選擇“調(diào)控”還是“管控”？

　　與八部委此次調(diào)查房價上漲的重點一樣，深圳對全市在售樓盤進行摸底調(diào)查的重點，是“非市場、非正常的因素”。在一位業(yè)界資深人士看來，這不僅意味對房價上漲中市場力量的認可，甚至預示著對市場因素和非市場因素的區(qū)別對待。“這就需要對市場進行區(qū)隔，把住房保障與商品房市場進行區(qū)隔。以防止‘雙軌制’導致的權(quán)力尋租和投機行為。”

　　深圳幾位重要的開發(fā)商認為，這輪房價上漲是對深圳“大市場、小政府”執(zhí)政理念的一種考驗，政府是“調(diào)控”還是“管控”的確需要拿出智慧。大部分業(yè)內(nèi)人士對解決此次房價難題抱以樂觀態(tài)度:“市長對于房價上漲過快是有清醒認識的。”

　　在許宗衡看來，房價上漲較快是多方因素作用而成：一是深圳土地資源珍貴稀缺；二是在市場供應緊張情況下，部分開發(fā)商高位起價、囤積房源，拉升了整個市場均價和漲幅；三是居民生活水平不斷提高，購買能力相應提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往來日益密切，兩地房價的落差導致大量港人來深置業(yè)；六是出臺的各項調(diào)控措施的效果有一定時滯性，住房供給結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整到位。

　　許宗衡表示，深圳下一步的工作重點是盤活存量土地，加快年度土地供應計劃的落實，加大政策性住房的建設力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，控制房價的非理性過快上漲。

　　李耀智：城市移民影響深圳房價

　　“關內(nèi)買不到20000元以下的房子。”深圳的房價令人望而卻步，業(yè)內(nèi)比較認可的供應和需求之比達1:8。盡管深圳市政府前不久公布了10年土地供應計劃，顯示土地供應量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5個月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的兩宗土地還遭流拍。

　　此外，1～5月，全市新建商品房批準預售面積為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。

　　在一段時間內(nèi)，樓市供應量依舊將呈萎縮之勢。“深圳正在面臨全國范圍的新一輪房價過熱。”深圳業(yè)界普遍認為，如果調(diào)控不到點子上，房價還要漲。在這樣的背景下，記者專訪了身處樓盤銷售“前線”的深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智。

　　中國房地產(chǎn)報：您對深圳目前的房價如何看？

　　李耀智：雖然用供求關系可以解釋為什么最近深圳房價有比較高的升幅，但有一點我們需要關注，最近租金升幅的水平遠遠低于房價的升幅。從2005年開始，深圳的租金回報率大概每年是7%~8%的水平，而從最近的數(shù)據(jù)我們可以看到，房價升幅已大于租金升幅，租金的回報率跌至3%~4%，這個現(xiàn)象值得關注。由于房價一直看漲，吸引了很多投資者進入房地產(chǎn)，我們統(tǒng)計有20%是投資客。

　　中國房地產(chǎn)報：您認為是什么原因使深圳的房價越控越高？

　　李耀智：房地產(chǎn)的價格是和供求關系有關的，深圳是一個移民城市，對房產(chǎn)的需求很高，但土地供應遠遠不夠，地價成本也高。人口是影響房價的一個重要因素，還有地理環(huán)境、土地供應、經(jīng)濟環(huán)境等等。

　　中國房地產(chǎn)報：最近八部委來深圳檢查的傳聞是否可被視為深圳房價危險的信號？

　　李耀智：深圳房價的確上漲過快，有泡沫現(xiàn)象，但整體看，我認為深圳的房地產(chǎn)市場還是比較健康的，發(fā)展商也愿意配合政府，對于調(diào)控政策，都愿意積極對待，而且深圳房地產(chǎn)的管理水平也是比較高的。

　　但這不排除還是會有一些違規(guī)現(xiàn)象，所以總會有些發(fā)展商擔心八部委來查。

　　中國房地產(chǎn)報：如果政府的調(diào)控措施繼續(xù)出臺，您認為政策應將重點落實在哪些方面才可能有好的成效？

　　李耀智：政策的問題很難說，但是深圳的房價這幾個月是走在全國的前面，應該引起政府的關注。投資客太多、開發(fā)商捂盤等違規(guī)現(xiàn)象都應該是打擊的重點，增加土地供應、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)也不容忽視，此外，還有加大中低價位、中小套型住房的供應力度，包括政府還要大力推出保障性住房等。政策的重點應該放在各個方面，均衡發(fā)力，單一打擊的作用是薄弱的。

　　中國房地產(chǎn)：深圳市國土局已表示要嚴查企業(yè)違規(guī)現(xiàn)象，您覺得此番嚴查下來，深圳地產(chǎn)將會有什么變化？對房價會有影響嗎？

　　李耀智：很多企業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象肯定是無處遁形，這對規(guī)范深圳的房地產(chǎn)市場是件好事，也會嚴厲打擊一些炒樓現(xiàn)象。同時能夠傳遞出一個信息：政府是不會坐視房價飛漲的，控制房價快速上漲、穩(wěn)定房價，應該是政府此舉的初衷。

　　在年初的時候我們預計今年的升幅在15%左右，現(xiàn)在升到20%，引起了較大的關注。房價跌的話，可能會出現(xiàn)很多“負資產(chǎn)”現(xiàn)象，不但個人要承擔這種風險，對金融體系也是有比較大的影響。作為房地產(chǎn)業(yè)來說，很難有一個好的標準，這是個比較復雜的問題。

　　中國房地產(chǎn)報：您覺得深圳房價會出現(xiàn)拐點嗎？如果有，將會在什么時候出現(xiàn)？

　　李耀智：從投資客的水平和租金的回報率降低這兩個因素來看，深圳的房價應該是出現(xiàn)了一點泡沫。但是有泡沫，并不代表房價會跌，未來房價是升還是跌，還是由市場來控制和決定，很難預測拐點什么時候來臨。

　　從2006年開始，我個人就認為，盡量不要買房產(chǎn)投資。為什么？我覺得房產(chǎn)不是用來投資的，是用來居住的。

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