【背景】
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盤成交量超過(guò)千套大關(guān)，比5月份的7天千套行情有過(guò)之而無(wú)不及。6月1日至27日，日均成交量約973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認(rèn)為，考慮到6月份開(kāi)盤量相比5月銳減的情況，以上成交數(shù)據(jù)更顯出市場(chǎng)的反常態(tài)。
從4月底開(kāi)始，上海樓市就陸續(xù)出現(xiàn)一些許久不見(jiàn)的景象：排隊(duì)購(gòu)房、樓盤價(jià)日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年商品房平均成交價(jià)格也突破萬(wàn)元關(guān)口。從去年同期的9813元/平方米，上躥到今年上半年的10028元/平方米，漲幅達(dá)2.19%。
上海樓市6月為何會(huì)出現(xiàn)反季節(jié)性熱銷狂潮？如此反季節(jié)熱銷是否預(yù)示著上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道？或是重陷瘋狂？本報(bào)聯(lián)合焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)到上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國(guó)、嘉凱行銷運(yùn)營(yíng)總監(jiān)林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開(kāi)深入探討。
市場(chǎng)規(guī)律使然還是調(diào)控尚未到位 行政調(diào)控為何不見(jiàn)效
正方
如果大家都不買，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌，這就是市場(chǎng)的規(guī)律
范偉國(guó)：市場(chǎng)一定會(huì)有規(guī)律，為什么我們說(shuō)有傳統(tǒng)意義上的淡季和旺季，這實(shí)際上和上海的氣候有關(guān)系。上海的四季變化非常明顯，大家會(huì)因?yàn)樘鞖獾脑虿粣?ài)出門，另外太冷太熱都不利于裝修，所以這樣的情況下，會(huì)造成淡季不適合銷售。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的量一定會(huì)下降，我覺(jué)得這是很正常的。既然供應(yīng)量在這一段時(shí)間不多，也就更容易造成銷售很火爆的場(chǎng)面，但是成交的量并不是很多。當(dāng)然，從同比的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是比去年的火爆得多，就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時(shí)候，交易會(huì)達(dá)到一個(gè)完美的結(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)會(huì)有2400萬(wàn)平方米的商品房供應(yīng)量同時(shí)上市，我覺(jué)得是足夠的。因?yàn)槿ツ晟虾Ｏ牧坎攀?200萬(wàn)平方米，所以從供應(yīng)量的角度來(lái)說(shuō)，還是滿足需求標(biāo)準(zhǔn)的。但是現(xiàn)在的問(wèn)題是有效供應(yīng)量不足，也就是說(shuō)某些區(qū)域的需求供應(yīng)不足，而無(wú)效的供應(yīng)則擴(kuò)大——那就是在外環(huán)的供應(yīng)量擴(kuò)大，這是我們目前存在的大問(wèn)題。
總的來(lái)說(shuō)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政策面的促進(jìn)，我覺(jué)得反彈也是勢(shì)在必行的。因?yàn)榇蟛糠值睦照呋旧铣霰M了，現(xiàn)在已經(jīng)是兩年調(diào)控下來(lái)，已經(jīng)沒(méi)有什么新的政策可以出臺(tái)了。
反方
政策動(dòng)機(jī)可能是好的，但是實(shí)際效果卻不一樣
林戈：我覺(jué)得現(xiàn)在出來(lái)的所有政策都是加成本的，這只會(huì)阻礙交易，阻礙投機(jī)，從降房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有太大的作用。
政策動(dòng)機(jī)可能是好的，但是實(shí)際的效果不一樣，因?yàn)檎邿o(wú)法控制開(kāi)發(fā)商的價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，只要成本提高了，銷售價(jià)格必然提高。所以，我覺(jué)得這解決不了房?jī)r(jià)的平抑問(wèn)題。
我想，9、10月推出的樓盤一定很多。因?yàn)閺?0/90政策后，很多開(kāi)發(fā)商都在調(diào)整方案。上有政策，下有對(duì)策。
長(zhǎng)期回升還是短期反彈 樓價(jià)還會(huì)漲多久
正方
還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)過(guò)熱，比如排隊(duì)、加錢買號(hào)等，特別是古北等缺少供應(yīng)量的地區(qū)
范偉國(guó)：到了一定的時(shí)間，供應(yīng)量會(huì)達(dá)到一個(gè)狀態(tài)，有效的需求是會(huì)分化的。整體上來(lái)說(shuō)會(huì)出現(xiàn)供大于求，但是局部地區(qū)來(lái)說(shuō)，有的地方會(huì)供不應(yīng)求，有的地方則會(huì)下降。我想總的來(lái)說(shuō)，是處在一個(gè)上升通道中，只不過(guò)是有的地方可能漲得慢一點(diǎn)，或者是不漲。
林戈：上升通道是一個(gè)進(jìn)行時(shí)，不應(yīng)該是一個(gè)點(diǎn)，而是在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間段，在這個(gè)時(shí)間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來(lái)10年中國(guó)的整體預(yù)期、人口的增長(zhǎng)等因素來(lái)看，房?jī)r(jià)一定是在上升通道的開(kāi)始，這是毋庸置疑的，因?yàn)槿嗽絹?lái)越有錢了，城市化建設(shè)的速度越來(lái)越快了，土地越來(lái)越貴了，人也越來(lái)越多了，所有的基本面因素都是在上漲的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上漲的，而從微觀的因素來(lái)考量，可能短時(shí)間內(nèi)比如說(shuō)某一個(gè)政策出來(lái)了，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)平緩甚至是下跌。另外，房地產(chǎn)最大的特性是不可移動(dòng)性，因此還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)過(guò)熱，比如排隊(duì)、加錢買號(hào)等，特別是古北，古北幾乎沒(méi)有什么供應(yīng)量，所以加錢買號(hào)也是很正常的情況。
反方
買房者心態(tài)是很重要的問(wèn)題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)
羅淵：我估計(jì)到今年9、10月份的時(shí)候，房?jī)r(jià)可能會(huì)嚇一跳。但是從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，不可能再有像2002年、2003年那個(gè)時(shí)候靜安寺房?jī)r(jià)從5000元/平方米起步漲到2萬(wàn)多元/平方米這樣的情況出現(xiàn)了。
我覺(jué)得進(jìn)入上升通道以后，更多是會(huì)放大成交量，而對(duì)房?jī)r(jià)影響則不大。對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步都是很好的。如果房?jī)r(jià)進(jìn)入到平穩(wěn)上升的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷成本、整合計(jì)劃、企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都會(huì)有一些提高。
現(xiàn)在說(shuō)如果買不起房怎么辦？我認(rèn)為這是偽命題，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商賣房子是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為，如果不能讓目標(biāo)消費(fèi)者買得起的話，他賣給誰(shuí)呢？房?jī)r(jià)的變化是建立在消費(fèi)力的基礎(chǔ)上的，如果周邊的人都買不起的話，那房?jī)r(jià)一定是會(huì)下跌的。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是保證絕大多數(shù)人買得起房子的。但是買房者心態(tài)是很重要的問(wèn)題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)。你只能買得起九亭的房子，就不要天天想買盧灣區(qū)的房子。
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