根據中大恒基不動產最新的統計數據，今年下半年本市預計有200個左右的住宅項目開盤，朝陽區和通州區的項目幾乎占據半壁江山。雖然總量與上半年相比未見增多，但小戶型產品放量明顯。預計從今年下半年到明年上半年，至少將有2萬套的90平方米以下戶型進入市場。隨著小戶型逐漸放量，今年年底前后，市場整體價格漲幅也有望回落。

　　五環外項目占了一多半

　　統計結果顯示，下半年開盤項目中，五環以外的約120個，占六成。相較上半年46.9%的比例，住宅郊區化的進程明顯加快。從區域市場看，東部受規劃利好，發展優勢明顯。朝陽區和通州區下半年的新盤放量仍將全線飄紅，預計共有90個左右的項目入市。其中，朝陽區以公寓等高檔項目為主；而通州區仍將以普通住宅為主并伴有少量別墅項目。

　　從各板塊市場看，東北方向的望京、北部的亞奧板塊、西北方向的海淀新區仍為熱點板塊。體量超過30萬平方米的純新盤項目為百旺杏林灣。該項目預計本月月底開盤，位于中關村發展區永豐高新技術產業基地東北板塊，總建筑面積約50萬平方米，容積率1.17，產品有雙躍、多層、大平層、小高板，主打110-150平方米三居。該地塊周邊環繞著20至30米寬的綠化帶，坐擁大面積的荷塘、景觀渠、果園和林陰大道，是以生態、低密為特點的海淀新區市場的典型項目。體量超過30萬平方米的老盤續期項目為望京的首開·知語城，該項目是望京唯一的純居住教育社區，配套朝陽區示范中學及棟梁小學，戶型從一居到四居，走高檔路線，強調舒適度。今年下半年該項目將推出B組團。

　　受交通利好，東部的管莊、京通快速路沿線的雙橋、南部地鐵五號線沿線則成為新興的熱點區域。位于管莊的純新項目遠洋一方預計本月開盤，總體量超過100萬平方米，將成為該區域最大的住宅項目之一。位于雙橋的老盤續期項目水郡長安仍保持親水別墅社區特色，其下半年開盤的東區7號樓采用板式塔樓設計，戶型面積在148-155平方米，大部分樓座首層規劃豪華挑空大堂、透明觀光電梯，每戶精裝修。

　　小戶型年底前后扎堆供應

　　去年的“90平方米占七成”政策過后，市場對小戶型的期盼一直保持相當的熱度。但從上半年開盤情況看，新開盤項目仍以大戶型及高檔住宅供應為主，小戶型產品的市場占有率不足總量的30%。

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心分析認為，今年下半年的前半段，這種局面不會得到太大改觀，預計90-140平方米的戶型仍為主流。不過，按照去年成交土地和整改項目的周期計算，小戶型將集中在2007年下半年到2008年上半年入市。根據目前的開發體量和進度看，屆時預計至少有2萬套90平方米以下的小戶型入市，形成集中放量。晨報記者 楊舒萌

　　整體價格漲幅有望回落

　　據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計，下半年入市項目中，新盤市場占有率不足一成，新增供應的稀缺將帶來價格繼續上漲，局部地區漲幅明顯。以熱點區域望京為例，受到區域商業配套和道路工程的極大利好刺激，去年以來價格一路上揚，東湖灣、北京香頌、國風北京等樓盤集體沖擊萬元大關。今年的首開·知語城、中廣宜景灣等項目則以萬元標高繼續上行。新興熱點板塊京通快速路沿線的價格漲幅也十分明顯。近日入市的水郡長安東6號樓均價為8380元/平方米，而下半年的7號樓銷售均價預計漲至9500元/平方米。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明分析，價格的持續上揚，將會抑制部分對價格敏感的客群需求。消費水平的提高將加大對城區內大戶型項目的需求，受到追捧的住宅類型將會出現在兩個極端，一類是位置上佳、適宜投資的大戶型高檔住宅，一類是低總價、面積適中的郊區住宅。別墅、公寓等高檔產品因宏觀調控帶來的結構性影響在市場上受青睞，銷售復蘇的可能性在下半年有望實現，且價格還將進一步上升。隨著年底小戶型的集中上市，有效供應套數增加，將大大緩解供需矛盾，對房價的漲幅起到抑制作用，預計將會帶動下半年新盤開盤的整體均價漲幅出現回落。

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