在今年五一期間，北京住宅市場銷售同比出現(xiàn)大幅下降。根據(jù)北京市建設(shè)委員會官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)作一簡單測算，截止到5月6日，期房網(wǎng)上住宅簽約面積為95974平方米，共889套。而去年五一前6天期房住宅簽約面積為144879平方米，共1170套，同比下降61.26%。此前，國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.7%，持續(xù)高于全國的平均幅度。那么，這種市況的出現(xiàn)究竟是北京的房子賣不動還是老百姓買不起？
高房價成了一道坎
“說起來‘賣不動和買不起’似乎應(yīng)該是同一概念，但細(xì)一琢磨好象還有些差別，”北京一業(yè)界人士分析，“就北京大多數(shù)普通工薪家庭而言，在四環(huán)以內(nèi)的新房價格絕對是‘踮起腳’也不一定買得起。因為北京高端市場的購買主力從來就不是普通工薪階層。即使房價再降一些，這些家庭還是買不起。所謂房子‘賣不動’，其實有多種原因，房價高只是原因之一，地產(chǎn)商惜售、高端購買力的投資轉(zhuǎn)向、部分購房者對未來樓市走勢預(yù)期不明……都可影響市場的交易量。因此，我覺得‘賣不動’的原因不一定是普通老百姓買不起所致，否則就無法解釋為何北京房價還在繼續(xù)攀升�！�
記者在政府官方網(wǎng)站上看到，截止到5月8日北京可售住宅套數(shù)有79705套，面積11566510平方米，現(xiàn)房住宅可售套數(shù)19244套，面積3174270平方米。而5月8日當(dāng)天，網(wǎng)上住宅期房銷售簽約為256套，簽約面積31552平方米，現(xiàn)房住宅簽約36套，6463平方米。如果以5月8日這天的成交量作為基數(shù)來看的話，那么北京樓市的“工業(yè)庫存”仍十分可觀，應(yīng)該說市場的供應(yīng)量是充足的。
二十一世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究部主任孟奇告訴記者，“價格高的確擋住了一部分人，位置好一點的房子非常貴。真正位置好而性價比又適中的項目仍銷售得非常好。目前，樓市交易量萎縮的一個原因是不少購房者處于觀望狀態(tài)，有些人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控還會有進(jìn)一步舉措，還有些人是在等‘三限房’的推出。所謂‘三限’就是限價、限面積、限比例(小戶型占比)的住宅。很多人問我房價走勢會怎樣走，我覺得這要看具體項目，位置好、價格適中的房子是不愁賣不動的”。
記者在北京東四環(huán)某住宅項目售樓處，現(xiàn)場采訪了幾個看房人。一對看上去像是夫妻的年輕人對記者說，“現(xiàn)在的房子真是貴，買得起的房大多在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，這對我們來說極不現(xiàn)實。因為即使不考慮生活便利的原因，交通問題也會難倒無數(shù)上班族。你站在我們的角度想想，如果住在五環(huán)以外，每天光上班來回就得三、四個小時，這放在誰身上誰都受不了。可看上的房子又太貴，即便是我們雙方父母都贊助一些首付款，將來沉重的還房貸壓力也讓人喘不過氣來。你看這套房的確不錯，可總價近100萬，將來還款把我們倆的收入都加上也還不夠呢”。
另一個中年男子告訴記者，他也不是特別著急買房，只是五一長假到各售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒有合適的房�！捌鋵嵪裎疫@樣的家庭買房屬于改善生活型，所以沒遇到特別看中的房是不會出手的。今年政府要推出限價房，另外購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件也放寬了，我覺得這也許會對降低房價起到一定作用。因此，打算先等等看吧�！�
房子“賣不動”的原因
