北京市建委的一紙文件，將經(jīng)適房回購(gòu)?fù)七M(jìn)現(xiàn)實(shí)，但面對(duì)市場(chǎng)價(jià)五年漲三成的經(jīng)適房，回購(gòu)的定價(jià)問(wèn)題成為政策能否有效的重要砝碼。
北京經(jīng)適房回購(gòu)面臨定價(jià)瓶頸
一直以來(lái)，有關(guān)北京經(jīng)濟(jì)適用房(下稱(chēng)“經(jīng)適房”)將由政府回購(gòu)的消息接連不斷，每次的“風(fēng)吹草動(dòng)”都足以引起豐富的猜測(cè)。
但隨著一份文稿的出臺(tái)，經(jīng)適房回購(gòu)，似乎終于成為眼前的現(xiàn)實(shí)。
6月7日，北京市建委出臺(tái)《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法(試行)》(下稱(chēng)《辦法》)征求意見(jiàn)稿，明確規(guī)定了經(jīng)適房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)，但可向申請(qǐng)人戶(hù)口所在區(qū)縣住房管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照屆時(shí)同地段新建經(jīng)濟(jì)適用房住房重置價(jià)格結(jié)合重新確定。
“回購(gòu)”將成為現(xiàn)實(shí)
“看到《辦法》的規(guī)定，感覺(jué)心里踏實(shí)了一些。”家住回龍觀的劉先生對(duì)記者說(shuō)。
劉先生已經(jīng)在回龍觀住了六年，作為“早期”經(jīng)適房的購(gòu)買(mǎi)者，他告訴記者，《辦法》出臺(tái)之前，當(dāng)聽(tīng)說(shuō)政府要對(duì)經(jīng)適房進(jìn)行回購(gòu)，他郁悶了很長(zhǎng)時(shí)間。
“理由很簡(jiǎn)單，以前我們購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的時(shí)候沒(méi)有提到回購(gòu)，合同上也沒(méi)寫(xiě)，這幾年房產(chǎn)的升值幅度不小，我們有權(quán)利享有房產(chǎn)升值所帶來(lái)的收益——卻突然聽(tīng)說(shuō)政府要回購(gòu)了。”他說(shuō)。
而現(xiàn)在劉先生之所以“放心”，是因?yàn)椤掇k法》中有規(guī)定顯示，管理辦法施行前已售出的經(jīng)適房再上市交易，管理仍按照原有規(guī)定執(zhí)行。補(bǔ)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可依法適時(shí)調(diào)整。“對(duì)于這種‘新人新辦法，老人老辦法’的舉措，我能夠接受。”劉先生說(shuō)。
記者了解到，北京市有關(guān)經(jīng)適房回購(gòu)政策的確立可謂一波三折：最早是2006年9月30日，北京市規(guī)委在官方網(wǎng)站公開(kāi)《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》公示稿，明確了“要探索建立經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行‘內(nèi)循環(huán)’的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市，由政府回購(gòu)。”
之后的2006年11月4日，該規(guī)劃正式通過(guò)市政府批準(zhǔn)，與公示稿不同的是，公示中原有的“經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市，由政府回購(gòu)”的說(shuō)法被刪除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其舉行的“行風(fēng)政風(fēng)”通報(bào)會(huì)上，又公布了政府將要重新確立“回購(gòu)”政策的消息。
6月21日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者致電北京市建委會(huì)住房保障辦，有關(guān)人士告訴記者，《辦法》在經(jīng)過(guò)征求意見(jiàn)之后，目前正在研究匯總，具體何時(shí)正式公布還不確定。
如何定價(jià)
盡管很多經(jīng)適房的購(gòu)買(mǎi)者對(duì)回購(gòu)表示了接受，但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，回購(gòu)政策細(xì)節(jié)仍待完善，其操作性仍需要進(jìn)一步細(xì)化，尤其是如何確定回購(gòu)的價(jià)格成為最大的制約瓶頸。
“如果我現(xiàn)在能夠購(gòu)買(mǎi)新建的經(jīng)適房，那幾年之后政府回購(gòu)時(shí)折舊怎么算？我們當(dāng)初購(gòu)房貸款利息成本怎么算？這些在辦法中都沒(méi)有明確的規(guī)定。”打算購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的李先生對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
在李先生看來(lái)，回購(gòu)價(jià)格過(guò)低，經(jīng)適房的業(yè)主可能還會(huì)想辦法通過(guò)其它途徑轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢绻词袌?chǎng)價(jià)回購(gòu)，政府介入回購(gòu)將失去意義。
目前，北京現(xiàn)有70個(gè)左右的經(jīng)適房項(xiàng)目，最大的當(dāng)數(shù)回龍觀和天通苑，根據(jù)今年上半年的數(shù)據(jù)，其交易價(jià)格與5年前購(gòu)買(mǎi)時(shí)相比，上漲幅度已達(dá)30%左右，比如目前回龍觀新經(jīng)適房售價(jià)在2600元/平方米左右，而二手經(jīng)適房售價(jià)已經(jīng)在4000元/平方米左右。
“如何確定回購(gòu)價(jià)格尤其需要仔細(xì)研究，即如何依據(jù)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格、住房的折舊價(jià)格和現(xiàn)地段的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，核定出比較合理的價(jià)格。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
“這樣操作的難度確實(shí)很大。”中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海研究員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，在他看來(lái)，由于市場(chǎng)評(píng)估的基本方法是市場(chǎng)比較法，用目前的價(jià)格行情回購(gòu)，對(duì)所在區(qū)縣的住保辦也是一個(gè)巨大壓力，而且如此高的成本也不能納入經(jīng)適房和廉租房計(jì)劃。
在北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松看來(lái)，作為一種政府行為，回購(gòu)能否實(shí)施，關(guān)鍵要看政府是否具備了搭建回購(gòu)渠道的能力。
“申請(qǐng)者超出條件需要退出時(shí)，政府怎樣能夠準(zhǔn)確知道？如果回購(gòu)，政府的資金來(lái)源在哪里？在金融政策上，采取什么樣的對(duì)策才能實(shí)現(xiàn)更好的再分配？這都是需要具體考慮的問(wèn)題。”金育松對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。 (牛建宏)
