背景　

　　1998年住房改制之后，我國住宅產業市場化的速度很快，但在開發投資和房價連續高增長的同時，許多問題和矛盾開始暴露出來。

　　住宅商品化、市場化的過快與住房保障過于滯后之間的矛盾，反應出我國住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉變過程中，轉速過猛，轉彎過大。中低收入群體不得不購買超過自己承受能力住房的事實，必然引發各種社會矛盾。

　　建議篇

　　七大經驗助解住房難題

　　由于各個國家具體國情的差異，其住房保障制度的特點也有所不同，比如北歐高福利國家政策覆蓋面很廣，北美國家比較注重利用市場機制，日本、韓國等東亞國家喜歡發動大型企業(多屬國企)參與其中等等。筆者從中總結出七大經驗，以供讀者參考。

　　★政府是責任主體

　　西方國家住宅消費保障制度的最大特點在于政府干預的普遍性。市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障。給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法，盡管在住宅資源配置中，市場經濟國家依賴市場發揮基礎性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度方面起了決定性的作用。

　　德國、法國的住宅法律都明確規定，居住權是公民權利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設立了相關部門，專門負責住房保障體系的構建和實施。如美國的住房和都市發展部、新加坡的建屋發展局等。

　　★重視立法

　　縱觀發達國家，無不非常重視住房保障制度的立法工作。美國國會1949年就通過了《全國可承受住宅法》，先后又通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區發展法》等相關法律。1974年《住宅與社區發展法》第8條的租金資助計劃，其核心內容是任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%。日本政府自1950年后，陸續制定實施的《公營住宅法》、《住宅金融公庫法》等40多部法律保證了住房保障制度的有效執行。

　　★政策保障覆蓋面大

　　從整體上看，歐美發達國家和亞洲的新興經濟國家的保障覆蓋面較大，這其中又可分為兩種類型和兩個階段。兩種類型是指，一種是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利國家，幾乎涵蓋了全國國民，如新加坡有近90%的家庭居于組屋，類似我國房改前的福利化分房制度；另一種是以美國、日本、德國為主的發達國家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群體納入住宅保障范疇。兩個階段是指，在早期的住宅緊缺階段，住房保障顧及面很大，基本包括全部國民；在近些年的居住升級階段，住房保障的顧及面縮小許多，重點轉向中低、尤其是低收入家庭。

　　★金融和財稅支持

　　由于住宅產業屬資金密集型產業，住房保障制度的實施離不開有效的金融系統支持。發達國家非常重視政策性金融支持系統的構建，如新加坡的住房公積金制度、日本的金融公庫制度、德國的住宅互助儲金信貸社、美國聯邦抵押貸款協會、瑞典城市抵押銀行等。

　　政府通過適當的財稅減免，也能達到支持住房保障的目的。比如針對民營企業開發運營的中低價租售住宅，政府在土地出讓費、各種稅收上給予大量減免；再如針對中低收入家庭購房，部分國家還會采取個人所得稅抵扣等措施。

　　★公共住房制度

　　公共住房制度在發達國家的住房保障體系中居于核心地位，只有依賴可以直接控制的公共住房，政府才能切實為中低收入者提供廉租屋和低價房。新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、香港地區的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府進行主導，主要由政府投資建設，由政府部門運營管理，針對中低收入家庭的不同情況，以低廉的價格進行租賃或銷售(一般前期以租為主)。

　　★貨幣化補貼

　　政府大規模建造公共住房投資巨大，運營中存在管理效率不高的現象，所以近20多年來，發達國家越來越傾向于通過貨幣化補貼的方式進行住房保障。補貼方式分為租房補貼和購房補貼。比如租金補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式，政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。購房補貼的保障力度比租房補貼相對較小，但覆蓋面較大，比如約86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼。

　　★由租轉售

　　上世紀70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解乃至消失，西方國家政府開始鼓勵運用市場機制解決住宅供應。面對大量的公房建設和維護需要進行高額的財政補貼，許多西方國家的福利開支都開始出現緊縮趨勢。于是，很多發達國家都出現了公房轉售現象。上世紀80年代撒切爾夫人上臺后的英國表現尤其明顯。　

　　一家之言　

　　打破壟斷才和諧　

　　大哲人薩特語：存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土養育下的產物”，它們的形成與各自的經濟環境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，對內地房企而言，只有適合與不適合的區別。之所以十余年來中國地產企業的運營模式學習“港式”，首先是因為“近水樓臺”效應，在內地房地產市場化初始階段，開發商眼前一抹黑，“香港經驗”輕松越過深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開發商所頂禮膜拜；其次，隨大批港資地產商深入內地攻城拔寨，其運營模式影響了內地開發商；最后，帶著計劃經濟余威的生存環境，也讓內地開發商在囤積土地、倚重銀行、預售制度等多方面與港派一見鐘情。

　　但是，自2003年以來，一系列的房地產宏觀調控，正逼迫內地開發商進行戰略轉型。轉型中最大的特點有兩個：一個特點是融資環節的重要性上升至首位。以前，地產開發的關鍵點是取得土地，有了土地什么都能搞定；未來，地產開發最重要的環節在于融資，有了錢什么都不在話下。但這并非意味著從一個極端走向另一個極端，中國地少人多及政府壟斷土地供應的現實，決定了獲取土地依然重要，但除此以外，若論哪個最重要，則融資將當仁不讓。順馳中國賣身的悲劇，就在于融資的效率遠低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣。地產狂人如任志強，沒錢一樣英雄氣短，目前正尋求通過借殼SST幸福，使華遠地產上市。

　　房地產企業轉型的另外一個特點是由全能型向專業型轉變。目前，我國許多房地產開發企業既做房產、又做地產，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開發企業提供“一條龍”式的服務，即前期開發、規劃設計、建筑施工、裝飾裝修、銷售策劃、物業管理一家搞定，造成企業內部管理上互相重疊交叉，開發模式沒有創新，行業壟斷嚴重，抗風險能力下降。

　　中國的房地產業正處于發展中的陣痛期，專業化程度越高，產業鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會化大生產；從構建和諧社會，增強行業穩定性上講，美國模式也顯示出了優勢。我國房地產的周期一般為4-6年，香港為7-8年，美國則長達18-20年。萬科為何以普爾特為標桿，不僅因為它是美國最大的地產商，更因為他專業的苛求，比如其對客戶實行真正的終身服務，光是客戶細分就達4大類11項，因此企業才能連續52年贏利。

　　當然，房地產開發模式的轉型，僅靠開發商的熱情是不夠的，政府如何從宏觀政策法規方面，創造好的外部環境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保證轉型成功，否則極有可能是“強扭的瓜不甜”，或者“淮南為桔，淮北為枳”。(楊紅旭)

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