與新樓房市場的“冷”相比，二手房市場顯然要熱得多。北京大型房產(chǎn)中介“我愛我家”公司副總經(jīng)理胡景暉向記者介紹，“在今年五一長假期間來‘我愛我家’各門店看房的共有30000多人次，二手房的交易情況也相當(dāng)不錯”。在分析為何近期新房市場交易清淡這一市況時，胡景暉認(rèn)為，“這主要是因為在京城區(qū)位較好的新房價格比較貴，城市核心區(qū)的項目，房價大多單價在15000/平米以上，不是一般的老百姓能夠購買得起的。而郊區(qū)的房子，除了交通不便之外，很多項目因是期房，生活設(shè)施不完備與不成熟，使得在銷售上不盡如人意。再有，開發(fā)商惜售現(xiàn)象也是房子人為的‘賣不動’原因之一。比方說，一個10萬平米的項目，如果控盤3個月，每平米漲1000元，就意味著1個億的利潤。有些開發(fā)商自有資金充足，即便有一些是通過貸款，但房價短期上漲的利潤肯定會可以覆蓋資金成本，因而控制銷售節(jié)奏就成了一些開發(fā)商必做的功課了。說是惜售也好，說這是捂盤也罷，總之開發(fā)商之所以能這樣做，就是基于一個基本判斷，今后房價還得漲！”
胡還舉例說，“在東四環(huán)外，有一些項目，從開盤一期到三期確實價格漲得快，但如果控制銷售速度就意味著利潤增加，那么即使算上資金成本和時間成本，這個利潤還是非常可觀的�！�
對于胡的這一觀點，在某種程度上從開發(fā)商的角度可以得到印證。京城著名的地產(chǎn)項目“明天第一城”的副總賈玉鵬告訴記者，“目前，北京市場的房價確實偏高，區(qū)域新樓盤入市時，需要考慮利潤與速度的平衡。新盤入市初期有快速回款的需求，開盤價可能會定得低一點。但從開發(fā)商的心理來說，低價入市心有所不甘，肯定會把價格漲到與這一項目的區(qū)域價格持平，這樣就放慢了入市的節(jié)奏”。
針對今年五一“黃金周”的房地產(chǎn)市況不如往昔，賈玉鵬認(rèn)為還有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的觀念改變了，從去年開始就已經(jīng)出現(xiàn)這種情況。人們購房的季節(jié)觀念變了，每個月都可能有熱點項目。集中購房的‘戰(zhàn)線’被拉長了，不再會在黃金周集中爆發(fā)。其次，一些投資購買力的轉(zhuǎn)向也很重要。例如，當(dāng)前股市的火爆吸引了相當(dāng)一部分原來投資房產(chǎn)的資金。再有，投資住宅的回報率比較低，有相當(dāng)一部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。例如，國美地產(chǎn)旗下的商鋪都賣得相當(dāng)不錯。國美第一商街成交了5000萬元，明天商業(yè)中心成交了3000多萬元。投資空間的擴(kuò)大，商鋪、股票都分流了以前涌進(jìn)住宅領(lǐng)域的投資。”
客觀地說，對于普通百姓家庭而言，北京的高房價絕對是買不起的，要想圓一個住房夢，最值得期待的還應(yīng)在于政府社會保障性住房政策的制定與實施。而對于樓市賣不動的市況，關(guān)鍵看是否會成為市場趨勢，這取決于多種因素：一是中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，如金融政策、稅收政策、土地政策、外匯政策等。
如果房地產(chǎn)信貸(開發(fā)貸款和購房貸款)繼續(xù)收緊以及持續(xù)加息，勢必會對市場產(chǎn)生影響，開發(fā)商迫于資金壓力就會有降價銷售、加速回款的舉動。
如果物業(yè)稅出臺以及地方政府加大對保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)也會極大地影響市場需求與供給。
如果國家外匯管理對外資購房結(jié)匯予以限制，這也將大大壓縮高價房的市場空間。多種因素的疊加或有可能打破“賣不動”的短暫市場僵局；
二是樓市賣不動的市況會否持續(xù)在某種程度上還要看資本市場的臉色，假如股市財富效應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大，其對樓市投資購買力的資金“虹吸”效應(yīng)亦會越加顯現(xiàn)。并且，這也會使自用型買家的置業(yè)升級有滯后消費的可能。當(dāng)釜底之“薪”越抽越多時，將對開發(fā)商的“捂盤”信心是個考驗。（記者 孟堅 董文勝）
