現階段我國房地產業發展過程中出現的諸多矛盾，都可以從行業制度上和運作模式上找到原因。如果僅盯著高房價這些表面現象爭論不休，開出相關的藥方往往只能“治標”而不能“治本”。

　　目前國際上具有一定代表性的房地產開發模式主要有兩種：一種是以市場化資本運作為主、注重專業化細分和協作的“美國模式”；另一種是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發企業為中心的“香港模式”。我國近幾年的房地產宏觀調控，使房地產開發模式漸漸由香港模式向美國模式轉變，尤其自2005年以來，美國模式成為中國地產圈內的高溫詞匯，國內眾多地產大腕屢屢提起。“棄港投美”，目前已經有不少品牌開發商對此趨之若騖。

　　香港模式

　　“一條龍”式壟斷游戲　

　　由于地緣關系和土地公有等方面的相似性，目前我國的房地產開發模式基本上借鑒了香港模式　

　　香港模式是一條以房地產開發企業為核心的縱向運作鏈，投資買地、開發建設、營銷銷售、物業管理等，通常由一家企業獨立完成，堪稱“全能開發商”。香港房地產開發融資渠道也相對比較單一，主要構成是銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款。香港模式具有以下幾個鮮明特點:

　　地皮最值錢。香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農民一樣——一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產商而言，有地才是生存的硬道理。

　　項目運作“一條龍”化。香港房地產開發企業通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發模式，作為“全能開發商”扮演著各類角色。長江和黃、新鴻基地產、新世界發展、恒基兆業等10家地產集團都是這樣開發樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產巨頭，行業集中度相對較高，有利于資源的優化配置，正由于此，前十家地產商的開發量約占香港總開發量的80%左右。

　　獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發商高度壟斷市場，房地產發展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產開發企業競爭力的核心所在。

　　融資渠道相對單一。總體來說，香港地產商大型化、財團化之后，其自身財力已經比較雄厚，然后通過銀行貸款和預售款，基本就能滿足開發經營需求，沒有太大動力進行多元化融資。

　　期房預售制。1953年，在香港嚴重供小于求的賣方市場下，霍英東首創賣樓花的游戲規則，期房預售使得開發商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發商的入行門檻。

　　美國模式　

　　斂聚暴利門都沒有　

　　通過嚴格的專業化細分，形成一條橫向價值鏈，構成以專業細分和金融運作見長的房地產發展模式　

　　美國模式代表了西方發達國家房地產開發的主流模式。其核心是金融運作，美國擁有最成熟和完善的房地產金融體系，房地產投資信托基金和投資商成為主導者，而開發商、建筑商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本、基金的配套環節。美國地產模式的背景及特點是：

　　土地自由供應。理論上講，在1990年日本地產泡沫最大的時候，如果把整個東京賣掉后就可以買下整個美國，由此我們可知當時日本地價之高，美國地價之低。如果再追溯一下歷史，當年美國西部大開發時，只須交納10美元手續費就可以免費獲得無人居住土地160英畝，只要定居和開墾5年，土地就永遠歸私人所有；由此形成美國62%土地私有的格局，讓政府不可能對土地供給進行嚴控。

　　專業分工明確。美國房地產發展模式主要由房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈等相互協調共存，強調房地產開發的所有環節由不同的專業公司來共同完成。而且不同公司根據自己的專業特長而專注于某個細化產品市場。比如：有專做寫字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區成排別墅群的，也有獨營退休社區的。

　　以金融運作為核心。在美國房地產模式的各個鏈條中，金融產業鏈最為發達。美國沒有一家房地產開發企業進入世界500強，但卻有許多以房地產投資收益為利潤來源的投資商、投資基金等金融機構進入世界500強。美國的房地產金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產基金，美國的房地產投資商主要是從事物業投資，而非物業開發，因此美國真正的大地產商都出于金融領域。以房地產投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產投資信托基金，管理資產總值超過3000億美元。

　　收益大眾化。美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金。房地產基本上是私人投資，全國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資，主要渠道是房地產投資信托基金、上市企業股票、MBS(房產抵押貸款證券)等。全民參與投資，既降低了房地產金融風險，也使行業利潤被民眾攤平，基本不可能出現如任由國內房地產開發商斂聚暴利的現象。

　　新加坡篇　

　　政府干預才有保障　

　　由于政府實施了積極的住宅保障政策，新加坡成為全世界住宅問題解決得最好的國家　

　　新加坡是一個市場經濟國家，但在住宅消費保障制度方面，政府干預和介入得很深。當然，這也與其是城邦型的地理特征有關。

　　政府大力發展公共住宅。政府于1960年成立了建屋發展局，制定了“五年建屋計劃”，大力發展公共住房，即一般所說的“組屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的計劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。受到英國的影響，新加坡近年來也傾向于住房私有化，通過推行住房私有化計劃，新加坡一方面成功地把原屬國家所有的住房逐步轉讓給個人，另一方面對經濟收入不同的家庭，實行不同的政策。對收入高的居民，國家不包其住房，使其住宅完全商品化；對中低收入家庭，實行準商品模式，由政府投資建造社會住宅，然后再按優惠條件出售。梯級消費加上公積金支持的購買力使新加坡80%以上的居民購買了組屋居住。

　　實行住房公積金保障制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，以解決雇員退休生活保障問題。1968年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住宅問題，允許動用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之數由每月交納的公積金分期支付。這項規定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進了低收入者購房的積極性。該項規定最初只針對最低收入家庭，1975年后政府才對中等收入家庭放開了限制。公積金制度成為新加坡國民儲蓄的主要組成部分，新加坡也成為東南亞地區解決住宅問題的典范。

