內部需求還是外部壓力 上海樓市受周邊市場影響有多大

　　正方

　　就像炒股票，人總是追漲的

　　范偉國：統(tǒng)計局的數據引起的另外一個作用是，前幾年的統(tǒng)計數據顯示，上海房價都是下跌的，只有這次的統(tǒng)計數據是上海上漲了。盡管上海上漲的點與全國相比是很小的，但是大家都感覺到是上漲了，就像炒股票一樣，人是追漲的。

　　反方

　　如果南京現在漲到1.5萬元/平方米的話，那么上海憑什么不漲到3萬元/平方米

　　林戈：國家統(tǒng)計局6月初發(fā)布了一個關于上半年度70個城市房價統(tǒng)計數據，這對老百姓的心理預期有很大的影響，因為他們發(fā)現通過兩年的宏觀調控，房價根本沒有被調下去，大家覺得等了兩年都沒有作用，可能過幾年樓市炒一下，價格更加看不懂了。

　　羅淵：2005年的時候，大家都認為上海房價是全國最高的，每個人都認為上海的房價基本上到頂了，然后就出現了連續(xù)兩年的宏觀調控。

　　但是這次發(fā)的數據讓老百姓覺得房價好像還有很大的上升空間，而且會覺得這個過程很快會實現，我覺得這個統(tǒng)計報告對上海人對今后房價的想象空間有很大的刺激作用。

　　供應不足還是盲目跟風 是什么導致樓市狂漲

　　正方

　　取消了緩征的土地出讓金及土地價格快速上漲，加之有一些開發(fā)商捂盤惜售，造成了市場供應不足

　　范偉國：現在上海市場的需求量還是很明顯的。目前上海大多數中環(huán)線附近的樓盤，買房還是要排隊。二手房市場的銷售量也非常大，根據漢宇房地產的統(tǒng)計來看，最典型的情況是，總價在100萬到200萬之間的房子，賣方跳價的情況比較嚴重，等到簽買賣合同了，賣方還反復地提價。

　　因此，現在整個市場給我的感覺就是有效供應量明顯不足，造成了整個市場看上去非常火爆。

　　供應量不足的原因，首先是政策面的影響，現在的政策面對開發(fā)商的影響力很大。比如取消了緩征的土地出讓金，使得開發(fā)商的資金非常緊張。另外，土地價格上漲的幅度非常快。此外，有一些開發(fā)商捂盤惜售，造成了供應不足。

　　從需求上來看，通過兩年宏觀調控以后，實際上堆積起來了一些需求客。宏觀調控以后，他們都希望房價下跌，但最近公布的數據說明，大多數城市的房價都在上漲，這使老百姓的心理預期發(fā)生了很大的變化，覺得再等下去就買不到好房了，大家就會開始買房了。

　　另一方面，外來人口不斷的增加，今年上海外來居住人口可能達到640多萬，從理論上來說，外來人口肯定要租房，那這樣就會有市場。

　　還有一個是境外資金的入市。現在境外資金入市的速度在加快，還有股市反流的資金，這部分的資金很多，這批資金實際上也帶動了很多的需求。當然還包括人民幣升值這樣一個最長效的概念。在這樣的情況下，供應量減少，需求量增大，出現明顯的供不應求，房價必然上漲。　

　　反方

　　遠郊松江5000元/平方米左右的房子一個禮拜內可以上漲1000元/平方米，這不夠瘋狂嗎

　　林戈：在全國房地產普漲的情況下，只有上海公布的數據是平穩(wěn)的。也就是說，事實上,全國大多數范圍內房價都在上漲，而上海正是由于房價短暫的停滯，有很多的購房者攢了一些錢，買了他們以前買不起的房子。上海的老百姓買房還是比較理性的，之前就在等，結果等到現在，他發(fā)現等不及了，就開始買，就出現了房價上漲。其實這里面還有很多其他因素造成的，比如從去年開始，有很多炒股獲利者開始了資產配置，這樣就帶動起了市場。從最近來看，這些市場先從豪宅熱起來了，從總價300萬元以上的房產開始熱，5、6月份的時候，全部都是市中心的豪宅熱銷。在這部分的帶動下，今年6月下旬中外環(huán)開始熱了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一個禮拜內可以上漲1000元/平方米，這是一種很瘋狂的情況。我認為造成這一現象的原因還是國內的流動性過剩。

　　羅淵：我覺得最瘋狂的是前一段時間的古北和聯洋這兩個板塊。之前這兩個地方一直是緩慢地漲，但是前一陣子上漲的幅度非常快，古北的強生花園還出現了搶號的情況。這是一種兩年前的平穩(wěn)期以后的突然爆發(fā)，積聚了很多需求，在這個時間爆發(fā)出來了，這種爆發(fā)是從豪宅開始逐漸擴張到中外環(huán)。這樣一波一波地傳遞下去。當然以后的幾個月中表現的方式不一樣，某一些類型需求的房子可能最近會稍微緩一緩，比如說股票獲利者的那一批，因為股票跌得太快了，很多人被套牢了，這一部分需求就會被抑制一下。但是不管怎么樣，整個市場已經被啟動了，這樣的情況下，特別是像一些軌道交通成熟的地方，樓市就會熱銷。(鄧旭)

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