背景
1998年住房改制之后，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的速度很快，但在開(kāi)發(fā)投資和房?jī)r(jià)連續(xù)高增長(zhǎng)的同時(shí)，許多問(wèn)題和矛盾開(kāi)始暴露出來(lái)。
住宅商品化、市場(chǎng)化的過(guò)快與住房保障過(guò)于滯后之間的矛盾，反應(yīng)出我國(guó)住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，轉(zhuǎn)速過(guò)猛，轉(zhuǎn)彎過(guò)大。中低收入群體不得不購(gòu)買超過(guò)自己承受能力住房的事實(shí)，必然引發(fā)各種社會(huì)矛盾。
建議篇
七大經(jīng)驗(yàn)助解住房難題
由于各個(gè)國(guó)家具體國(guó)情的差異，其住房保障制度的特點(diǎn)也有所不同，比如北歐高福利國(guó)家政策覆蓋面很廣，北美國(guó)家比較注重利用市場(chǎng)機(jī)制，日本、韓國(guó)等東亞國(guó)家喜歡發(fā)動(dòng)大型企業(yè)(多屬國(guó)企)參與其中等等。筆者從中總結(jié)出七大經(jīng)驗(yàn)，以供讀者參考。
★政府是責(zé)任主體
西方國(guó)家住宅消費(fèi)保障制度的最大特點(diǎn)在于政府干預(yù)的普遍性。市場(chǎng)機(jī)制條件下，由于勞動(dòng)能力的差別存在，一部分階層的收入是無(wú)法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費(fèi)保障。給低收入階層提供住宅消費(fèi)保障，是西方國(guó)家普遍的做法，盡管在住宅資源配置中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家依賴市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國(guó)完善的住宅消費(fèi)保障制度的建立、發(fā)展和完善過(guò)程看，政府在住宅消費(fèi)保障制度方面起了決定性的作用。
德國(guó)、法國(guó)的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國(guó)中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門，專門負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實(shí)施。如美國(guó)的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。
★重視立法
縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)不非常重視住房保障制度的立法工作。美國(guó)國(guó)會(huì)1949年就通過(guò)了《全國(guó)可承受住宅法》，先后又通過(guò)了《住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。1974年《住宅與社區(qū)發(fā)展法》第8條的租金資助計(jì)劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%。日本政府自1950年后，陸續(xù)制定實(shí)施的《公營(yíng)住宅法》、《住宅金融公庫(kù)法》等40多部法律保證了住房保障制度的有效執(zhí)行。
★政策保障覆蓋面大
從整體上看，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和亞洲的新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家的保障覆蓋面較大，這其中又可分為兩種類型和兩個(gè)階段。兩種類型是指，一種是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利國(guó)家，幾乎涵蓋了全國(guó)國(guó)民，如新加坡有近90%的家庭居于組屋，類似我國(guó)房改前的福利化分房制度；另一種是以美國(guó)、日本、德國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群體納入住宅保障范疇。兩個(gè)階段是指，在早期的住宅緊缺階段，住房保障顧及面很大，基本包括全部國(guó)民；在近些年的居住升級(jí)階段，住房保障的顧及面縮小許多，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向中低、尤其是低收入家庭。
★金融和財(cái)稅支持
由于住宅產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，住房保障制度的實(shí)施離不開(kāi)有效的金融系統(tǒng)支持。發(fā)達(dá)國(guó)家非常重視政策性金融支持系統(tǒng)的構(gòu)建，如新加坡的住房公積金制度、日本的金融公庫(kù)制度、德國(guó)的住宅互助儲(chǔ)金信貸社、美國(guó)聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)、瑞典城市抵押銀行等。
政府通過(guò)適當(dāng)?shù)呢?cái)稅減免，也能達(dá)到支持住房保障的目的。比如針對(duì)民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的中低價(jià)租售住宅，政府在土地出讓費(fèi)、各種稅收上給予大量減免；再如針對(duì)中低收入家庭購(gòu)房，部分國(guó)家還會(huì)采取個(gè)人所得稅抵扣等措施。
★公共住房制度
公共住房制度在發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障體系中居于核心地位，只有依賴可以直接控制的公共住房，政府才能切實(shí)為中低收入者提供廉租屋和低價(jià)房。新加坡的“組屋”、日本的“公營(yíng)住宅”、香港地區(qū)的“公屋”、英國(guó)的“社會(huì)房”等都是如此。公共住房完全由政府進(jìn)行主導(dǎo)，主要由政府投資建設(shè)，由政府部門運(yùn)營(yíng)管理，針對(duì)中低收入家庭的不同情況，以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷售(一般前期以租為主)。
★貨幣化補(bǔ)貼