　　根據收入情況分級確定住房保證水平。分級提供公有住宅補貼要求嚴格按家庭收入情況來確定享受住宅消費保障水平。在住宅短缺時期政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補貼1/3；三室一套的，政府只補貼5%；四室一套的，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套的，政府按成本價加15%的利潤。由于房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開發局繳納一部分。

　　公有住宅的合理配售政策。自1968年以來，新加坡購房者日益增多，搞好公房配售，讓購房者覺得合理公平，成為房屋開發局的重要課題。起初，政府采用登記配售，以登記的先后順序出售，后來改為定購制度。每季度公布一次建房計劃，定購并申請房屋的人進行抽簽，中簽后經過購房審查交付訂金，后隨即簽訂購房合同，并交付房價的首付款。一般等兩年多就可以住上新房。這種辦法縮小了各地區、各類型住宅的供求差距。

　　德國篇

　　國家控制企業承擔　

　　德國采取了住房政策和金融政策相結合，與市場經濟相配套的措施，其梯度型、自助性的金融體系在解決居住問題方面發揮了明顯的作用　

　　公共住宅的建設與供應。戰后，德國面臨非常嚴重的房屋短缺，為此政府大力推動低價住宅建設，同時也支持建設了相當規模的福利性公共住宅。國家和私人共同投資，主要以國家控制為主，承建公益性的大眾住房。承建者可以是個人，也可以是工廠企業或其他法人，個人或企業只承擔造價的20%的投資，其余由各級政府投資或者由政府提供擔保。住房建成后，以出租為主，但是租住房屋的必須是低收入居民，住戶憑低收入證書才能租用，房租僅相當于一般房租的1/3，其余由政府補貼，也可以采用分期付款的辦法將房屋出售給個人，售價也低于市場價格。

　　房租補貼制度。該制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅補貼法規定實行房租補貼制度，由政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。

　　住宅儲蓄制度。德國經營住房金融的機構很多，商業銀行和私人銀行都可以為個人購建住房提供金融服務。第一類是互助儲金信貸組織，比如住宅互助儲金信貸社；第二類是契約儲蓄系統，任何居民個人按照合同契約規定，連續幾年存入一定數額的定期儲蓄存款，存足一定金額時，即可取得住房貸款的權利。低收入家庭還可以減免個人所得稅；第三類是私人建筑協會和公營建筑協會，他們的貸款辦法是自定、封閉性的。1999年，德國住宅投資占GDP的7.2%，其中住宅儲蓄占整個住宅信貸的22%。

　　購房財政稅收政策。為鼓勵私人建房，政府通過減免稅和其他獎勵措施予以鼓勵。聯邦所得稅法規定多方面優惠。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼，86%的德國人都可以享有不同額度的補貼。

　　日本篇　

　　特殊的官商關系　

　　在日本的住房保障體系中，集團企業扮演著尤為重要的角色，而政府也以低息貸款等措施不斷促進著民間企業的住宅建設　

　　日本的住宅消費保障在其社會保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整合公團和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫承擔為公共住宅融資的職責，后兩者則直接負責建設和提供住宅。

　　重視法律保障。第二次世界大戰后，日本住宅短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。為了緩解住宅短缺問題，日本政府于1950年制定了《住宅金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團法》。此后又陸續出臺了一系列相關法規，通過建立健全住宅消費保障的法律法規，使得日本住宅政策逐步走向正軌。

　　優惠的住宅政策。日本政府的具體做法是首先以低息貸款促進企業從事民間住宅建設；其次以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置；最后是充分發揮地方群眾團體的作用，吸收社會資金發展住宅建設。

　　集團企業發揮積極作用。日本經濟發展的一大特點是集團企業的強大，大企業與政府關系良好，而政府對大企業的影響力巨大，形成特殊的官商關系。早在1980年，日本就有200多萬家大企業，建造了16萬平方米以上的住宅區240多處。此外，日本政府在住宅保障方面的具體措施還包括，政府以低稅、免稅的手段促進私人住宅的建造；發揮各類社團組織的作用，吸收社會資金參與住宅建設。

　　英國篇　

　　靠私有化減輕負擔　

　　英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產權，30%的居民租賃住房；其中20%的居民向當地政府租賃公有住房，10%的居民租住私人房屋　

　　英國是資本主義國家中福利制度發展最早的一個國家，是住房問題產生最早也是政府干預最早的國家。

　　1950年后，英國采取房租補貼替代原來的建筑補貼政策，使窮人成為補貼的最大受益者，被稱為“真實租金政策”。1962年為規范當時民間興起的建房社團的活動，頒布了建房社團法，規定建房社團的宗旨是為社團成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產證券形式貸給社員等。最初的做法也是興建公共住房，以低價出租給低收入者。但隨著這一制度的發展，逐漸出現了財政負擔過重的問題。1984年，英國通過了《住宅與建房控制法》，推行住房私有化，大大減少了政府的負擔。

　　在英國也存在著中低收入家庭買不起、租不起房子的問題。英國政府采取了強制性規定，利用財政傾斜政策和市場化手段相結合的辦法，解決了這一問題。如開發商新建住房中，必須有50%低價出售，否則政府不批準建設規劃；為關鍵崗位人員提供購房補助或優惠貸款；與房地產公司建立合作社，允許靈活的混合產權，如購房者可以先買一半的產權，或買一半租一半等。(楊紅旭 作者系上海易居房地產研究院所長助理、研究員)

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