湯臣一品被調(diào)查背后：整治“捂盤”刻不容緩

　　對與全國樓市來說，湯臣一品是高房價的典型，而對于上海樓市而言，湯臣一品則是涉嫌“捂盤惜售、虛假銷售”的最新案例。

　　從6月5日房地局發(fā)文宣稱將調(diào)查湯臣一品等三個樓盤至今，上海地產(chǎn)界正面臨著自2005年以來又一次大規(guī)模的整風運動，此次整風過程中，樓盤高定價也被納入罪責之一。

　　而“湯臣一品”被調(diào)查背后，實際上是上海樓市面臨的新一輪過熱壓力。如何釋放潛在供應(yīng)量，防止樓市可能再度出現(xiàn)的價格快速上漲，已經(jīng)變成了當務(wù)之急。

　　“湯臣一品”暴利有多少

　　“湯臣一品”是小陸家嘴黃金地段少有的幾個住宅樓盤之一。記者了解到，陸家嘴金融區(qū)最初全部土地性質(zhì)皆為商業(yè)辦公用地，直到1996年左右恰遇房產(chǎn)開發(fā)低谷此后又有亞洲金融風暴，浦東地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也陷入困境，于是，浦東新區(qū)政府為了招商引資將一部分土地用地性質(zhì)從原來的辦公用地轉(zhuǎn)為住宅用地，湯臣所在的X4-2地塊以及鵬利海景公寓所在的X5-2、X5-3、X5-4地塊都屬于這種情況。這直接成就了“湯臣一品”高達7的容積率。也正因為如此，湯臣一品所在的地段可謂“稀有”。

　　湯臣集團主席徐楓稱，湯臣在浦東基本上屬于只貢獻、不產(chǎn)出的狀態(tài)。“我們前后在浦東投下20億美元，還沒有從浦東賺走什么大錢。整個浦東的投資，一直到去年才匯出1億多人民幣到香港……”湯臣集團執(zhí)行董事湯珈鋮也曾公開坦言，“‘湯臣一品’才是湯臣獲利的主要項目。”

　　換句話來講，湯臣集團能不能掙錢，主要就看湯臣一品了。因此，湯臣集團極其不愿“賤賣”湯臣一品，徐楓說，愿意出租，但是絕不降價。

　　事實上，湯臣一品的利潤確實豐厚。

　　資料顯示，湯臣一品所在的“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X4-2地塊”，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取。當時的該幅土地出讓金為5820萬美元，由湯臣集團與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權(quán)共同持有。至2005年1月，湯臣集團宣布以1800萬美元代價將余下的20%股權(quán)購入。因此，湯臣為這一地塊總共付出7620萬美元，約6億元人民幣的土地代價。按照湯臣一品142000平方米總建筑面積計算，湯臣一品的樓板價應(yīng)該是4225元/平方米，是現(xiàn)在出售均價11萬元/平方米的3.8%。也就是說，湯臣一品的房價是此前的樓板地價的26倍。

　　即使所有建筑材料全部取自頂極，湯臣一品的成本價格也決不會超過3萬元/平方米，湯臣至少可以在這一樓盤賺到數(shù)十億的利潤。

　　調(diào)查重點在“捂盤”

　　房地局對于湯臣一品的調(diào)查理由包括兩點，一是價格虛高，有捂盤惜售嫌疑；二是簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌。

　　湯臣涉及虛假銷售的理由是“開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率列全市所有在售樓盤前列。”

　　徐楓6月7日在倫敦接受采訪時解釋說，購買這三戶的是同一人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是開曼群島之類的海外公司名義，但官方不同意，也不同意外國人投資，最后只好取消交易。

　　上海房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，“湯臣一品”在2006年8月、2006年11月份、2007年2月售出三套住宅，分別是花園石橋路28弄8號3801室，建筑面積979平方米，由“愛博喬國際有限公司”購買；1601室，597.57平方米，買家名為“古媋糴”；3101室，597.57平方米，買家名叫“李放”。

　　根據(jù)湯臣總經(jīng)理徐彬介紹，第一個買家來自東南亞，而第三個買家來自香港；至于中間那個買家“古媋糴”，就是徐楓口中訂購3套后又取消的人，記者了解到，此人為女性，是一名臺灣企業(yè)家，此前曾一度擔任臺灣某上市公司副董事長，這一資料與此前徐彬介紹中的買家“來自臺灣”相符。

　　由于去年7月的171號文件明確規(guī)定境外買家只能購買一套住房，徐楓的解釋能夠成立。至少從表面來看，湯臣集團虛假銷售似乎并不成立。

　　那么，湯臣的另一項嫌疑“捂盤惜售”能否成立呢？

　　從房地局的通知可以明顯看到，此次專項整治的重點是檢查和處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“捂盤惜售”行為，包括已達預(yù)售標準不辦理網(wǎng)上認證、不申請預(yù)售或已辦理網(wǎng)上認證未在規(guī)定時間內(nèi)申請預(yù)售；已取得預(yù)售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售；以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤的行為。

