“2000年開始預(yù)售，第一批有20多人買了房子，后來因?yàn)闆]有蓋起來，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又開始建這個(gè)樓又開始預(yù)售，當(dāng)時(shí)說2003年年底交工。”
記者：“(開發(fā)商)當(dāng)時(shí)承諾的嗎？”
邢寶軍：“對(duì)，當(dāng)時(shí)承諾的，又沒有建成，到2003年的時(shí)候，又有了第三次預(yù)售，說2004年交房，結(jié)果還是沒有做到，賣了三次，這個(gè)房子。”
房產(chǎn)開發(fā)商的“預(yù)售歪經(jīng)”
出問題的期房，遠(yuǎn)不止北京的現(xiàn)代花園和東華金座，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)官司中，70%到80%都與期房有關(guān)。期房這個(gè)詞，最早是香港的說法，在內(nèi)地則是開始于1994年，那一年我們國(guó)家制定了商品房預(yù)售制度，這項(xiàng)制度最初的目的是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻。10多年來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，這一制度確實(shí)起到了培育市場(chǎng)的重要作用。但一些不講誠(chéng)信、實(shí)力不足的企業(yè)，也開始鉆這項(xiàng)制度的空子，把“預(yù)售經(jīng)”越念越歪。
邢寶軍，北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任，東華金座的業(yè)主之一。由于自己的切身經(jīng)歷，他對(duì)期房銷售制度做了大量的調(diào)研。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：“(開發(fā)商)投入非常小，首先，他需要有一筆錢，能拿到地皮，他甚至可以借一筆錢，這樣政府可以把項(xiàng)目給他讓他去運(yùn)作，這時(shí)他可能就把這筆資金還給人家了，然后他拿地皮再去做抵押，項(xiàng)目抵押，然后貸到一筆款，然后建這個(gè)樓，同時(shí)他預(yù)售這個(gè)房子，預(yù)售他能回收很多資金，甚至這個(gè)樓盤在建設(shè)當(dāng)中開發(fā)商可以不出錢，由建筑商來墊錢蓋樓，甚至里面的一些設(shè)備也可以由銷售商來(墊資)提供
這樣(開發(fā)商)可以花很少的錢建這個(gè)項(xiàng)目，這是開發(fā)商一般使用的手段。”
邢寶軍告訴記者，說得通俗一些，開發(fā)商開發(fā)樓盤的過程可以叫做“空手套白狼”。如果整個(gè)資金鏈全部的資金是一億元，那么開發(fā)商的前期啟動(dòng)資金大約只需要投入一千萬元，并且一千萬很快就能用銀行貸款或業(yè)主購(gòu)房款還上。而業(yè)主花了幾十萬買到的，只不過是售樓處的沙盤和樓書上還不存在的樓盤。為了從業(yè)主手中拿到錢，開發(fā)商們是絞盡腦汁。
北京現(xiàn)代花園業(yè)主：“廣告做得特別好，售樓處裝修得很華麗，門口還特地停了一輛勞斯萊斯轎車，很高級(jí)的轎車。”
在北京一年一度的春季房展會(huì)上，隨時(shí)都能聽到售樓人員極具煽動(dòng)性的宣傳。
售樓人員：“那肯定能升啊，兩廣路這個(gè)，明年就(開通)兩廣路嘛，兩廣路一開通，這個(gè)房?jī)r(jià)肯定是大幅度的上調(diào)。尤其是我們這個(gè)項(xiàng)目，這邊有一個(gè)25萬平米的購(gòu)物中心嘛，這個(gè)購(gòu)物中心起來的話，這個(gè)房?jī)r(jià)肯定是大幅度的上漲。”
售樓人員：“里面的話就是普通的裝修，就是不算家電跟電器基本都有。”
有幾位房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者揭示了期房銷售的潛規(guī)則。
公司職員：“宣傳各方面它只是個(gè)炒作吧，把這個(gè)事炒大了。”
房地產(chǎn)策劃人 蔡鴻巖：“怎么能讓人買，只要我吸引眼球，(讓人)去看了，只要人對(duì)我關(guān)注OK了。”
雖然俗話說天下沒有免費(fèi)的午餐，但開發(fā)商玩的期房銷售貓膩，使他們美美的吃到一頓免費(fèi)的盛宴，他們不僅名正言順拿業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本，而且還能利用房地產(chǎn)開發(fā)升值的機(jī)會(huì)，牟取更大的利益。
汪利娜，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行業(yè)方面研究。
汪利娜：“通過預(yù)售能獲得老百姓的購(gòu)房款，也就是作為(開發(fā)商)一個(gè)主要的融資渠道，我們做過一些研究。”
汪利娜說，開發(fā)商使用的資金主要來自于以下幾個(gè)來源；自有資金，銀行貸款，銷售預(yù)付款，建筑商墊付款，其中，來自業(yè)主的銷售預(yù)付款不需要付出任何代價(jià)就可以無償使用。
汪利娜：“那么預(yù)售款呢，就占了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的30%，資金來源的30%左右。”
預(yù)售款的進(jìn)入極大地化解了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主出錢給開發(fā)商——開發(fā)商用業(yè)主的錢開發(fā)樓盤——房地產(chǎn)價(jià)格走高，開發(fā)商毀約贏利更大。
易憲容，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員，對(duì)商品房預(yù)售制度關(guān)注較多。他告訴記者，在開發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動(dòng)的永遠(yuǎn)都是開發(fā)商。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容：“還能怎么樣？憑什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的賣，我愿賣就賣，不愿賣我價(jià)格由我來控制，反正銀行還有錢，別的錢交給我了，已經(jīng)在我手上了。我房子反正是你住的，什么樣我不關(guān)心，因?yàn)槭裁茨兀窟�有建筑商進(jìn)來都要帶錢進(jìn)來的對(duì)不對(duì)。好，在這種情況下來他的房?jī)r(jià)就越拉越高。”
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