破解開發商的期房謎局

　　在利益驅動下，不少開發商把預售制度變成了一個圈錢的工具，而且通過炒作期房謀取高額利潤也成了房產營銷的一條潛規則。在這場游戲當中，開發商不但能借雞下蛋，更重要的在于，它給開發商肆意炒做樓價提供了便利，比如說，畫圖紙的時候，六千一平米，挖坑的時候，七千一平米，打地基起樓的時候，八千一平米，封頂的時候，一萬一平米，精裝修以后，一萬二一平米。一棟樓可以被開發商，分做好幾截賣，并且通過不斷漲價的預期來勾起消費者的購買欲望。可以設想一下，如果不打破這種游戲規則，就難以從根本上遏制房地產炒做之風。

　　洪可柱，全國人大代表，中建三局局長。洪可柱對于期房的態度很明確，那就是取消預售房制度，簡單的說，就是不賣期房，只允許賣現房。

　　全國人大代表中建三局局長 洪可柱：“一手交貨，一手交錢。”

　　洪可柱認為，現房擺在面前，購房者不需要提前把自己的錢墊付給開發商，可以有效降低購房者的風險。同時買賣現房，透明度會更高，也會抑制部分炒房者資金投入，減少炒房者對市場的炒作，有利于控制房價。

　　洪可柱：“房子還沒建出來，所以就很多的人就進行炒房了，不斷就把房價就大量的炒上去了。”

　　洪可柱的建議，說起來并不復雜，也有很多人一直在呼吁。但真正實行起來，難度卻很大，因為在房地產市場上，不少既得利益者從期房中得到了好處。動商品房預售制度，也就是在動他們的奶酪。

　　首先是銀行方面，款已經貸出去了，還等收回呢，不行，不能同意，對炒房的投資者來說，取消預售房制度，等于壓縮了炒作的空間，不行，不能同意，建筑商方面，取消預售制度，對許多資金實力不強的，可能會被洗牌出局，不行，不能同意，開發商方面，自不待言，取消預售房將大大的增加自己的風險，建成之前，一些開發商的資金就有可能跟不上，倒頭來，很有可能血本無歸，不行，堅決不同意。

　　加強監管力度，完善房產預售制度

　　商品房預售制度的存在，為開發商炒做樓價，大肆圈錢，打開了方便之門。可它留給購房者的，卻是巨大的風險，有的人交了錢拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和開發商當初的宣傳相比，已經是面目全非了。

　　在朝陽區的逸翠園小區，業主們在收房時發現，有的房子墻還沒有完全封好，上面多了一塊磚頭，有的插銷沒有做好，電線還裸露在外面。

　　北京某驗房公司技術總監 劉詠剛：“樓盤的平整度是超國家規范的，國家規范的是允許誤差是8毫米，現在我們這個塞尺量測范圍是到15毫米，現在基本上已經測不出來了。”

　　房子的問題還有很多，水管偷工減料，衛生間沒有做防水，甚至樓頂的設施也不全。

　　業主：“因為我想(和房)本身的話，這是一個高檔品牌，高檔品牌的話，那么做出來的樓房，那么我相信是一個很好的品牌。但現在看來的話，我覺得(和房)做房子不行。”

　　在離逸翠園小區不遠的地方，一個叫華業玫瑰的小區，也沒有達到開發商承諾的入住標準，部分業主拒絕入住。一位業主購買的房子號稱是精裝修，實際墻體已經爆裂，在地板上踩動幾下，竟然從下面冒出了灰塵。

　　業主：“他說那個移到辦公室了，一個程序，到一個地方說，讓你簽字，給你個東西，到了簽字，給你個東西，你根本就不知道該不該收這個房子，就我寫的那個四樓，我寫了兩大張，兩大張完了以后，各種各樣的問題，什么墻啊，什么亂七八糟的問題，他都讓你寫，寫完了以后，你簽個字，就算驗收了。”

　　記者在街頭采訪中了解到，相當部分購買期房者都遇到過相同的問題。

　　公司職員：“房子下來了以后呢 ，有的就跟實際宣傳的不一樣。”

　　公司職員：“比如說在樓書上寫的，花園洋房，最后花園不見了，對吧，比如說觀景臺，就是個煙筒。”

　　公司職員：“剛剛經歷他們有是暖氣跑水，然后裝修完之后，房子被淹了。”

　　從案例中不難發現，在期房交易過程中，不少開發商用花言巧語的承諾打開了購房者的腰包，但是錢到開發商手里之后，購房者就只好被牽著鼻子走了，解釋權、定價權，以及糾紛處理權，全都由開發商一手把控。如果說是否取消預售制度還需要進一步論證的話，那么眼下的當務之急應該是加強對預售房款的監管，不能讓購房者付出的房款，變成開發商反過來脅迫他們的手段。

　　中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容 ：“預售款交了以后，或者錢收到以后，一定是第三者來保管，那么這些錢為什么要保管呢，就怕你開發商或者你科學來講，把這些錢收了以后，逃走等等一系列的問題，或者錢轉到其他項目上去了。”

　　調查中記者發現，多數爛尾樓的出現都是由于資金管理上導致的問題，也就是資金鏈斷裂。以東華金座為例，當時開發商向業主收取的預付款至少達到了四五千萬。

　　北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：“(開發商)一看有錢了，他可以把這個錢挪用搞別的項目去，因為項目太多了，他以為那個能賺錢，沒想到那邊賠錢了。這邊(建樓)也沒錢了，爛尾樓出現了。”

　　事實上，業主并沒有任何可能對開發商的資金使用進行監管，而相應的管理又很難到位，導致開發商挪用預付款，挪用銀行貸款的現象屢屢出現。對此中國社會科學院經濟研究所汪利娜研究員給出了自己的建議。

　　中國社會科學院經濟研究所研究員 汪利娜：“那么你預售獲得的資金，在國外呢，它是有專門的帳戶管理的，而且國外的預售呢，跟國內的預售又不太一樣的一個最大的區別哪兒呢，國外只是付定金，比如說像在美國，你只需要付一萬塊錢的定金就可以了，那么在我們國家來說預售制度跟國外的一個最大的區別不同的就是你一次性支付了房款。”

　　在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業主成立了中國第一家維權公司，最終通過法律手段拍賣了東華金座大廈，在最大限度內挽回了損失。然而，這一事件輾轉歷經了六年，并且是在地方政府和有關方面高度重視下才得以解決的。目前現代花園的業主也初步擬定，參照東華金座的做法解決問題。然而業內人士指出，類似的解決期房問題的方法成本極高，商品房預售制已經到了亟需做出重大調整的時刻。

　　律師 秦兵：“我們自己受理的案件，關于商品房的案件，80%到90%的案件都和預售制度也關系，但是中國不一樣，中國的預售制度是開發商哪怕連坑都沒有坑，消費者就要把100%的房款通過首付和貸款轉給開發商，所以在坑都沒有的時候，消費者已經承擔了全部的買賣風險，那么在這個過程中，我們的法律技術根本解決不了降低風險的這個問題。”

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