　　此次房地局調(diào)查點明的三個樓盤：一個撤銷率過高，一個虛擬預(yù)訂、另一個則是價格過高，分別反應(yīng)了房地局羅列情況中的三種典型。其中“掛牌價格畸高”首次出現(xiàn)在捂盤行為名單之中。而按照房地局的說法，湯臣所謂的捂盤行為應(yīng)該屬于“掛牌價格畸高”。也就是說，湯臣集團有通過掛出不合理的高價的方式故意不銷售。

　　早報記者調(diào)查過程中可以感受到，湯臣對于樓盤的確相當“珍惜”。記者日前前往湯臣一品接待中心，對方表示，不接受記者采訪，而看房則必須“至少提前2到3天”；記者了解到，湯臣對于自己的客戶身份相當挑剔，以售樓小姐的話來將，就是“不是每個預(yù)約客戶都會受到邀請看房。”

　　浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍表示，以政府現(xiàn)行法律法規(guī)來看，并沒有給開發(fā)商樓盤定價具有任何約束，從這個角度來講，湯臣的天價“既不違法也不違規(guī)”。但是，李戰(zhàn)軍指出，此番調(diào)查湯臣，主要目的在于警示，提醒現(xiàn)在正在開發(fā)樓盤的開發(fā)商，不得定出過高的價格，否則就會有“捂盤”之嫌。

　　兩年之癢？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近期之所以整治“捂盤”，并將其范圍擴大，與近期上海樓市又出現(xiàn)過熱征兆有關(guān)。隨著近期上海樓市的火爆，上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭指出，上海樓市可能正面臨著“兩年之癢”。

　　易居研究院數(shù)據(jù)表明，今年3月上海住宅成交量環(huán)比劇增88.7%，同比穩(wěn)增了6.2%；4月住宅成交量仍然環(huán)比增加了8.8%，住宅價格環(huán)比上漲10.4%；5月住宅量價仍呈上漲之勢。楊紅旭指出，如果6、7月份仍然持續(xù)這種上升勢頭，那么，上海樓市則真的出現(xiàn)了“兩年之庠”的征兆。

　　楊紅旭表示，所謂“兩年之癢”，主要是指改善型需求和少量投資量需求重燃入市的欲念。從最重要的成交量上分析，2004年上海住宅成交量高達3300萬平米，2005年只有約1800萬平米，2006年回升至約2200萬平米。由此證明，在過去兩年持續(xù)的緊縮政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。在投資、投機需求銳減的同時，改善型需求亦陷入觀望，只有剛性需求仍在“孤軍奮戰(zhàn)”。隨著上海房價穩(wěn)定、股市日益火爆，包括投資以及改善型需求者重入樓市已經(jīng)有復(fù)蘇之態(tài)。

　　上海市政府新聞發(fā)言人焦揚在日前舉行的市政府例行新聞發(fā)布會上介紹說，今年1~5月，上海市批準商品住房預(yù)售面積738萬平方米，與去年基本持平。

　　從目前的交易數(shù)據(jù)可以看出，由于今年沒有經(jīng)歷類似的宏觀調(diào)控，上海住宅成交量已經(jīng)比去年同期有所放大，而即使以去年水平計算，738萬平方米的供應(yīng)量也小于市場實際成交。

　　正是這種情況下，打擊“捂盤惜售”才成為當務(wù)之急。李戰(zhàn)軍表示，上海正處在房地產(chǎn)市場回暖、價格微揚的新階段。考慮到在2004年四季度、2005年一季度上海商品房價格暴漲的時期，虛擬交易一度泛濫，網(wǎng)上交易撤單率畸高的歷史前轍，這次行政手段是非常及時和必要的。一定要將問題壓制在萌芽狀態(tài)中，從而保障市民購房的利益。

　　只是，與過去不同的是，目前，捂盤只是又有了一種新的形式而已。分析人士指出，樓盤價格過高，導(dǎo)致的最大結(jié)果就是銷售緩慢，如果有房不賣或者房價過高，就等于人為減小了市場有效供應(yīng)。但是，一旦房地部門的調(diào)查結(jié)果表明湯臣一品因為價格過高而被認定“捂盤”，那么就應(yīng)該有一個明確的價格標準，以確定怎樣的價格才可以被認定為“掛牌價格畸高”，目前來看，這一標準尚不存在。

　　實際上，行政手段調(diào)控房價已經(jīng)有地方開了先例，比如南京最近出臺政府政策規(guī)定商品住宅銷售須明碼標價并由物價部門核價，政府規(guī)定利潤上限，開發(fā)商不得擅自上調(diào)已公示的銷售價格。(劉秀浩)