政府大規(guī)模建造公共住房投資巨大，運(yùn)營(yíng)中存在管理效率不高的現(xiàn)象，所以近20多年來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家越來(lái)越傾向于通過(guò)貨幣化補(bǔ)貼的方式進(jìn)行住房保障。補(bǔ)貼方式分為租房補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼。比如租金補(bǔ)貼制度是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式，政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。購(gòu)房補(bǔ)貼的保障力度比租房補(bǔ)貼相對(duì)較小，但覆蓋面較大，比如約86%的德國(guó)人都可以享有不同額度的購(gòu)房補(bǔ)貼。
★由租轉(zhuǎn)售
上世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著西方國(guó)家全國(guó)性住宅短缺的緩解乃至消失，西方國(guó)家政府開(kāi)始鼓勵(lì)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制解決住宅供應(yīng)。面對(duì)大量的公房建設(shè)和維護(hù)需要進(jìn)行高額的財(cái)政補(bǔ)貼，許多西方國(guó)家的福利開(kāi)支都開(kāi)始出現(xiàn)緊縮趨勢(shì)。于是，很多發(fā)達(dá)國(guó)家都出現(xiàn)了公房轉(zhuǎn)售現(xiàn)象。上世紀(jì)80年代撒切爾夫人上臺(tái)后的英國(guó)表現(xiàn)尤其明顯。
一家之言
打破壟斷才和諧
大哲人薩特語(yǔ)：存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土養(yǎng)育下的產(chǎn)物”，它們的形成與各自的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，對(duì)內(nèi)地房企而言，只有適合與不適合的區(qū)別。之所以十余年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式學(xué)習(xí)“港式”，首先是因?yàn)椤敖畼桥_(tái)”效應(yīng)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)化初始階段，開(kāi)發(fā)商眼前一抹黑，“香港經(jīng)驗(yàn)”輕松越過(guò)深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開(kāi)發(fā)商所頂禮膜拜；其次，隨大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運(yùn)營(yíng)模式影響了內(nèi)地開(kāi)發(fā)商；最后，帶著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)余威的生存環(huán)境，也讓內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預(yù)售制度等多方面與港派一見(jiàn)鐘情。
但是，自2003年以來(lái)，一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正逼迫內(nèi)地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型中最大的特點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)特點(diǎn)是融資環(huán)節(jié)的重要性上升至首位。以前，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是取得土地，有了土地什么都能搞定；未來(lái)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資，有了錢什么都不在話下。但這并非意味著從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，中國(guó)地少人多及政府壟斷土地供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)，決定了獲取土地依然重要，但除此以外，若論哪個(gè)最重要，則融資將當(dāng)仁不讓。順馳中國(guó)賣身的悲劇，就在于融資的效率遠(yuǎn)低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣。地產(chǎn)狂人如任志強(qiáng)，沒(méi)錢一樣英雄氣短，目前正尋求通過(guò)借殼SST幸福，使華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市。
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外一個(gè)特點(diǎn)是由全能型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開(kāi)發(fā)企業(yè)提供“一條龍”式的服務(wù)，即前期開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝飾裝修、銷售策劃、物業(yè)管理一家搞定，造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，行業(yè)壟斷嚴(yán)重，抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專業(yè)化程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會(huì)化大生產(chǎn)；從構(gòu)建和諧社會(huì)，增強(qiáng)行業(yè)穩(wěn)定性上講，美國(guó)模式也顯示出了優(yōu)勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)的周期一般為4-6年，香港為7-8年，美國(guó)則長(zhǎng)達(dá)18-20年。萬(wàn)科為何以普爾特為標(biāo)桿，不僅因?yàn)樗敲绹?guó)最大的地產(chǎn)商，更因?yàn)樗麑I(yè)的苛求，比如其對(duì)客戶實(shí)行真正的終身服務(wù)，光是客戶細(xì)分就達(dá)4大類11項(xiàng)，因此企業(yè)才能連續(xù)52年贏利。
當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，僅靠開(kāi)發(fā)商的熱情是不夠的，政府如何從宏觀政策法規(guī)方面，創(chuàng)造好的外部環(huán)境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保證轉(zhuǎn)型成功，否則極有可能是“強(qiáng)扭的瓜不甜”，或者“淮南為桔，淮北為枳”。(楊紅旭)
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