【策劃人語】

　　時入年中，房地產調控仍然呈現膠著狀態，國家發改委、社科院連發報告，直陳房價上漲壓力及供應結構僵局，市場從中國經濟發展、金融投資的宏觀面出發，對今年控制房價漲幅在5%以下的信心明顯不足。另一方面，可喜的是，執政方的主觀能動性方面的調控日趨成熟。典型現象是，建設部房地產司司長沈建中日前指出，今年重點查處的11類涉房地產案中，除傳統的土地、規劃、拆遷等傳統監管內容外，多個新的監管重點浮出水面，北京等地關于官員買房的監管也被市場認作切實反腐的主動出擊點。

　　公積金監管、房產估價規范、預售款監管、集資建房規范、官商勾結下的官員低價買房的查處等五個新重點，正成為樓市調控“暗戰”白熱化的導火索。

　　公積金監管：堵截另類投資源

　　沈建中的十一類重點查處的涉房地產案包括：土地、規劃、拆遷、開發建設、房地產金融、住房公積、估價、交易資金監管、預售款監管、集資建房以及房地產企業轉制等環節的官商勾結行為。

　　盡管上海易居研究院房地產研究所所長李戰軍等專家并不認同建設部可以獨擔眾多監管責任，但面對政府部門不斷擴展的監管意識，業界仍覺喜人。

　　“其中住房公積金使用情況大檢查雖然早在去年年中就已經展開一輪，但從官方表態來看，公積金日常監管可能加大力度。”分析人士指出。

　　去年8月，華東某城市公積金管理中心相關人士確認，國家審計署主導的公積金審查組低調進駐，對其財務運營和業務合規進行全面檢查。隨著上海廣州等地社保基金問題的暴露，相關公共資金管理機構的資金使用開始進入審計視野。

　　“作為民眾的保命錢，保障類基金一旦出現違規投資，等于觸到了最敏感的法律高壓線。”上海市一位金融專家介紹。據了解，一些公共資金管理機構的資金除涉嫌參與高速公路投資外，還為大量的房地產等行業企業提供委托貸款。這些高風險投資從未在政策中圈入“合規”范圍。

　　規范估價：防范隱性黑手

　　沈建中提到的又一個新的監管重點是估價環節。“這也可以說是觸及了又一個房地產金融泡沫的根源。”上海道邦投資公司總經理林榮時介紹，“如果估價環節失守，金融機構的房地產壞賬就難以避免。”

　　估價環節之所以重要，原因在于它是房地產進行抵押貸款的重要依據。此前，記者以房東身份向上海某大型中介機構的一位分店經理咨詢，是否可以將房產抵押進行加按揭貸款，將資金轉入股市投資。該經理稱，不僅可以加按揭貸款，而且可以貸出比房產真實價格高出很多的信貸額，“只要在評估環節增加估價值就可以了。”該經理語氣頗為輕松。

　　比如，一套只有100萬元的房產，最高貸款額為七成，即70萬元，但如在估價環節估到120萬，七成貸款即為84萬元，與真實的房產價格相比，首付18萬元的成本就比原來大大降低。

　　與此類似，一個大型商業物業項目也可能通過做高估價的方式套取更多貸款。“一個在建項目，成本只有20億元，按照在建項目貸款額最高五至六成的規定，這個項目的貸款額只有10億元左右，但是卻貸出了超過25億的款項，明顯是有問題的。”上海一位開發商在介紹一個商業項目時稱。

　　盡管此后央行等部門明確提出將對加按揭貸款等套現入股市的行為進行嚴格監管，但市場人士介紹，在估價環節做些“手腳”，以便套取貸款，是最有效的融資方式之一。而李戰軍表示，要想切實加大估價環節的監管力度，需要央行、建設部等多個政府部門的協同聯動。

　　預售款監管：新政在弦

　　繼本報獨家報道建設部等部門醞釀對商品房預售款實現專戶監管后，近日有消息稱，監管商品房預售款的文件正由北京市建委房屋市場管理處加緊制定。此文件正是在建設部的要求下制定的，最快將于五月中旬推出。再結合沈建忠關于預售款監管的提議，市場已經初步形成共識，一個由央行、銀監會和建設部共同負責的商品房預售款專戶管理政策即將浮出水面。

　　消息人士透露，目前已經確定的框架是，開發商需要在銀行設立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥該賬戶的資金，必須先遞交相關申請和證明文件，在不同預售樓盤之間調度預售資金的行為可能被禁止。這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即資金只能用于同一樓盤的建設款和其他費用支付。“這主要是為了防止建設工程款拖欠，以及防止樓盤資金挪用造成的爛尾風險。”相關人士稱。

　　眾多接受采訪的開發商稱，預售款專戶管理可能對開發商資金鏈產生重大影響，一直以來，將預售款挪用于其他項目甚至產業的做法已經在業內非常普遍。“但并不排除各地在監管執行過程中的力度不一。”南京一家開發商老總表示。

　　嚴打官員違規：反腐深入

　　“反腐工作不應只集中在少數大案要案上，更應該向涉及資金額度較小，但大量存在于市場的腐敗行為傾斜。后者往往是導致社會深層問題堆積不除的根本。”市場相關人士評價。

　　根據最新的消息，今年北京市反腐工作將加強五個清理糾正重點，其中兩項涉及房地產，即：官員在商品房買賣置換中以明顯低于市場價格購置或以劣換優謀取不正當利益；還有以借為名占用他人住房等。

　　北京市紀委有關負責人介紹，這些腐敗形式都與近年來迅速發展的經濟形態密切相關，與之伴生的一些經濟生活方式，正在成為某些腐敗分子借以斂財的新渠道。

　　此前，央視新聞調查一期節目也將關注點集中在上海某樓盤的多種違規操作上。如某些利益集團操作項目虛增開發成本，轉移國企收入，相關高層低價囤房等。

　　經濟學者郎咸平表示，目前中國房地產市場宏觀調控的關鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質是房價、地價上漲的根源。

　　規范集資建房：排除困境

　　此輪集資建房的興起始于北京、溫州等地的個人行為，隨后又發展到廣州等地鼓勵單位集資建房的政策松口。

　　2005年開始，北京、溫州等地相繼傳出個人集資建房的方案，但受制于資金監管、開發銷售流程管理、招拍掛成本等眾多因素，除溫州個案有所進展外，多數集資建房案例流于前期論證和召集。到今年4月初，廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房曝光，使不少人把單位自建房當成是扭轉房價走勢的最后一根稻草。廣州市政府則高調表示，鼓勵單位自建房，來充實中低價房市場供給。

　　對此，廣州、上海等地眾多專家表達了明確的反對意見。上海復旦大學房地產研究中心副主任華偉明確表示，因為以自有土地提供自建房的單位都是效益較好，職工待遇比較高的企業、機構，這種自建房不利于解決因最低收入者無法實現居住需求的社會矛盾。而這些沒有交納土地出讓金的住宅用地，反而享受日益發展的城市配套設施，是對全社會財富收入的不公平占有。而政府對單位自建房的鼓勵，更是政府推卸住房保障責任的體現。

　　“加強對集資建房監管，說明最高執政層已經意識到個人和單位集資建房可能帶來的諸多問題。雖然在目前法規下沒有對這種行為的直接限制，但是集資建房一旦進入到執行階段，其可能涉及的復雜問題就會層出不窮。”專家表示。（柯鵬 于兵兵）